（2017）京02民终7011号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-07-28
案件名称
北京金华爱家房地产经纪有限公司与郑森林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京金华爱家房地产经纪有限公司,郑森林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终7011号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金华爱家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区仟村商务大厦A座1116室。法定代表人：薛建强，总经理。委托诉讼代理人：张岩松，男，1969年1月21日出生，北京金华爱家房地产经纪有限公司业务经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑森林，男，1988年8月18日出生，汉族，执享科技（上海）有限公司销售职员，住北京市朝阳区。上诉人北京金华爱家房地产经纪有限公司（下称金华经纪公司）与被上诉人郑森林房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初2651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金华经纪公司上诉请求：撤销原判，驳回郑森林的诉讼请求，改判郑森林赔偿其违约金2472元、第三方实际经济损失15180元（软包中华牌香烟15条，每条650元；泰山牌香烟2条，每条1000元；玉溪牌香烟1条，每条230元；牡丹牌香烟1条，每条200元；房屋家具维修费用3000元），一、二审诉讼费用由郑森林负担。事实和理由：第一，本案系郑森林先行违约。郑森林携带女友使用涉案房屋浴室违背了合同第1条关于限住人数的约定，及合住公约第4条“不许带与本房无关人员在此房居住或使用室内物品，否则视为租户违约”，我公司依据合同第10条第3款有权单方解除合同收回房屋。2017年1月6日，我公司与郑森林就赔偿楼下漏水损失一事无法达成一致，依照合同第11条第2款更换了门锁，但未收取郑森林室内物品，继续与郑森林协商。郑森林无视合同约束，自行开启房门继续实施违约行为，致使2017年1月14日我公司依照合同第11条第2款的约定，在向郑森林发送违约收房通知短信后，对郑森林的违约行为进行了处理，我公司收回涉案房屋系合法行为。郑森林先行违约导致的一切后果应自行承担。第二，合同成立后，郑森林应依约使用租赁房屋，即使未明确约定，承租人也应根据房屋附属设施性质进行使用。涉案房屋出租至今仅此一次漏水并造成第三方经济损失，责任在于郑森林。涉案房屋卫生间内淋浴房仅可供一人洗浴用，而郑森林与女友一起使用造成漏水，非房屋质量所致。楼下受损点系位于卫生间外侧，根据受损点及证言可证实郑森林在淋浴房以外洗浴，导致漏水。郑森林辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，要求驳回金华经纪公司的上诉请求。首先，我没有违约，我女友并未居住在涉案房屋，只是使用了涉案房屋的卫生间。其次，漏水是房屋质量问题，不是我人为造成。在我洗澡之前，楼下已经开始漏水。我和女友是在淋浴房里洗的澡。郑森林向一审法院起诉请求：1、金华经纪公司归还我的物品（联想电脑一台、戒指两枚、红绳手链一条、原告本人驾驶本一本、突破牌插线板一个）；2、金华经纪公司赔偿遗失我物品损失19034元（充电宝2个共267元，足金镯子5967元，钻石吊坠12680元，现金红包120元）；3、金华经纪公司退还我押金1236元；4、金华经纪公司退还2017年1月7日至同年2月10日的租金1400.8元，卫生费338元、管理费338元；5、金华经纪公司支付违约金2472元；6、金华经纪公司赔偿我误工费36279元。金华经纪公司反诉请求：1.郑森林支付违约金2472元；2、郑森林赔偿给楼下造成的损失：香烟及房屋维修费用共计15180元；3、郑森林赔偿58分期月付违约金285元；4、郑森林赔偿换锁费用590元。一审法院认定事实：2016年12月9日，郑森林（乙方）与金华经纪公司（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋用于居住，居住人数为1人，最多不超过1人，租赁期限自2016年12月11日至2017年12月10日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回该房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备、设施；租金每月1236元，租金交付方式为押一付六，租金支付时间为2017年5月11日，押金1236元，全年卫生费365元，全年维修管理费365元；合同第八条第五款约定：乙方应安全使用并爱护房屋的设施，因乙方使用不当或者其他过错责任造成乙方租住人员自身及他人人身伤害及房屋附属设施、设备（含家电）的损坏、水灾、火灾及第三方损失，由乙方负责修复或赔偿，乙方在7天内拒不赔偿的，视为乙方违约并追究其相应法律责任；合同第十条第三款约定：乙方有下列情形的，甲方有权单方解除合同收回房屋：超过合同约定最多居住人数的；合同第十一条第一款约定；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方并积极给乙方调房，否则将以收取的租金余额退还乙方，并按月租金的200%支付违约金；合同第十条第二款约定：乙方违反第十条第三款约定的，甲方有权开启房门接纳新住户入住，并视为乙方自动放弃房屋内所留物品，造成的后果由乙方承担，并且按月租金200%向甲方支付违约金；合同附件一为双方入住交接清单，合同附件二为治安责任告知书、合住公约，公约中载明不许带与本房无关人员在此房居住或使用室内物品，否则视为租户违约。合同订立当日，郑森林向金华经纪公司支付押金1236元、2016年12月11日至2017年1月10日租金1236元、卫生费365元、管理费365元。后，郑森林通过金华经纪公司指定的58月付APP支付2017年1月11日至2017年2月10日租金1236元。2017年1月4日晚11时30分左右，郑森林及其女友在涉案房屋卫生间洗澡，洗浴中楼下住户荆金山来到涉案房屋，称涉案房屋发生漏水，造成其房屋损失。后郑森林与金华经纪公司未就漏水赔偿事宜达成一致意见。同年1月6日，金华经纪公司将郑森林赶出涉案房屋并换锁。同年1月8日，郑森林返回涉案房屋后又被金华经纪公司赶出。后金华经纪公司将郑森林屋内的物品打包并存放于其办公室，并将房屋另行出租。2017年1月14日，金华经纪公司向郑森林发送短信，内容为：“郑森林，因你承租我公司金华爱家位于胜古中路1号院3号楼6单元6051室D2间卧室，在租赁期间因你人为对房内设施使用不当造成该房楼下房屋财务（物）及我公司经济严重受损。我公司工作人员多次协调你拒不赔偿。因此根据你与我方签订的房屋租赁合同第八条第五款约定，对你按违约处理我公司收回该房屋，室内物品作为抵押向你追缴赔偿。一切后果法律责任由你自行承担。”一审庭审中，经一审法院现场调查，金华经纪公司办公室内存放有郑森林的物品，金华经纪公司当场返还郑森林加湿器、净水机、剃须刀、牙膏、干果、化妆品、精油、面膜、沐浴露、洗发水、被褥、箱子、内衣、衬衫、羽绒服、连体袜、裙子等物品。金华经纪公司仍扣留戒指两枚、红绳手链一条、郑森林的驾驶本一本、thinkpadE450笔记本电脑一台，金华经纪公司认可郑森林的突破牌插线板被该公司放置在涉案房屋内。此外，郑森林称仍有部分丢失物品，包括充电宝两个（价值267元）、现金红包120元一个，及郑森林女友的足金手镯及钻石吊坠。金华经纪公司否认见过上述物品。一审法院至涉案房屋勘验，涉案房屋卫生间内有淋浴房，淋浴房外部有马桶、洗手池，淋浴房外侧地面有小洞，卫生间进门处墙体踢脚线处有新安装的瓷砖。经现场调查，案外人荆金山表示其居住在涉案房屋楼下，2017年1月4日晚11点多，楼上卫生间发生漏水（洗澡水），荆金山立即至楼上沟通，当时涉案房屋卫生间外部及储物间都没有水，而郑森林与其女友正在洗澡，荆金山只好回房处理漏水事宜，十分钟后郑森林仍未下楼，荆金山再次上楼，郑森林才下楼查看漏水情形。后其与郑森林沟通赔偿事宜，未果，其就开始与金华经纪公司沟通。经法庭质证，郑森林陈述漏水发生时只有卫生间内部有水，卫生间外部没有水，发生漏水系房屋质量问题。金华经纪公司认可荆金山系楼下业主，但称听租户讲，郑森林洗澡时将水漏至卫生间门外，但荆金山上去看时郑森林已将外部水擦干。一审庭审中，郑森林提交北京小度信息科技有限公司开具的资产所述证明资产序列号为PF0F1YLH的电脑所有权归属公司，郑森林仅有办公使用权，证明金华经纪公司扣留的电脑系办公电脑。金华经纪公司称与本案无关。郑森林提交北京小度信息科技有限公司开具的无法办理离职手续证明，该证明称郑森林于2017年2月28日申请离职，但因其个人原因无法归还公司配发电脑，公司无法为其办理离职手续，证明因金华经纪公司拒绝归还其工作电脑，造成其离职后无法取得离职证明寻找新的工作。金华经纪公司称与本案无关。郑森林提交其在招行银行开具的工资卡明细记录，证明其2016年9、10、11、12月，2017年1、2月工资分别为11867.75元、10660.60元、9924.60元、8351.26元、5276.3元、3277元；郑森林提交北京小度信息科技有限公司人力资源部开具的工资收入证明，证明其在该公司工作0.5年，月均收入11208.71元。郑森林以上述两项证据证明其因工作电脑被金华经纪公司扣留，造成其2017年1月、2月工资扣发，3月、4月无法寻找新的工作。一审庭审中，郑森林提交购买足金手镯的小票、发票及照片，及钻石吊坠照片，证明其女友将足金手镯及钻石吊坠放置在涉案房屋处，但因金华经纪公司的行为导致手镯及吊坠丢失。金华经纪公司不认可关联性，称未见过手镯及吊坠。郑森林申请其女友谢俊俊出庭作证，谢俊俊称因其个人居住于集体宿舍，故将其个人手镯及钻石吊坠放置在郑森林居住的涉案房屋中，钻石吊坠与白金项链是花费7000多元购买，但发票均已丢失，其同意郑森林就镯子及钻石吊坠向金华经纪公司主张权利，其本人不再就此两件饰品向金华经纪公司主张权利。经一审法院院向北京市公安局东城分局和平里派出所调查，郑森林于2017年1月9日曾在该派出所就涉案房屋租赁问题做笔录，郑森林在警官的询问中陈述，其无法进入涉案房屋，中介公司扣留其电脑、首饰及一些衣物。经询，金华经纪公司表示涉案房屋楼下业主未就漏水事宜提起诉讼，目前仍在与金华经纪公司协商中。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据郑森林及楼下业主的陈述，漏水发生时卫生间外部并无水迹，金华经纪公司在无证据证明郑森林存在不当使用卫生间的的情况下，以郑森林不当使用卫生间造成漏水为由强行收回涉案房屋并扣留郑森林屋内物品，该行为属于违约行为，应当承担相应的法律后果。金华经纪公司于2016年1月6日将房屋强行换锁，该合同已于当日实际终止履行，其应当退还郑森林此后的预付租金、卫生费、管理费及押金。金华经纪公司扣留郑森林的物品，亦应予以返还，故对郑森林要求返还其物品的诉讼请求，法院予以支持。关于郑森林所称丢失的充电宝及现金红包一个、足金手镯及钻石吊坠一个，鉴于充电宝、120元的红包在日常生活中较为常见，郑森林亦举证证明其足金手镯在其房屋的合理性，故对郑森林要求此部分赔偿法院根据其举证情况、物品的使用状况及价值酌情确定。关于郑森林主张的误工费，金华经纪公司扣留其办公电脑行为确实有失妥当，对郑森林的工作确实造成一定影响，故法院对郑森林该部分诉讼请求酌情确定。金华经纪公司违约解除合同，应当按合同约定支付违约金，鉴于郑森林携带他人在涉案房屋居留，并使用卫生间洗浴，亦属违约行为，且两种违约行为应承担的违约金相同，故对郑森林、金华经纪公司分别要求对方支付违约金的诉讼请求，可相互折抵。金华经纪公司反诉的漏水损失一节，鉴于金华经纪公司并无证据证明系郑森林不当使用房屋造成，且该部分损失其尚未向第三方赔偿，故法院对其该部分主张不予支持。关于58分期违约金，双方并无合同约定，法院对此不予支持。金华经纪公司换锁行为系违约，其要求郑森林承担换锁费用缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京金华爱家房地产经纪有限公司于判决生效后七日内返还郑森林联想电脑一台、戒指两枚、红绳手链一条、郑森林驾驶证一本及插线板一个；二、北京金华爱家房地产经纪有限公司于判决生效后七日内退还郑森林押金一千二百三十六元、租金一千四百元零八角、卫生费三百三十八元、管理费三百三十八元；三、北京金华爱家房地产经纪有限公司于判决生效后七日内赔偿郑森林物品损失五千四百五十元、工资损失二千元；四、驳回郑森林的其他诉讼请求；五、驳回被告北京金华爱家房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。本院认为，金华经纪公司与郑森林签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。金华经纪公司主张2017年1月4日晚涉案房屋卫生间漏水给楼下住户造成损失系郑森林在淋浴房外洗澡，使用卫生间不当所致。郑森林对此予以否认，认为是房屋质量问题。首先，根据一审法院向楼下住户荆金山的调查，发生漏水时涉案房屋卫生间外部及储物间都没有水，而卫生间内地面应有防水层，根据常理判断漏水发生时防水层并没有起到应有的效果；其次，现无证据证明郑森林在卫生间淋浴房外洗澡，且根据一审法院现场勘验，淋浴房外侧地面有小洞，即在淋浴房内洗澡亦会有水渗出淋浴房。综上，金华经纪公司主张系郑森林使用卫生间不当造成漏水，依据不足，本院不予采信。在未查明系郑森林造成漏水的情形下，金华经纪公司在2017年1月6日换锁将郑森林赶出涉案房屋，并随后将郑森林屋内的物品强行扣留，严重违反了合同约定，侵害了郑森林的合法权益。因郑森林在2017年1月6日已丧失了涉案房屋的使用权，故双方租赁合同已于当日实际终止，金华经纪公司理应将已交纳的押金及此后的预付租金、卫生费、管理费退还郑森林。金华经纪公司主张郑森林携带女友居住，违反了租赁合同中关于居住人数的规定，根据现有证据虽然不能明确郑森林的女友是否与郑森林共同居住在涉案房屋，但郑森林的女友使用了涉案房屋的淋浴设施是不争的事实，该行为已违反了合同的约定。因郑森林与金华经纪公司均有违约行为，且两种违约行为应承担的违约金数额相同，原审法院已将双方应互付对方的违约金进行了折抵，故金华经纪公司要求郑森林另付违约金，依据不足，本院不予支持。应当指出，虽然郑森林具有违约行为，但根据短信内容，金华经纪公司强行换锁，扣留郑森林物品并非因为郑森林的上述违约行为，而是因为金华经纪公司认为郑森林不当使用卫生间造成了漏水，且双方对赔偿问题不能达成一致，金华经纪公司在诉讼中才主张依据合同第10条第3款及第11条第2款收回房屋、扣留物品，与本案事实不符，本院不予采纳。而且，即使根据合同第11条第2款，金华经纪公司也无权擅自扣押郑森林的私有物品，并拒绝返还。郑森林要求金华经纪公司返还扣押的物品，于法有据，应予支持。关于遗失物损失，金华经纪公司未能证明其进入涉案房屋时屋内物品的种类、数量，且郑森林亦提供了相应证据，故原审法院判令金华经纪公司对此予以赔偿并无不当。关于工资损失，金华经纪公司扣留了郑森林办公用电脑，确实给郑森林的工作造成了影响，故亦应给予相应赔偿。关于金华经纪公司要求郑森林赔偿楼下漏水损失一节，首先，楼下损失尚不确定，且金华经纪公司亦未予以赔偿；其次，现有证据不足以证明漏水系郑森林人为不当使用房屋设施所致，故本院对金华经纪公司的该项请求亦不予支持。综上所述，金华经纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1458元，由北京金华爱家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一七年七月二十一日书记员 赵子豪 微信公众号“”