（2017）湘1228民初432号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-12-18
案件名称
龙洪生、夏天与湖南捷超房地产公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
芷江侗族自治县人民法院
所属地区
芷江侗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙洪生,夏天,湖南捷超房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国仲裁法》：第十条第一款
全文
湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1228民初432号原告：龙洪生，女，1968年2月20日出生，汉族，幼儿园园长，住湖南省芷江侗族自治县。原告：夏天，男，1965年4月14日出生，侗族，职工，住湖南省芷江侗族自治县。特别授权委托诉讼代理人：龙洪生（系夏天之妻），住湖南省芷江侗族自治县。被告：湖南捷超房地产开发有限公司，住所地：怀化市鹤城区芷江路7栋。法定代表人：王金林，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：胡群宏，系芷江县凯旋法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：庄园，男，系该公司法律顾问。原告龙洪生、夏天与被告湖南捷超房地产开发有限公司（以下简称湖南捷超房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月7日公开开庭进行了审理。原告龙洪生及夏天的特别授权委托代理人龙洪生、被告湖南捷超房地产公司的特别授权委托诉讼代理人胡群宏以及委托诉讼代理人庄园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙洪生、夏天向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决湖南捷超房地产公司继续履行合同约定的交房义务；2、请求依法判决湖南捷超房地产公司因逾期交房而向龙洪生、夏天支付延期交房违约金共计29427元（暂计至2017年5月31日，共计334天，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3、要求湖南捷超房地产公司在实际交房之日前把房屋质量问题整改到位。在诉讼过程中，龙洪生、夏天放弃要求湖南捷超房地产公司在实际交房之日前把房屋质量问题整改到位的诉讼请求。事实和理由：龙洪生、夏天与湖南捷超房地产公司于2015年10月15日签订了《商品房买卖合同》，购买位于芷江侗族自治县芷江镇明山路安置区一期锦绣新城小区3B栋203室住房一套，房屋总价为440524元。龙洪生、夏天已按约履行了付款义务。根据合同约定湖南捷超房地产公司应于2016年6月30日将上述房屋交付龙洪生、夏天使用，但截至起诉之日龙洪生、夏天仍未收到湖南捷超房地产公司的书面书房通知书。为此，龙洪生、夏天特诉至法院，以维护其合法权利。湖南捷超房地产公司辩称，龙洪生、夏天所诉与事实不符，于法无据，请求依法驳回原告的诉讼请求。房屋已可以交付，但龙洪生、夏天拒绝接房。湖南捷超房地产公司受不可抗力交房，不存在支付违约金。湖南捷超房地产公司要求解除合同，要求龙洪生、夏天退房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对龙洪生、夏天提交的龙洪生、夏天的身份信息及湖南捷超房地产公司的企业信息、商品房买卖合同、承诺书、付款凭证以及湖南捷超房地产公司提交的房屋照片，以上证据双方当事人均无异议，本院予以确认和采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.龙洪生、夏天提交的向县政府请求解决锦绣新城质量问题的报告及照片，湖南捷超房地产公司提出报告没有落款时间，照片的证据形式不合法，且该质量问题已经整改到位。本院经审查认为，该报告及照片不符合证据规则要求，故本院依法不予采信。2.龙洪生、夏天提交的锦绣新城拖延交房情况、湖南省信访局来访事项告知书及红网上发布的文章，湖南捷超房地产公司提出该证据不能代表龙洪生、夏天本人的诉求。本院经审查核实认为，上述证据真实可靠，可以证明截至2017年3月15日时，湖南捷超房地产开发有限公司存在延迟交房的事实，与本案存在关联性，故本院对上述证据予以采信。3.龙洪生、夏天提交的锦绣新城3B栋整改墙面照片，湖南捷超房地产公司认为该证据不能证明照片中的房屋系龙洪生、夏天的房屋。本院经审查认为，该组照片没有拍摄时间，不符合证据规则要求，同时亦不能证明与本案具有关联性，故本院依法不予采信。4.湖南捷超房地产公司提交的商品房买卖合同，龙洪生、夏天对其证明目的提出异议，本院经审查认为，龙洪生、夏天对证明目的的异议，并不影响证据符合证据规则的真实性、合法性及关联性的要求，本院依法予以采信。5.湖南捷超房地产公司提交的该公司于2015年9月8日向芷江侗族自治县城市建设投资开发有限责任公司提交的关于请求解决明山路安置区（锦绣新城）排污入网问题的报告，龙洪生、夏天认为该证据与本案无关，本院经审查认为，该报告与本案不具备关联性，故本院依法不予采信。6.湖南捷超房地产公司提交的各业主与物业公司所签订的承诺书，龙洪生、夏天对其关联性提出异议，本院经审查认为，以上证据与本案不具备关联性，故本院依法不予采信。7.湖南捷超房地产公司提交的主体工程质量验收记录，龙洪生、夏天对其真实性及关联性均提出异议，本院经审查认为，该记录系复印件，其真实性存疑，且该主体工程质量验收记录并非建设工程竣工验收备案表，不能证明该商品房经验收合格的事实，故本院依法不予采信。8.证人谭志平、姚茂军的证言，龙洪生、夏天对2017年5月31日接到电话通知其可以收房的事实予以认可，其余部分事实不予认可。本院经审查认为，以上二证人证言中关于湖南捷超房地产公司于2017年5月31日电话通知龙洪生、夏天收房的事实经龙洪生、夏天确认，本院依法予以采信。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，结合本院在庭审后核实的情况，本院认定事实如下：龙洪生与夏天系夫妻关系，二人于2015年10月15日与湖南捷超房地产公司签订了锦绣新城3B幢203号房屋的商品房买卖合同及补充协议。双方在合同中第四条约定，“出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3591.72元，总金额（人民币）肆拾肆万零伍佰贰拾肆元。”第六条约定，“一、购房款买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式买受人选择按揭付款，于《商品房买卖合同》签订之日，交纳首付￥：150524元，剩余房款￥：29万元，向公积金按揭贷款9年，如买受人按揭贷款在2015年12月30日还未获得公积金贷款放款，买受人需要在30日内现金支付所贷房款于出卖方。”第七条约定，“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第八条约定，“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。”第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十九条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交芷江县仲裁委员会仲裁”。合同签订后龙洪生、夏天于2015年10月21日向湖南捷超房地产公司交纳了房屋首付款150524元，后又通过银行转账向湖南捷超房地产公司支付了购房款290000元。房屋交付期限届满后，湖南捷超房地产公司未通知龙洪生、夏天交付房屋。龙洪生、夏天多次找湖南捷超房地产公司协商未果，为此，龙洪生、夏天以湖南捷超房地产公司违约为由特提起诉讼，以维护其自身合法权益。另结合本院（2017）湘1228民初434号曾凡国与湖南捷超房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案件中所查明的事实，湖南捷超房地产公司于2017年4月19日取得竣工验收备案表。2017年5月31日湖南捷超房地产公司电话通知龙洪生、夏天交付房屋。本院认为：龙洪生、夏天与湖南捷超房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。龙洪生、夏天按照合同的约定，履行了支付购买商品房价款的义务，湖南捷超房地产公司应当按照合同约定的交付房屋期限于2016年6月30日前履行交付达到验收合格的房屋给龙洪生、夏天，但因湖南捷超房地产公司在2016年6月30日前并未取得工程竣工综合验收备案表，不具备法定交房条件，虽然在2017年4月19日取得了竣工综合验收备案表，具备规定交房条件，但其于2017年5月31日才通知龙洪生、夏天交房，故湖南捷超房地产公司没有按照合同约定的交付期限交付房屋已构成违约。虽然双方在合同第十九条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交芷江县仲裁委员会仲裁”。但根据《中华人民共和国仲裁法》第十条的规定，该约定为无效约定。龙洪生、夏天起诉主张湖南捷超房地产公司承担逾期交房违约金的诉讼请求合理合法，于法有据，本院依法予以支持。根据双方合同中第八条约定的交房时间2016年6月30日的第二日起至湖南捷超房地产公司于2017年5月31日通知龙洪生、夏天收房时止，湖南捷超房地产公司共延迟交房334天，按照合同第九条第二项双方约定的违约金比例按总价款的万分之二每日计算违约金，湖南捷超房地产公司应当向龙洪生、夏天支付违约金29427元（440524元×0.02%元/天×334天）。由于湖南捷超房地产公司于2017年5月31日已通知龙洪生、夏天办理交房手续，已履行通知交房义务，且其所交付的房屋已达到双方合同第八条约定的条件，龙洪生、夏天办理接收手续即可。故对于龙洪生、夏天仍主张要求判决湖南捷超房地产公司继续履行交房义务的诉讼请求，本院依法不予支持。对于龙洪生、夏天在诉讼过程中放弃要求湖南捷超房地产公司在实际交房之日前把房屋质量问题整改到位的诉讼请求，系其真实意思表示，本院依法予以准许。湖南捷超房地产公司提出的延期交房系因政府川西路尚未建设，该小区排污管无法接入城市污水管网，属不可抗力的意见，理由不成立，因为该情形不属于法定的不可抗力情形的范围，故本院对该意见依法不予采纳。湖南捷超房地产公司提出的解除合同的意见，因龙洪生、夏天没有双方所签订的《房屋买卖合同》中约定的情形出现，且龙洪生、夏天要求继续履行合同，故本院对湖南捷超房地产公司的该项意见依法不予采纳。综上所述，对于龙洪生、夏天要求判令湖南捷超房地产公司支付逾期交房违约金29427元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于龙洪生、夏天要求湖南捷超房地产公司继续履行合同约定的交房义务的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国仲裁法》第十条规定，判决如下：一、限被告湖南捷超房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告龙洪生、夏天违约金29427元；二、驳回原告龙洪生、夏天的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费536元，由湖南捷超房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 张敬华审 判 员 韩连周人民陪审员 张贞菊二〇一七年七月二十一日代理书记员 向文嘉 关注公众号“”