（2017）鲁03民终1452号

裁判日期: 2017-07-21

公开日期: 2017-08-04

案件名称

赵江、中国人民解放军山东省淄博市博山区人民武装部房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省淄博市中级人民法院

所属地区

山东省淄博市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵江,中国人民解放军山东省淄博市博山区人民武装部

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省淄博市中级人民法院民事判决书（2017）鲁03民终1452号上诉人（原审原告）：赵江，男，1960年12月5日出生，汉族，博山恒泰化工有限公司经理，现住淄博市博山区。委托诉讼代理人：丛强，山东盛诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中国人民解放军山东省淄博市博山区人民武装部，住所地：淄博市博山区峨嵋山路19号。法定代表人：冯建成，部长。委托诉讼代理人：钱家栋，山东博港律师事务所律师。上诉人赵江、中国人民解放军山东省淄博市博山区人民武装部（以下简称博山人武部）因房屋租赁合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院（2016）鲁0304民初2445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵江的委托诉讼代理人丛强，上诉人博山人武部的委托诉讼代理人钱家栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵江上诉请求：依法撤销一审错误判决，改判支持赵江的诉讼请求，判令博山人武部履行房屋租赁协议书并支付租赁费9600元。事实和理由：1.合法有效的合同理应得到保护并依法履行。双方签订的房屋租赁协议书合法有效并已被一审予以认定，合同法规定：依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。一审判决无视上述法律规定，以“被告根据内部文件规定已明确表明不再继续履行租赁合同，且该义务性质亦不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现”为由，错误判令房屋租赁协议书解除，显然违背法律规定；2.一审判决认定事实错误，导致判决错误。双方签订的房屋租赁协议书明确约定：“乙方到期不再租赁要及时将水、电、煤、通讯、电视费用结清，同时将房屋钥匙交还甲方，如拖欠房屋钥匙不及时交于甲方，造成的经济损失由乙方承担”。本案中，博山人武部既没有与赵江协商处理解除租赁协议问题，也没有将水、电、煤、通讯、电视费用等与赵江交接，更没有将房屋钥匙交还上诉人，至今房屋仍在博山人武部的掌握、占用之下，赵江无权也无法进入房屋。一审法院不顾这一事实，置赵江经济损失于不顾，错误判决解除租赁协议，没有完全支持赵江的诉讼请求是错误的；3.一审判决程序违法，导致判决错误。一审过程中，博山人武部并未提起要求解除房屋租赁协议的反诉请求，对其拒绝履行房屋租赁协议书的无理答辩也未提供任何合法有效证据，在此情况下，一审法院错误判决解除房屋租赁协议书是毫无道理的。博山人武部针对赵江的上诉请求及理由辩称，赵江的上诉理由不成立，涉案房屋租赁协议书第二条明确约定了解除租赁协议条件，2015年中央军委发布的关于深化国防和军队改革的意见是国家军队改革战略决策，是人所共知的军队重大变革事项，这不是博山人武部自己可以决定的，博山人武部提出终止合同是正当的，符合双方约定的合同解除条件。本案是赵江不履行合同约定，自己违约过错造成的损失与博山人武部无关。博山人武部解除合同是事先告知了赵江的。2016年1月8日，赵江在场看着博山人武部将租赁房屋内的物品搬出。再就是赵江为何不按合同约定在第二个交纳租金到期后向博山人武部催交租金呢？可见，赵江主张合同未解除的事实是不成立的。因此，赵江的上诉理由无事实和法律依据，请求二审驳回赵江的上诉，依法改判驳回赵江的诉讼请求。博山人武部上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回赵江的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由赵江承担。事实和理由：1.博山人武部完全按照双方签订的房屋租赁协议约定的内容履行了自己的责任和告知义务，没有任何违约行为和过错。2015年12月份博山人武部的主管负责人就电话告知了赵江不再继续租赁该房屋的情况和事由，事后又于2016年1月8日电话通知了赵江搬家，赵江也现场目睹了博山人武部从房屋中搬出家具腾空房屋情况，但赵江拒绝解除租赁协议。事后租赁半年期满后，赵江既没有向博山人武部催要过租金，也没有按照协议约定第一年期满后敦促博山人武部与其续签协议，因此，足以证明赵江早已知道和清楚博山人武部已不再继续租赁房屋的事实。博山人武部完全履行了提前告知义务，且博山人武部提出解除终止房屋租赁的事由符合协议第二条约定的免责条款。2.一审判决认定博山人武部提交《中央军委关于深化国防和军队改革的意见》和《关于加强部队安全管理工作的通知》不能构成免除其承担违约责任的法定免责事由不符合事实，适用法律不当。在合同履行期间发生了国家深化国防和军队改革的重大事由，不是博山人武部能够决定的事项，也不是博山人武部可以预见的事项，当然是不可抗力。并且博山人武部按照协议约定提前要求解除租赁协议并提前一个月告知赵江，提前21天将承租房屋腾空，因此，一审判决是错误的，请求依法驳回赵江的诉讼请求。赵江针对博山人武部的上诉请求及理由辩称，1.本案房屋租赁合同不应当解除，该租赁协议第二条如遇国家政策改革调整导致单位变化等因素并没有出现，首先国家并没有进行不允许租赁房屋的部队改革，武装部更没有发生任何的变化；2.博山人武部从来没有通知赵江解除合同事宜，赵江也没有到现场查看过房屋；3.关于上诉状当中看到的文件和改革问题是内部文件，是针对清理给干部的租赁房屋问题，双方的租赁合同并不是特定指向给干部租赁，它的用途是多样化的；4.租赁房屋至今仍然在博山人武部的控制之中，房屋的钥匙及设施未经过任何交接，因此，合同至今未解除。赵江向一审法院起诉请求：判令博山人武部支付赵江租赁费9600元。一审法院认定事实：2015年8月1日，原告赵江（甲方）将自有住房一套租赁给被告博山人武部（乙方）使用，双方为此签订房屋租赁协议书一份，协议第一条：甲方租赁给乙方机关小区7号楼3单元5楼502室房屋一套，建筑面积100平方米，月租金捌佰元，并在协议签订时一次性付给甲方人民币4800元（时间2015年8月1日至2016年2月1日），以后每半年预付下半年租金。第二条：甲方从2015年7月30日将出租房屋交付给乙方使用，第一次承租两年（如遇国家政策改革调整导致单位变化等不可抗力因素除外），以后每一年签订一次承租协议，如不续签协议，乙方要在三日内将房屋腾出。第七条约定，甲、乙双方在出租或不租时，应提前半月向对方说明，乙方到期不再租赁要及时将水、电、煤、通讯、电视费用结清，同时将房屋钥匙交还给甲方，如拖欠房屋钥匙不及时交于甲方，造成的经济损失由乙方承担。双方还对其他有关事项进行了约定。协议签订后，被告博山人武部支付了2015年8月1日至2016年2月1日期间的租金4800元。2015年12月21日，中国人民解放军山东省淄博军分区司令部向包括被告博山人武部在内的下级各单位发文，要求严格落实军官留营住宿制度，人武部不得为干部在外租住房屋，已租住房屋的，必须立即停止租住，不能以任何理由借口拖延。2016年1月8日，被告博山人武部自行搬离房屋，但未交付钥匙。一审法院认为，原告赵江与被告博山人武部签订的房屋租赁合同依法成立，合法有效。被告博山人武部主张双方在2015年12月份已协商解除合同并交付钥匙，但未提供证据证实，且原告亦不认可，故对被告关于双方已协商解除合同的事实，一审法院不予认定。被告博山人武部自行搬离房屋属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。被告博山人武部的上级部门要求其不得在外租房，系内部管理规定，该项规定不构成被告博山人武部有权单方解除租赁合同的解除条件，且被告博山人武部亦无证据证实在收到上述文件后搬离房屋前已通知原告赵江，故一审法院认定被告博山人武部在搬离房屋时与原告赵江之间仍具有租赁合同关系，被告博山人武部已构成违约。在被告博山人武部已构成违约的情况下，原告作为出租人有权解除合同。但原告在本案中不行使解除权，考虑到租赁合同属继续性合同，现被告博山人武部根据内部文件规定已明确表明不再继续履行租赁合同，且该义务性质亦不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故继续维持双方之间的租赁合同已无必要，应予解除。结合本案具体情况，一审法院认定合同解除时间为本案庭审之日即2016年10月19日。对合同解除之日前的租赁费，被告博山人武部应当支付。对租赁合同解除后剩余租赁期的租赁费损失，因被告博山人武部拒绝履行租赁合同构成违约，还应当承担赔偿损失的违约责任，但原告赵江作为守约方也负有防止损失扩大的义务。根据本案具体情况，结合合同解除后剩余的租赁期、租赁房屋再行转租的程度以及承租方的过错等因素，一审法院酌定以二个月的租赁费作为损失为宜。综上所述，被告博山人武部应当向原告支付2016年2月1日至2017年12月19日期间的租赁费共计8507元。对原告主张的超出部分租赁费，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认原告赵江与被告中国人民解放军山东省淄博市博山区人民武装部于2015年8月1日签订的房屋租赁合同于2016年10月19日解除；二、被告中国人民解放军山东省淄博市博山区人民武装部于判决生效之日起十日内支付原告赵江租赁费8507元；三、驳回原告赵江的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告中国人民解放军山东省淄博市博山区人民武装部负担。二审中，当事人未提供新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的主要焦点系双方签订的案涉房屋租赁协议书是否已解除及何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，博山人武部主张双方在2015年12月已协商解除合同，但未提供证据证实，赵江亦不认可，且博山人武部亦未提供证据证明已将《中央军委关于深化国防和军队改革的意见》和其上级部门下发的《关于加强部队安全管理工作的通知》送达或告知赵江，故博山人武部关于双方已协商解除合同以及其提出终止房屋租赁的事由符合案涉房屋租赁协议约定的主张，证据不足，本院不予支持。博山人武部明确表示不再继续履行案涉房屋租赁协议，致使合同目的无法实现，案涉房屋租赁协议书应予解除，但博山人武部应当承担相应违约责任。而赵江无证据证明博山人武部在一审庭审之后仍占有使用案涉房屋，博山人武部已明确表示不再履行合同，继续履行合同亦违背当前国防和军队改革的要求，且房屋租赁行为亦不宜强制履行。赵江在明知博山人武部已不再租赁案涉房屋的情况下，应当负有防止损失扩大的责任。一审法院根据本案具体情况，确定案涉房屋租赁合同的解除时间为一审开庭之日，并酌定博山人武部赔偿赵江二个月的租赁费损失，并无不当。因此，对赵江要求博山人武部继续履行房屋租赁协议并向其支付租赁费9600元的主张，本院不予支持。综上所述，赵江和中国人民解放军山东省淄博市博山区人民武装部的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵江负担25元，中国人民解放军山东省淄博市博山区人民武装部负担25元。本判决为终审判决。审判长　　戴永成审判员　　侯　康审判员　　杨继生二〇一七年七月二十一日书记员　　刘　瑜微信公众号“”