（2016）京0115民初17730号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-11-07
案件名称
吕雪峰与北京邦达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕雪峰,北京邦达房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初17730号原告：吕雪峰，男，1977年3月19日出生，汉族，北京市新媒体技师学院教师，住北京市大兴区。被告：北京邦达房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-16。法定代表人：冯耀荣，董事长。委托诉讼代理人：孙雪梅，女，1985年1月22日出生，汉族，该公司法务，住公司宿舍。原告吕雪峰与被告北京邦达房地产开发有限公司（以下简称：邦达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕雪峰，被告邦达公司的委托诉讼代理人孙雪梅均到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。吕雪峰向本院提出诉讼请求：1、邦达公司向吕雪峰支付延期交房违约金25649.27元；2、邦达公司按合同约定给吕雪峰房屋安装集中供暖的分户计量设备；3、邦达公司按原设计图纸在短走廊处安装消防栓。事实与理由：吕雪峰于2012年12月20日购买了邦达公司开发的商品房一套，并与邦达公司签订了北京市商品房预售合同。合同约定该商品房有两个入户门，并约定在2014年10月31日前交房。吕雪峰于2014年10月29日去收房，发现入户门只有一个，与合同约定不符，也严重违反了《高层民用建筑设计防火规范》的要求。经吕雪峰向法院起诉后，邦达公司在2015年4月13日将第二个入户门安装好。邦达公司将第二个入户门安装好的时间比合同约定的交房时间晚了164天，且已过了供暖季，这给吕雪峰在供暖费、物业费、预期租金等方面造成了严重的经济损失，理应给予赔偿。按照合同约定，延期交房每天需支付房屋总价万分之一的违约金，因此请求法院判令邦达公司支付违约金25649.27元；按照合同约定，邦达公司所交付房屋应具备集中供暖分户计量。而在实际使用过程中却发现，邦达公司所交付房屋与合同约定不符，无法实现分户计量，致使吕雪峰利益严重受损，也不符合国家的节能减排政策。吕雪峰所购房屋的原设计图纸显示，在吕雪峰入户门外的短走廊处有一个消防栓。可在实际交付时却被邦达公司变更为喷淋系统，此变更将给吕雪峰的房屋带来严重的消防安全隐患。综上，为维护合法权益，特向贵院提出诉讼，望判如所请。邦达公司辩称，不同意吕雪峰的诉讼请求。一、邦达公司已按照双方签订的《北京市商品房预售合同（Y14203433）》的约定交付房屋，不存在逾期交房情形。1、房屋符合《预售合同》约定的交付时间与交付条件。邦达公司于2014年10月16日向吕雪峰发送了入住通知书，通知其2014年10月27日至30日办理入住。上述事实已经北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第13737号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第09601号民事判决书审理查明并认定；2、精装修不是《预售合同》约定的交付条件，对精装修存在异议不构成答辩人拒绝收房的理由。附件八补充协议第五条房屋交付事宜的补充约定第7款约定，“对已取得工程竣工验收备案手续的房屋，收房前如该商品房有瑕疵之处，买受人不得借此拒绝收房，否则按《预售合同》第16条第4款规定执行。出卖人只尽保修、维修义务，不承担逾期交房的违约责任”；3、吕雪峰未按照《预售合同》约定办理房屋交接手续，应由其承担逾期收房责任。根据交房流程，在办理房屋入住交接手续时，业主应当在物业管家的陪同下进行实地验房，对验房结果填写《房屋验收记录表》，向开发商反馈房屋验收意见和装修异议。本案中，吕雪峰未领受房屋，也没有按照交房流程填写《房屋验收记录表》向邦达公司提出房屋验收意见和装修异议。吕雪峰既未按照《预售合同》约定领受房屋，亦未对装修事宜向邦达公司提出书面异议，邦达公司是于2014年11月24日收到北京市大兴区人民法院传票才得知吕雪峰对入户门的安装存在异议；4、邦达公司得知吕雪峰对入户门存在异议后，立即修复完毕并通知了吕雪峰。邦达公司于2014年11月24日收到传票后，立即组织维修人员进行维修工作，于11月25日将入户门安装完毕，并通知了吕雪峰与（2014）大民初字第13737号民事案件的承办法官。二、吕雪峰第二、三项诉讼请求已过诉讼时效，请法院予以驳回；三、吕雪峰主张给安装集中供暖分户计量设备、安装消防栓没有事实与法律依据。1、经邦达公司核实，吕雪峰己于2015年11月7日将房屋转让第三人并已经办理了物业交割，故己无权就涉案房屋的相关设备设施向邦达公司主张权利。2、涉案房屋采用集中供暖方式，供暖费收费标准为按建筑面积计算。《预售合同》并未约定为涉案房屋安装分户计量设备；3、走廊的消防设施属于公共设施，验收合格。设计图纸变更已经政府相关部门审批并验收合格。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月20日，邦达公司（出卖人）与吕雪峰（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及附件，约定：吕雪峰购买位于北京市大兴区生物医药基地综合配套区地块商业金融项目X#办公、商业楼XX层XXXX室（以下简称：涉案房屋），涉案房屋用途为办公，预测建筑面积103.82平方米；第十二条，交付条件：出卖人应在2014年10月31日前向买受人交付涉案房屋；该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；第十四条，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应在逾期的第31日起至第60日内，将申请解除合同的书面通知送达出卖人。买受人应在书面通知送达后5日内，提供该商品房预售合同备案解除申请手续的相关资料与相关文件的签署及办理，出卖人应在该商品房预售合同备案解除申请手续办理完毕后30日内，退还买受人全部已付房款，并按照总房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。在出卖人逾期交房第61日起，买受人无权再以出卖人逾期交房为由解除合同。第十六条，交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格；（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意由出卖人按照《商品房质量保证书》规定保修；（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件、出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：出卖人按本合同载明的买受人通讯地址以信函送达的方式发出《入住通知书》后15（含）日内，买受人仍未按《入住通知书》确定的时间办理入住手续的视为买受人已接受该商品房，对该商品房不存在任何异议。该商品房所有风险自《入住通知书》确定交付之日起转移至买受人，与该商品房相关费用（包括各项税费，以及自交付之日起的物业管理费、供暖费等相关费用），自《入住通知书》所确定的交付日期起由买受人支付。第十七条，商品房质量、装饰、设备标准的约定：3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。具体装饰和设备标准的约定见附件六及附件八补充协议。合同附件一《房屋平面图及在整个楼栋中的位置图》标注涉案房屋北侧有两个入户门。附件八补充协议第五条房屋交付事宜的补充协议中第7项约定，对已取得工程竣工验收备案手续的房屋，收房前如该商品房有瑕疵之处，买受人不得藉此拒绝收房，否则按《预售合同》第十六条第四款规定执行。出卖人只尽保修、维修义务，不承担延期交房的违约责任。第十一条其他约定中第4项约定，《预售合同》第十条中所述的因出卖人变更其建筑设计而影响买受人购买房屋结构形式、户型及空间尺寸等情况，不包括出卖人因设计需要或为遵守专业规范要求对该房屋的卫生间内管道或管井、阀门、洁具以及各房间内暖气位置的调整，也不包括与非标准楼层结合的标准楼层于其他标准楼层相比较在卫生间、外墙（窗）。设备管线等方面的处理形式上可能存有的差异，双方均遵守涉及部门的最终设计结果。双方同日另签订《珺悦中心精装修标准补充协议》，该协议中约定供暖系统为集中供暖，热水地板辐射采暖，分户计量；同时该协议所附户型布置平面图亦显示涉案房屋北侧有两个入户门，并在示意图旁附有文字说明：户内门形式及开启方向均为示意，以最终交房户型为准。2014年1月14日，涉案房屋所在工程取得《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2014年1月24日，邦达公司就涉案房屋所在工程向北京市大兴区住房和城乡建设委员会提交竣工验收文件进行备案，并取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年3月14日，测绘机构就涉案房屋出具《房屋面积测算技术报告书》。2014年10月16日，邦达公司向吕雪峰发送了入住通知书，载明：涉案房屋已具备交付条件，请吕雪峰办理交付手续入住，集中办理时间为2014年10月27日-2014年10月30日9：00-16：00。2014年10月17日，吕雪峰收到入住通知书。吕雪峰于2014年10月29日前往办理收房手续，在收房时，因入户门个数双方发生分歧，吕雪峰提起（2014）大民初字第13737号民事诉讼，2015年4月13日，经本院现场勘查，涉案的商品房已按照约定安装了两个入户门，且双方争议的入户门已经安装完毕，向门内方向开启，入户门的品牌为曼特多功能金属门。2015年11月7日，吕雪峰与案外人北京链家房地产经纪有限公司、案外人贾方勇签订居间服务合同，表明在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，吕雪峰与贾方勇就买卖涉案房屋达成一致意见。同日，贾方勇办理了涉案房屋的入住手续。庭审中，双方均认可争议的入户门处，在2014年10月29日时，该处系墙壁状。吕雪峰认可邦达公司于2014年12月1日通知其门已经安装，但称其12月2日前去查看时，未能入内，其于2014年12月26日前往涉案房屋处，当时争议的入户门已经安装。庭审中，对于分户计量，吕雪峰称其理解系热计量，所以要求安装分户计量设备，邦达公司称其系按平米计算。对于消防栓，邦达公司认可按照原设计图纸应当安装一个消防栓，但因无法使用，进行了变更，且已经过规划变更验收和消防验收，原设计图纸并未提供给吕雪峰，且在合同中并未进行约定。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、（2014）大民初字第13737号民事判决书及案卷材料、（2015）二中民终字第09601号民事判决书、居间服务合同、入住费用房屋结算表及当事人陈述意见等证据在案佐证。本院认为：吕雪峰与邦达公司签订的北京市商品房现房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案庭审过程中，吕雪峰明确表示其据以主张逾期交房违约金的依据为邦达公司未能按照合同约定交付安装有2个入户门的房屋，但本院认为，根据双方合同约定，“该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”；根据庭审查明的情况，2014年10月31日前，涉案房屋已具备如上交付条件，并约定的第2个入户门处为墙壁状不构成功能性瑕疵，且邦达公司已向吕雪峰送达入住通知书，故对于吕雪峰要求邦达公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋已经交付并通过设计规划相关验收，故关于吕雪峰要求邦达公司按合同约定给吕雪峰房屋安装集中供暖的分户计量设备、按原设计图纸在短走廊处安装消防栓的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回吕雪峰的全部诉讼请求。案件受理费283元，由吕雪峰负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王静二〇一七年七月二十一日书记员 刘璐