（2017）川10民终577号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-03
案件名称
内江速超房地产开发有限公司与雷文兵、刘海坤房屋买卖合同纠纷案二审判决书
法院
四川省内江市中级人民法院
所属地区
四川省内江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
内江速超房地产开发有限公司,雷文兵,刘海坤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川10民终577号上诉人（原审被告）：内江速超房地产开发有限公司，住所地四川省内江市东兴区东桐路。法定代表人：康先银，该公司总经理。委托诉讼代理人：张杰，四川沱江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷文兵，男，1970年8月15日出生，汉族，住四川省内江市东兴区白合镇。委托诉讼代理人：朱敏，四川融众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海坤，男，1965年3月5日出生，汉族，住四川省内江市东兴区白合镇。上诉人内江速超房地产开发有限公司（以下简称速超房地产公司）因与被上诉人雷文兵、刘海坤房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院（2017）川1011民初601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人速超房地产公司的委托诉讼代理人张杰，被上诉人雷文兵的委托诉讼代理人朱敏，被上诉人刘海坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。速超房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雷文兵的诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由雷文兵负担。事实和理由：1.本案所涉房屋不是商品房，属于安置还房，一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定进行判决，属于适用法律错误；2.速超房地产公司与雷文兵并未发生实际的安置关系和房屋买卖关系，根据一审查明的事实，雷文兵是向刘锋直接购买的房屋，其购房款也是直接交给刘锋的。速超房地产公司与雷文兵签订案涉合同仅仅是用于向有关部门缴纳税收和办理房屋产权登记手续；3.即使本案合同无效，该合同的实际转让人是刘锋，也应由刘锋向雷文兵返还购房款，返还的金额是18万元，也不是357,991元，一审判决认定未收取分文售房款的速超房地产公司向雷文兵返还357,991元，并还认定支付资金利息及赔偿损失，属于认定事实和适用法律严重错误。雷文兵辩称，案涉房屋虽名为安置还房，但速超房地产公司与雷文兵并无安置关系，雷文兵不属安置对象，该房屋也不是以安置房处理的，而是以商品房向雷文兵出售的，本案应适用商品房买卖的司法解释，速超房地产公司未取得预售房许可证明，且该房也无施工许可，案涉房屋系违法建筑，本案合同应为无效；雷文兵与速超房地产公司签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，有双方签订的书面合同及收款收据为凭，足以证明双方存在买卖关系；速超房地产公司应按照收款收据的金额返还购房款，因速超房地产公司还存在“一房二卖”的情形，速超房地产公司应双倍返还购房款。速超房地产公司与案外人雷勇订立的售房合同中约定的房屋与速超房地产公司出售给雷文兵的房屋系同一套，均为“12层1号A1户型”。故请求维持原判。雷文兵向一审法院起诉请求：1.确认案涉《百鹤雲霆安置还房商住楼房屋认定合同书》无效；2.判令速超房地产公司与刘海坤连带返还雷文兵购房款357,991元及利息（按同期银行贷款利率，从2016年1月6日起计算至返还购房款之日止）；3.判令速超房地产公司与刘海坤连带赔偿雷文兵为购房支付的路费及误工费1万元；4.判令速超房地产公司与刘海坤连带赔偿雷文兵一倍的购房款357,991元；5.判令速超房地产公司、刘海坤承担本案诉讼费。一审法院认定事实：速超房地产公司在内江市东兴区白合镇交通路3号修建“百鹤雲霆”安置还房的商住综合楼，速超房地产公司未取得商品房预售许可，案外人刘锋将自己取得的赔偿安置房转让给雷文兵。2016年1月3日，刘海坤代表速超房地产公司以项目部的名义与雷文兵签订了《百鹤雲霆安置还房商住楼房屋认定合同书》，约定：速超房地产公司将“百鹤雲霆”十二层1号A1户型以单价每平方米2998元，总价357,991元出售给雷文兵，交房时间为2016年4月10日。2016年1月6日，速超房地产公司项目部向雷文兵出具了收据，收据载明：今收到雷文兵购十二层1号A1户型房款357,991元。案涉合同约定的交房时间届至，双方因买卖的楼层发生争议，雷文兵认为刘海坤以速超公司项目部的名义又将该房屋于2016年2月6日出售给了案外人雷勇，单价为3008元，总价为359,185元；案外人雷勇对该房屋进行了装修并已入住，雷文兵无法取得该房屋，致使雷文兵购房的目的无法实现，速超房地产公司至今未向雷文兵交付房屋。速超房地产公司则认为其并未将雷文兵购买的十二层1号A1户型房屋卖给雷勇。一审法院认为，速超房地产公司在未取得商品房预售许可的情况下与雷文兵签订《百鹤雲霆安置还房商住楼房屋认定合同书》，违反了国家法律的强制性规定，双方签订的《百鹤雲霆安置还房商住楼房屋认定合同书》属于无效合同。雷文兵要求确认合同无效的主张成立，该院予以支持。关于本案中刘海坤诉讼主体的问题，因刘海坤是代表速超房地产公司与雷文兵签订合同，刘海坤不是本案的适格被告，刘海坤在本案中不承担民事法律责任。关于本案中，双方当事人争议的房屋楼层问题，应按施工图纸予以确定，该栋楼的中间夹层按施工图纸应予计算在楼层内，故雷文兵购买的楼层应是十二层1号A1户型，速超房地产公司并未将该房屋卖给雷勇，因此，雷文兵认为速超房地产公司将房屋一房二卖的主张不能成立，该院不予支持。速超房地产公司认为雷文兵未实际支付357,991元的购房款，因雷文兵在刘锋处转让取得该房屋，且速超房地产公司与雷文兵签订合同的房屋总价为357,991元，速超房地产公司向雷文兵出具的收据也载明357,991元，该房屋实际也值该价格，因此，速超房地产公司应按此价格返还雷文兵，并支付此款的利息。关于本案中，雷文兵要求速超房地产公司赔偿其支出的路费及误工费1万元的问题，该院根据本案的实际情况，酌情支持1000元。关于雷文兵要求速超房地产公司赔偿一倍的购房款问题，因双方在本案中都有过错，该院酌情支持36,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决：一、速超房地产公司于2016年1月3日与雷文兵签订的《百鹤雲霆安置还房商住楼房屋认定合同书》无效；二、速超房地产公司于本判决生效后10日内返还雷文兵购房款357,991元及利息（利息按购房款357,991元，自2016年1月6日起至本判决生效后10日止，按年利率6%计算）；三、速超房地产公司于本判决生效后10日内支付雷文兵因购房产生的损失费用1000元；四、速超房地产公司于本判决生效后10日内赔偿雷文兵购房款36,000元；五、驳回雷文兵的其他诉讼请求。如被告未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5530元，财产保全费2520元，共计8050元，由速超房地产公司负担4025元，雷文兵负担4025元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。速超房地产公司提交了如下证据：第一组：1.《关于对白合镇陈万良、雷明伟等房屋改造出具规划设计条件的函》；2.《关于对白合镇2011年第四批乡镇建设用地出具规划设计的函》；3.《内江市东兴区财经领导小组会议纪要》；4.《内江市东兴区财政局关于同意白合镇中心校（原白合教育组）旧房改造的批复》（内东区财经企〔2011〕22号）；5.《白合中心校（原白合教育组）白合十四中旧房改造拆迁有关的情况说明》；6.《白合镇教育组片区旧房改造拆迁花名册》；7.《四川省人民政府关于内江市东兴区2011年第4批乡镇建设用地的批复》（川府土〔2012〕611号）；8.《东兴区派出所地段旧房改造规划用地红线图》。据以证明案涉房屋的修建取得相关行政部门的许可，且为旧房改造性质。第二组：《白合雲霆沙石供给合同书》、《补充协议》。据以证明速超房地产公司将案涉房屋抵偿给了案外人刘锋，系刘锋将房屋出售给雷文兵的，速超房地产公司是为了帮雷文兵办理产权手续和之后缴纳税收才与雷文兵签订了房屋认定合同及开具了购房款收据。雷文兵在本案二审开庭之后提交了如下证据：1.速超房地产公司与案外人雷勇签订的房屋认定合同书；2.案涉楼盘及案涉房屋的照片6张；3.调查笔录；4.银行交易明细及雷文兵购房款组成明细。据以证明雷文兵购买的房屋与案外人雷勇购买的房屋为同一套；雷文兵购买案涉房屋的资金为自己取款4.6万元，家有现金1.5万元，向12位亲戚借款30万元。本院依职权分别向内江市东兴区住建局的赵飞、兰伟，内江市东兴区规划局的石科做了《调查笔录》，上述人员均证实案涉“白合雲霆”楼盘的建设事先且至今未办理相关审批手续。雷文兵对速超房地产公司提交的证据认为，速超房地产公司提交的证据均不属新证据，第一组证据为复印件，且与本案无关联性，第二组证据的真实性无法确认，且涉嫌假证；雷文兵对本院制作的《调查笔录》的真实性等均无异议。速超房地产公司对雷文兵在本案休庭期间提交的证据认为，雷文兵所提交证据均不属新证据，且已超过举证期限，应不予采信；其所提交案外人雷勇的购房合同为复印件，相关照片不能全面反映楼层情况；雷文兵代理人对雷登祥的《调查笔录》的真实性、合法性、关联性均有异议，且证人雷登祥未到庭作证；雷文兵的银行明细恰好与刘锋的证词相应证，雷文兵只给付了5万元现金，对其向他人的借款与本案无关联性，且涉嫌造假；速超房地产公司对本院制作的《调查笔录》无异议。本院对上述证据认为：速超房地产公司提交的第一组证据均为复印件，未能提供原件，不具备作为证据采信的要素，本院不予采信；速超房地产公司提交的第二组证据虽雷文兵提出异议，经本院释明，雷文兵明确放弃申请鉴定，该组证据本院将结合其他证据予以综合认定；雷文兵提交的案外人雷勇的房屋认定合同书为复印件，未能提供原件，不具备作为证据采信的要素，本院不予采信；对雷登祥的《调查笔录》因证人未到庭作证，本院不予采信；对案涉楼盘的相关照片，因速超房地产公司对照片的真实性无异议，本院予以采信；对雷文兵的银行交易明细，因速超房地产公司无异议，本院予以采信；对雷文兵自行制作的购房款组成清单，因速超房地产公司对真实性有异议，且无其他证据予以佐证，本院不予采信。对本院制作的《调查笔录》，因双方当事人均无异议，本院予以采信。本院另查明：速超房地产公司对案涉“白合雲霆”楼盘的修建未取得相关行政部门的批准，至今未补办行政审批手续，且未进行竣工验收。速超房地产公司自认案涉楼盘为旧房拆迁改造，所修建房屋有70%用于安置拆迁户，有30%由速超房地产公司所有，用于抵偿修建房屋款项。2014年4月22日，案外人刘锋与速超房地产公司签订了《白合雲霆沙石供给合同书》，约定由刘锋向“白合雲霆”项目供应河沙、石子等；2015年2月3日，速超房地产公司与刘锋签订了《补充协议》，约定：速超房地产公司欠刘锋货款20万元，如不能按期归还，速超房地产公司用所建住房12层1号A户型和13层8号A2户型两套房屋折扣。经本院审查，速超房地产公司提交的《白合雲霆沙石供给合同书》及《补充协议》上“刘锋”的签名与刘锋在本案一审期间出庭作证在庭审笔录上的签名明显不一致，《白合雲霆沙石供给合同书》及《补充协议》上的签名为“刘峰”，庭审笔录上的签名为“刘锋”，且两个签名的笔迹明显不一样。刘锋在本案一审时出庭证明“因速超房地产公司借了我的钱，速超房地产公司用两套房子抵了20万元欠款，我将12层1号A1户型的房屋转让给了雷文兵，是雷文兵的外侄儿李勇介绍的，李勇跟我是朋友；约定的购房价格是18万元，雷文兵只付了5万多元现金给我，其余的钱是欠雷文兵钱的人支付的，黄光泉和陈光明各付了5万元。”本案二审中，雷文兵的委托诉讼代理人陈述“雷文兵与刘锋没有购房关系，只是用购房款抵扣了刘锋的欠款，本案房屋，雷文兵一部分支付的现金，一部分抵偿的债权”，经本院释明其陈述是否与一审审理时一致，雷文兵的委托诉讼代理人又陈述“以一审陈述为准，是支付的现金，应该是分期支付的，但以一审陈述为准”。雷文兵于2016年1月6日从其在中国邮政储蓄银行开户的6217996630001373921账户中取款4.6万元。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.速超房地产公司与雷文兵是否存在商品房买卖关系，该买卖关系的效力如何认定；2.速超房地产公司应否承担返还购房款357,991元及利息，并承担赔偿损失的责任。雷文兵以与速超房地产公司签订了《百鹤雲霆安置还房商住楼房屋认定合同书》及速超房地产公司开具了收到357,991元购房款的《收据》证明其与速超房地产公司存在商品房买卖关系。而速超房地产公司以刘锋的证词及与刘锋签订的《白合雲霆沙石供给合同书》、《补充协议》证明案涉房屋系刘锋出卖给雷文兵的，且出售价格为18万元，因速超房地产公司售房价格不能低于向相关部门的备案价格，防止偷漏税收，才开具357,991元购房款的收据，速超房地产公司并未收取上述购房款。经本院审查，因速超房地产公司提交的《白合雲霆沙石供给合同书》及《补充协议》上刘锋的签名与刘锋本人在本案一审出庭作证时的签名明显不一致，本院认为，速超房地产公司提交的《白合雲霆沙石供给合同书》及《补充协议》不能确定其真实性，本院不予采信。因雷文兵主张与速超房地产公司存在房屋买卖关系，并主张速超房地产公司退还购房款，但速超房地产公司又举出了证人证明该房屋系刘锋出售给雷文兵，而目前现实中，也大量存在出卖人将在开发商处购买的尚未办理产权证的房屋出售给买受人，经与开发商协商，由开发商与买受人直接签订买卖合同的情形。因此，雷文兵除举出与速超房地产公司签订的《百鹤雲霆安置还房商住楼房屋认定合同书》及速超房地产公司开具的《收据》外，还应举证证明其向速超房地产公司实际支付了购房款。根据本案查明的事实，雷文兵在就支付购房款的问题上，其在一审和二审时存在不同的说法，其在一审时陈述为向速超房地产公司一次性支付的现金357,991元，在二审时又陈述为“一部分现金，一部分冲抵债权”、“全部支付的现金，分期支付的”等，而雷文兵所举有效证据仅证明其在2016年1月6日（也是速超房地产公司出具《收据》日）当天在银行的取款只有4.6万元，其余30万元款项雷文兵自述为是向李峰等12名亲戚借的，但并无相关证据证明。本院认为，雷文兵在是否向速超房地产公司支付购房款问题上存在陈述矛盾，且所举证据与常理也存在矛盾的情况下，雷文兵无充分证据证明其向速超房地产公司支付了购房款357,991元。即便雷文兵与速超房地产公司签订案涉《百鹤雲霆安置还房商住楼房屋认定合同书》是双方的真实意思表示，但因案涉“白合雲霆”楼盘属“未批先建”，且至今尚未办理相关审批手续，案涉买卖关系违反了法律强制性规定，当属无效合同。虽案涉《百鹤雲霆安置还房商住楼房屋认定合同书》无效，但因雷文兵未能举出充分证据证明其向速超房地产公司支付了购房款，其要求速超房地产公司返还购房款357,991元的请求，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，因雷文兵未能举证证明向速超房地产公司已付购房款及金额，且未能证明速超房地产公司存在故意隐瞒或提供虚假商品房预售许可证明情形，其请求速超房地产公司支付利息及赔偿已付购房款一倍的请求，本院不予支持。综上所述，因雷文兵未能举出充分证据证明自己向速超房地产公司支付了购房款，应承担举证不能的责任，速超房地产公司主张雷文兵未向其支付购房款的主张成立，速超房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省内江市东兴区人民法院（2017）川1011民初601号民事判决第一项、第五项，即：内江速超房地产开发有限公司于2016年1月3日与雷文兵签订的《百鹤雲霆安置还房商住楼房屋认定合同书》无效；驳回雷文兵的其他诉讼请求；二、撤销四川省内江市东兴区人民法院（2017）川1011民初601号民事判决第二项、第三项、第四项，即：内江速超房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还雷文兵购房款357,991元及利息（利息按购房款357,991元，自2016年1月6日起至本判决生效后10日止，按年利率6%计算）；内江速超房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付雷文兵因购房产生的损失费用1000元；内江速超房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿雷文兵购房款36,000元。本案一审案件受理费5530元，财产保全费2520元，共计8050元，由雷文兵负担3520元，内江速超房地产开发有限公司负担4530元；二审案件受理费5530元，由雷文兵负担1000元，内江速超房地产开发有限公司负担4530元。本判决为终审判决。审判长 颜 华审判员 周利芬审判员 王 侯二〇一七年七月二十一日书记员 阴 莲 微信公众号“”