（2017）闽02民终2187号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-09-28
案件名称
厦门市思明区日日锦江贸易商行、蔡品花房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
厦门市思明区日日锦江贸易商行,蔡品花,蔡英雄,七天酒店（深圳）有限公司,七天酒店（深圳）有限公司厦门湖滨东路店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽02民终2187号上诉人（原审原告）：厦门市思明区日日锦江贸易商行,住所地福建省厦门市思明区后埭溪路20号B-D区。负责人：黄超山，总经理。委托诉讼代理人：林良贵，福建闽鹭律师事务所律师。委托诉讼代理人：华秀芳，福建闽鹭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡品花，女，1972年11月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。被上诉人（原审被告）：蔡英雄，男，1967年12月2日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：苏庆密、林珍珍，福建同翔律师事务所律师。原审第三人：七天酒店（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福华路198号综合楼（2-7层、1层部分）。法定代表人：郑南雁，董事长。原审第三人：七天酒店（深圳）有限公司厦门湖滨东路店，住所地福建省厦门市思明区湖滨东路319号A栋五层。负责人：常秀兰。上诉两原审第三人的共同委托诉讼代理人：胡海容、丁沫，上海兆辰汇亚律师事务所律师。上诉人厦门市思明区日日锦江贸易商行（以下简称日日锦江商行）与被上诉人蔡品花、蔡英雄、原审第三人七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店）、七天酒店（深圳）有限公司厦门湖滨东路店（以下简称七天酒店湖东店）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第13247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。日日锦江公司上诉请求：1.一、撤销一审判决，改判支持日日锦江商行的原审诉讼请求；2.由蔡品花、蔡英雄、七天酒店承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定日日锦江商行的转租行为未经过蔡品花、蔡英雄的同意，该相关事实的认定和适用法律等存在错误，理由如下：一、本案诉讼主体复杂，各方当事人对事实的认定争议较大，审理期限较长，且与另案（2015）思民初字第14925号案件的审理有直接的关联关系，即本案并不属于“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大”的情形，故本案应适用普通程序，而不应适用简易程序进行审理。二、蔡品花等单方解除与日日锦江商行的《房屋租赁合同》，既不符合法定解除合同的规定，更不符合约定解除合同的情形，其解除行为无事实和法律依据。1.因为涉案房屋其批准的土地用途为工业，日日锦江商行所以于2010年9月13日与蔡品花、蔡英雄签订《房屋租赁合同》时，日日锦江商行就已明确告之被上诉人，其承租后会转租给七天酒店进行酒店经营，且在房屋装修期间，被上诉人也曾出面与日日锦江商行就酒店经营的装修、消防水箱、独立电梯等问题与相关部门进行协调、沟通，故在讼争房屋出租时，被上诉人已然十分清楚上诉人租赁该房屋系要转租给七天酒店经营之用，其对该事实是知情且没有异议的。2.蔡品花、蔡英雄在租赁期间曾以讼争房屋向厦门银行股份有限公司华昌支行申请抵押贷款，贷款期限为2012年3月至2013年3月，该事实同样可以表明其在办理抵押贷款期间（有办理抵押评估），蔡品花就已完全知悉该讼争房屋已实际转租给七天酒天作为酒店经营的相关情况，该相关证据日日锦江商行也已依法申请原审法院进行调查取证，但是原审法院并未依法对该重要证据进行调查取证。3.讼争房屋租赁期间，被上诉人也曾于2013年3月13日与案外人吴寿昌签订房产买卖协议时（后未成交），其同样有实地对该讼争房屋的租赁、用途等情况进行现场确认。日日锦江商行依法提供了该《房产买卖协议》原件进行核对，但是原审法院并未对该事实依法进行认定。4.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”本案中，蔡品花若对日日锦江商行的转租行为持有异议，并以承租人未经同意为由请求认定转租合同无效的，其也应在法律规定的六个月异议期内提出异议。而蔡品花、蔡英雄在办理讼争房屋抵押和出卖房屋时，就已然知道房屋的用途是给七天酒店经营酒店，但其并未在法定期限内提出异议，应视为同意日日锦江商行的转租行为。蔡品花、蔡英雄之所以在明知日日锦江商行转租的情况下，仍单方解除与日日锦江商行的《房屋租赁合同》，并另案提起（2015）思民初字第14925号诉讼案件的主要原因，是其认为与日日锦江商行的合同租期过长且租金收益没有符合其期望值。蔡品花、蔡英雄答辩称，一、本案是普通的房屋租赁合同纠纷案件，一审适用简易程序，对此各方当事人当时也均无异议。在一审中，日日锦江商行也多次与蔡品花、蔡英雄调解，但日日锦江商行却不想真正解决问题，而是故意拖延，导致案件拖延至今。原审法院适用简易程序也并未影响本案事实的认定。现日日锦江商行对此的上诉理由不能成立。二、蔡英雄不是本案适格当事人。2013年4月26日日日锦江商行与蔡品花、蔡英雄签订一份《三方协议》，约定因蔡英雄将所拥有的本案案涉房产产权转移到蔡品花名下，三方同意蔡英雄在与日日锦江商行的租赁合同中所享有的出租人权利义务全部转让给蔡品花。而上述房产也于2013年5月6日经房产登记机关登记发证，蔡品花是唯一的权利人。蔡英雄对本案处理结果没有利害关系，其不是本案适格的当事人。三、蔡英雄与日日锦江商行签订的房屋租赁合同第九条明确约定转租给第三人必须经蔡品花、蔡英雄书面同意，日日锦江商行瞒着蔡品花、蔡英雄转租给七天酒店，而且串通、伪造文件骗取酒店的工商登记，其转租行为无效。原审判决认为蔡品花有权解除与日日锦江商行的租赁合同符合事实和法律。1.讼争房产批准的土地用途为工业，日日锦江商行在签订房屋租赁合同时并未告知蔡品花、蔡英雄将用于酒店经营，合同双方约定的用途是“办公和商用”，日日锦江商行称蔡品花、蔡英雄清楚房屋将转租给七天酒店经营违背事实。实际是日日锦江商行为赚取房租差价，处处隐瞒客观事实，甚至在租赁合同上伪造租金金额欺骗七天酒店，怎会让蔡品花、蔡英雄知道转租的事实呢？日日锦江商行也承认提供给七天酒店以及工商局的转租同意书是其伪造的，如果是蔡品花、蔡英雄有同意，当时为何不在租赁合同上写明？为何不直接让蔡品花、蔡英雄在转租同意书上签名？2.讼争房产办理抵押贷款或拟出售都不能证明蔡品花、蔡英雄清楚转租或同意转租。原审判决对此的认定符合事实。2013年4月26日日日锦江商行与蔡品花、蔡英雄签订一份《三方协议》中，日日锦江商行也还只字未提有转租给七天酒店的情况，印证了日日锦江商行刻意隐瞒转租的事实。对于转租，法律规定的六个月提出异议的期限是从出租人知道或应当知道承租人转租时起算。由于日日锦江商行与七天酒店刻意隐瞒转租行为，蔡品花直到2015年5月13日在另一案（原告蔡品花诉被告七天酒店合同纠纷（2015）思民初字第2964号）诉讼中，七天酒店提供其与日日锦江商行签订的转租合同才知道转租，蔡品花、蔡英雄在2015年9月提起本案诉讼，并没有超过法定期间。日日锦江商行对此的上诉理由违背事实和法律，根本不能成立。四、日日锦江商行不仅违约转租，也不按合同约定支付租金。根据《房屋租赁合同》第三条的约定，日日锦江商行应按照合同约定的递增比例缴交租金，2014年10月1日起月租金为71727.6元，但其却不按约定履行，自2014年10月1日起至2015年5月30日少缴的租金32585元。日日锦江商行没有按合同约定缴纳租金是不争的事实，这一行为也构成违约，蔡品花、蔡英雄据此也可以解除合同。五、日日锦江商行也没有依法使用租赁房产。讼争房产批准的土地用途是工业，虽然双方签订的《房屋租赁合同》约定的“办公或商用”，但是日日锦江商行也应当在批准的土地用途范围内用于“办公或商用”，该经行政审批的也需报批准。日日锦江商行未经蔡品花、蔡英雄同意转租给第三人做酒店、旅馆，并进行重大改造，其行为也违反法律和合同约定。而且，在诉讼中蔡品花、蔡英雄才逐渐发现，七天酒店委托日日锦江商行办理工商证照，双方串通向厦门市工商行政管理局提供虚假材料骗取工商登记，包括冒充蔡品花和蔡英雄的签名与七天酒店签订房屋租赁合同、转租同意书，并据此骗取了营业执照。上述事实均已经厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第2964号判决认定。根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第二条规定，日日锦江商行与七天酒店向工商局申请办理湖滨东路店登记，应对所提供的文件、材料的真实性负责。第六十九条规定：“交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实，取得公司登记的，由公司登记机关责令改正，处以5万元以上50万元以下的罚款；情节严重的，撤销公司登记或者吊销营业执照。”日日锦江商行与七天酒店提供虚假材料骗取工商登记，应承担相应的法律责任。综上，蔡品花、蔡英雄有权解除合同并要求上诉人和七天酒店承担相应的法律责任。七天酒店、七天酒店湖东店述称，其不同意蔡品花、蔡英雄所称日日锦江商行与其串通、骗取工商登记的陈述。七天酒店、七天酒店湖东店为受害者，在厦门市思明区法院开庭的时候已经陈述，当时法院没有认定合同效力，七天酒店对工商管理部门的合同并不知情，合同系日日锦江商行提供。日日锦江商行向一审法院起诉，请求：确认蔡品花2015年5月28日的“解除合同通知书”无效，双方继续履行原《房屋租赁合同》。一审法院认定事实：2010年9月13日，蔡英雄（甲方）与日日锦江商行（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于厦门市××区湖滨东路319号厂房A栋第五层，乙方实际向甲方租赁该房屋的建筑面积为2561.7平方米；乙方承租该房屋用途为办公或商用。除双方另外约定外，乙方不得任意改变房屋用途；房屋租赁期限共12年。自2010年10月1日起至2022年9月30日止；甲、乙双方约定，自承租日起该房屋的首年租金为每月每平方米25元，即月租金64042.5元。自第三年起即2012年10月1日起房屋租金每两年递增6%（2012年10月1日到2014年9月30日，月租金67885元，2014年10月1日到2016年9月30日，月租金71727.6元）；租金支付时限以六个月为一期，本合同签订之日起18日内乙方应交纳第一期租金384255元，从交纳第二期租金开始，乙方应于每期开始之第一月份的第五日前交清该期租金，以此类推；租赁期内，如乙方将该房屋的部分或全部转租给第三人必须经甲方书面同意；本合同未尽事宜，有甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准等等。2010年9月25日，日日锦江商行将讼争房屋转租给七天酒店，租赁期限为2011年1月1日到2023年9月30日；双方签订《证照办理服务协议》，七天酒店全权授权日日锦江商行办理证照事宜。2013年4月26日，蔡英雄（甲方）与日日锦江商行负责人黄超忠（乙方）、蔡品花（丙方）签订一份《三方协议》，约定：甲方与乙方于2010年9月13日就讼争房屋出租事宜签订了《房屋租赁合同》及其附件，鉴于甲方已将讼争房屋的产权转移到丙方名下，自本协议生效之日起，甲方与乙方就租赁合同中出租人的权利义务全部转让给丙方，由丙方对乙方承担租赁合同中约定的出租人的权利和义务，乙方仍作为“租赁物业”的唯一使用人，甲、乙双方不再对租赁合同承担本协议书规定范围之外的任何法律责任。2013年5月6日，蔡品花取得厦国土证第01067059号土地房屋权证，载明讼争房产的所有权人为蔡品花。2015年1月21日，蔡品花就加盖“厦门工商行政管理局档案专用章”的《租赁合同》对七天酒店提起诉讼。后《租赁合同》被依法确认不成立，即七天酒店用以办理工商营业执照的租赁合同不成立。2015年5月28日，蔡品花向日日锦江商行发出《解除合同通知书》，载明：由于日日锦江商行在没有经过蔡品花书面同意的情况下，私自将讼争房屋出租给七天酒店，并且存在对双方的《房屋租赁合同》进行变造，伪造《转租同意书》等违法、违约行为，构成严重违约，因此蔡品花要求解除与日日锦江商行的《房屋租赁合同》，并要求日日锦江商行于通知送达之日起十五日内腾还房产并恢复原状。2015年5月28日，蔡品花向七天酒店发出《知会函》，告知其蔡品花未曾与日日锦江商行签订《转租同意书》，日日锦江商行转租行为为非法转租，其与七天酒店的转租合同无效；蔡品花已经通知日日锦江商行解除双方合同、腾还房屋。2015年8月21日，日日锦江商行起诉，要求蔡品花、蔡英雄继续履行合同。2015年10月30日，七天酒店与日日锦江商行签订《租赁合同解除协议》，约定自2015年11月1日起解除双方之间的《房屋租赁合同》，并于10月31日将讼争房屋腾退还日日锦江商行。一审法院认为，本案中双方有争议的事实有：日日锦江商行的转租行为是否经过蔡品花、蔡英雄的同意。一审法院经分析认为，首先，日日锦江商行举证称蔡品花、蔡英雄在2013年3月份左右将房屋对外进行买卖等相关活动，可以表明蔡品花知悉房产的实际租赁情况。但是该证据没有原件加以核对，蔡品花与七天酒店皆不予认可，且蔡品花与案外人的《房产买卖协议》中只载明房屋处于承租状态，并没有明确实际承租人，不能体现蔡品花知道转租存在。日日锦江商行称，蔡英雄在为房屋办理抵押时曾到过讼争房屋，理应知道讼争房屋正在用于酒店经营。然而，知道房屋的用途并不能证明知道实际经营者，在日日锦江商行没有其他能够证明蔡品花知道实际经营者的情况下，不能证明蔡品花知道日日锦江商行已经将讼争房屋转租。其次，日日锦江商行与七天酒店签订《房屋租赁合同》时提供的其与蔡品花之间的《房屋租赁合同》存在多处涂改；日日锦江商行在14925案的庭审中承认自己伪造了一份当事人为七天酒店与蔡品花、蔡英雄的《租赁合同》、《转租同意书》也不是蔡品花和蔡英雄签署的，虽然其称代签是经过蔡品花与蔡英雄的口头同意，但无证据证明。最后，日日锦江商行称，与蔡英雄签订合同时已经告知自己将会转租房屋给七天酒店，七天酒店也有代表在场。证人黄某称蔡英雄知道日日锦江商行会转租房屋，但是签合同时没有七天酒店的代表在场。日日锦江商行与己方证人的证词存在不一致之处，且证词没有其他证据佐证，不能作为认定事实的依据。故依法认定日日锦江商行的转租行为未经过蔡品花、蔡英雄的同意。一审判决认为，日日锦江商行与蔡英雄签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且于法不悖，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。蔡英雄经过日日锦江商行的同意，将合同的权利义务转移给蔡品花，因此合同对日日锦江商行和蔡品花有约束力。日日锦江商行未经蔡品花的同意，将讼争房屋转租给七天酒店，蔡品花有权解除双方的《房屋租赁合同》。日日锦江商行于2015年5月29日收到蔡品花发出的《解除合同通知书》，蔡品花解除其与日日锦江商行关于讼争房屋的房屋租赁合同的通知于该日发生法律效力。故日日锦江商行诉请确认蔡品花2015年5月28日的“解除合同通知书”无效，双方继续履行原《房屋租赁合同》，于法无据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回厦门市××区日日锦江贸易商行的诉讼请求。本案一审案件受理费100元，由日日锦江商行负担。二审审理期间，各方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。各方当事人均未提交新的证据。审理过程中，日日锦江商行申请对蔡品花、蔡英雄于2012年3月以讼争房产向厦门银行股份有限公司华昌支行申请抵押贷款事宜进行调查，因该事宜与本案缺乏关联性，故予以驳回。本院认为，：一、本案系蔡品花是否有权行使合同解除权的房屋租赁合同纠纷，一审法院适用简易程序进行审理，并无不当。二、日日锦江商行称其在签订《房屋租赁合同》时已口头告知承租后要转租给七天酒店，当时蔡品花、蔡英雄并无异议。转租时蔡品花也是知道的，且还就装修、独立电梯等事宜帮忙协商、沟通，但日日锦江商行未能提供相关证据相佐证，且与日日锦江商行在转租过程中伪造“租赁合同”和“转租同意书”相矛盾，因此，日日锦江商行称蔡品花知道且同意日日锦江商行的转租行为，缺乏证据，本院不予采信。三、讼争酒店名为“七天酒店”，但由于经营方式具有多样性，酒店品牌虽不是日日锦江商行所拥有的，但通过双方合作经营，以租赁房屋入股经营，甚至加盟该品牌独立经营等方式，日日锦江商行均有可能是经营者，或经营者之一，因此，在蔡品花称其不知情的情况下，蔡品花即使知道该房产用于经营酒店，并不能因此认定蔡品花知道日日锦江商行是将房屋转租交由他人经营。因此，日日锦江商行上诉请求本案应适用最高院关于出租人知道或应当知道承租人转租的，于6个月内未提出异议，视为同意的规定。本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人日日锦江商行负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾 聆审 判 员 章 毅审 判 员 柯艳雪二〇一七年七月二十一日代书记员 潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”