（2017）豫17民终1938号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-07
案件名称
郭慧凯、河南久昌益房地产开发有限公司二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭慧凯,河南久昌益房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终1938号上诉人（原审被告）:郭慧凯，男，1975年3月9日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人:荆勇军，河南路德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:河南久昌益房地产开发有限公司。住所地：郑州市金水区索凌路8号A11号楼东2单元24号法定代表人：范春玲，该公司经理。委托诉讼代理人：王蔡玲，河南博建律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯国慧，该公司经理。上诉人郭慧凯因与被上诉人河南久昌益房地产开发有限公司买卖合同（以下简称久昌益公司）纠纷一案，不服上蔡县人民法院（2017）豫1722民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭慧凯的委托诉讼代理人荆勇军、被上诉人河南久昌益房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王蔡玲、侯国慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭慧凯上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一审程序违法，被上诉人起诉解除房屋买卖合同，原审法院按确认合同无效审理。一审判决认定事实错误，遗漏必须参加诉讼的当事人，范春玲作为被上诉人的法定代表人，其与上诉人的资金往来系职务行为，原审法院按个人身份认定，却未将范春玲追加第三人，导致认定事实错误；被上诉人与上诉人之间的民间借贷纠纷，已由郑州市金水区法院审理，被上诉人的本次起诉构成重复起诉。原审法院适用法律错误，即便双方签订了名为买卖实为担保的合同，也不构成合同无效。久昌益公司答辩称，其在一审中经法院释明变更了诉请，无需经上诉人同意。上诉人与范春玲之间的借贷关系是个人借款关系，与本案的房屋买卖合同没有关系，其未收到购房款；上诉人与范春玲在金水区法院的纠纷是民间借贷案件，本案是房屋买卖合同纠纷，并不是重复起诉；本案的合同不是房屋买卖合同而是担保合同。久昌益公司向一审法院起诉请求:1、请求解除原被告签订的商品房买卖合同；2、要求被告按商品房买卖合同规定赔偿损失。3、经法院释明，原告同意变更诉讼请求，确认双方签订商品房买卖合同无效。一审法院认定事实：2014年7月25日，原告河南久昌益房地产开发有限公司与被告郭慧凯签订商品房买卖合同两份，合同编号为0031191、0031188。合同编号为0031191合同约定原告将1#楼商业房A106铺、A107铺、A108铺、A109铺、A110铺、A111铺、A112铺、A113铺、A114铺、A115铺、A116铺号房出卖给被告，产权面积1694.48平方米，价格为每平方米3000元，价款合计5083440元；合同编号为0031188合同约定原告将1#楼商业房A117铺、A118铺、A119铺、A120铺、A121铺、A122铺、A123铺、A124铺、A125铺号房出卖给被告，产权面积1399.13平方米，价格为每平方米3000元，价款合计4197390元，总价款为9280830元。合同签订后原告给被告出具收条两份。2014年7月30日，被告郭慧凯通过银行转账支付原告法人范春玲9650000元。范春玲给被告出具10000000元借条一份。后原告法人范春玲通过银行账户支付被告9500000元。2016年被告郭慧凯以民间借贷为由将范春玲诉至河南省郑州市金水区人民法院，该院作出（2016）豫0105民初21079号民事判决，认定郭慧凯与范春玲之间存在民间借贷关系。原告以被告未按约定支付购房款为由请求解除合同，为此引起本案纠纷。一审法院认为，本案争议焦点为1、原、被告之间是买卖合同是否有效；2、原告请求解除双方之间买卖合同及要求被告赔偿损失是否应当予以支持。原被告之间虽然签订商品房买卖合同，但是双方约定商铺价格每平方米3000元与市场价格出入较大，合同约定总价款9280830元，汇入范春玲账户款项为9650000元，与合同约定价款不一致，至今为止被告并没有占有一间所交易的商铺。被告将款汇入范春玲账户，双方只是借贷关系，并且范春玲偿还被告款9500000元。余款范春玲又给被告出具借条，所以原告与被告签订的商品房买卖合同，只是为范春玲债务提供担保性质合同。《中华人民共和国公司法》第十六条第二款规定：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释〉第四条规定：“董事、经理违反公司法第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。除债权人知道或者应当知道的外，债务人、担保人应当对债权人的损失承担连带赔偿责任。”因此原、被告双方签订的两份名为商品房买卖合同实际为担保性质的合同为无效合同。原告诉请解除双方商品房买卖合同，经释明后同意变更诉请，确认双方的商品房买卖合同无效，予以支持。原告请求损失，没有具体数额，其请求按违约金计算，没有法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释〉第四条之规定，判决如下：一、确认原告河南久昌益房地产开发有限公司与被告郭慧凯签订合同编号分别为0031191、0031188两份商品房买卖合同无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告郭慧凯承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供被上诉人的股权结构证明，以证实范春玲为实际控制人，其作为法定代表人作出的行为不需要经过股东同意。对该证据的真实性予以确认。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人争议的主要问题：1、原审法院程序是否违法；2、双方签订的房屋买卖合同是否有效或应否解除。关于原审程序问题，被上诉人原审诉请解除商品房买卖合同，在原审庭审时未明确变更诉请为确认商品房买卖合同无效，但原审法院在庭审时明确将争议焦点确定为商品房买卖合同是否合法有效，上诉人未提出异议，且被上诉人在庭审后明确了变更诉请为确认合同无效。因此，原审法院未影响上诉人针对变更诉请的诉讼权利，也未超出被上诉人的诉请范围，该程序虽有瑕疵，但不属于严重违法。关于双方签订的商品房买卖合同问题，被上诉人的法定代表人范春玲虽以个人名义向上诉人出具借条，但出具借条同时，被上诉人又以房款名义出具收据，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，符合以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方签订的合同真实意思不是房屋买卖，而是借款不能偿还时以房抵债，双方未形成房屋买卖的合意，房屋买卖合同并未成立。双方签订的商品房买卖合同有担保性质，成立了以房抵债的合同关系，但以房抵债的合同违反《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。原审法院依据公司法、担保法认定双方担保性质的合同无效并无不当。双方在郑州市金水区法院的纠纷为民间借贷纠纷，与本案确认合同效力纠纷不同，不属于重复起诉。范春玲出具借条的行为是否职务行为，应由双方在借贷纠纷中予以证实，本案不予处理，原审法院不追加范春玲为第三人参加诉讼正确。综上所述，郭慧凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郭慧凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 东审 判 员 丁贺堂代理审判员 杨振松二〇一七年七月二十一日书 记 员 于 乐 百度搜索“”