（2017）浙01民终568号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-09-18
案件名称
骆彬、俞绿军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
骆彬,俞绿军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终568号上诉人（原审被告）：骆彬，男，1979年3月21日出生，汉族，住杭州市富阳区。委托诉讼代理人：陈利民，女，1980年7月11日出生，汉族，住杭州市富阳区。（系骆彬妻子）被上诉人（原审原告）：俞绿军，男，1968年2月17日出生，汉族，住杭州市富阳区。委托诉讼代理人：袁麟，浙江好阳光律师事务所律师。上诉人骆彬因与被上诉人俞绿军房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2016）浙0111民初第6958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：俞绿军在富阳区××家××村建有私宅，除按规划建有一幢三层房屋外，其另建有一幢两层房屋，该幢两层房屋未取得合法审批手续。2015年8月1日，甲方俞绿军与乙方骆彬签订《租房协议》，约定甲方将位于俞家爿自有房屋出租给乙方使用，该房只能作为营业用房使用，租赁期限为四年，自2015年8月1日至2016年8月1日，第一年房租十万，后三年房租甲乙双方再行协商，至多不超过十二万每年；在租赁期间，由乙方承担包括水、电等一切如常费用开支。骆彬使用俞绿军的房屋及场地开设饭店。骆彬向杭州市市场监督管理局申办餐饮服务许可证，发现俞绿军的场地房屋在2014年时曾有王某亦申办过餐饮服务许可证，但因申请场地系违章建筑未能取得许可，骆彬因此亦未能取得餐饮服务许可。2016年五月，骆彬中止经营。2016年六、七月份，俞绿军与骆彬以及骆彬妻子陈利民多次协商房屋租赁后续问题，均未果。2016年8月18日俞绿军提起诉讼，请求判令：1、骆彬立即支付租金10万元；2、本案诉讼费用由骆彬承担。原审庭审中，俞绿军自愿变更诉讼请求为：1、要求骆彬支付俞绿军租金至2016年11月10日止为27397元（按年租金10万元计算）；2、要求骆彬补偿3个月房租计24657元，自2016年11月11日起算（按年租金10万元计算）；3、要求骆彬赔偿房屋损失费5000元；4、要求骆彬将房屋恢复原状；5、结清到2016年11月10日为止的水电费，水费170元，电费2527.82元。在2016年11月10日原审庭审中，骆彬提出要求解除合同，俞绿军表示同意。2016年6月至11月，俞绿军房屋共产生电费2927.82元，其中骆彬支付了400元。原审法院认为：俞绿军与骆彬之间的《租房协议》系双方真实意思表示，其主要内容为：1、骆彬租赁俞绿军的房屋用于营业，实际是用于开设饭店，对此俞绿军亦明知；2、双方约定租赁期限四年，第一年房租为10万元，此后三年的房租由双方协商，但不能超过12万元，该约定内容明确，可解释为租赁期限四年，后三年的租金可以协商，但应在每年10万元至12万元之间，骆彬辩称租金及租期约定不明确，显然不合事实；3、骆彬承担租赁期间俞绿军房屋内产生的水电费用，因俞绿军亦在该房屋内生活，故双方约定的水电费亦包括俞绿军生活所产生的水电费用。因俞绿军房屋系违章建筑，导致骆彬无法办理餐饮服务许可证，无法实现《租房协议》的合同目的，故骆彬有权要求解除合同。骆彬主张其妻子陈利民在2016年2月20日以微信与俞绿军联系，要求解除合同，合同应在当时解除。原审法院认为，陈利民在微信中询问俞绿军：“上次听骆彬说你饭店东西要转下来”，俞绿军回应：“过年前的��法”，陈利民又说：“厨房间是违章建筑执照批不下，有很多人举报”。这段对话内容尚不能说明骆彬要求解除合同，且骆彬自认此后仍然利用该房屋经营饭店直至5月份，故骆彬的辩称不予采信。骆彬在2016年11月10日的庭审中明确要求解除合同，俞绿军亦表示同意，故双方的《租房协议》于2016年11月10日解除。骆彬应当支付房屋租赁期间即2016年8月1日至11月10日的房屋租金及水电费用，并及时腾退房屋。对2016年度的房屋租金双方未另作协商的，俞绿军以10万元每年的标准要求，符合情理，予以支持，俞绿军未能举证证明租赁期间的水费费用，故其要求骆彬支付水费170元，缺乏证据证明，不予支持。双方《租房协议》的解除并非因骆彬违约导致，故俞绿军要求骆彬补偿自2016年11月11日起三个月的房屋租金，缺乏依据，不予支持。俞绿军要求骆彬赔偿房屋损失，未能举证���明，不予支持。俞绿军的诉讼请求，其合理部分，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年12月29日判决：一、骆彬支付俞绿军2016年8月1日至11月10日的房屋租金27397元，电费2527.82元，合计29924.82元，于判决生效之日起三十日内履行完毕；二、骆彬于判决生效之日起三十日内腾空其在俞绿军位于富阳区××家××村房屋内的物品，拆除未形成附合的装修装饰物；三、驳回俞绿军其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294元（预收2300元），由俞绿军负担646元，骆彬负担648��，于判决生效之日起十五日内付清。宣判后，骆彬不服，向本院提起上诉称：原审认定骆彬与俞绿军合意解除双方之间的租房协议，不符合事实与法律规定。本案中，导致双方之间产生矛盾系俞绿军提供的租赁物即附属房屋系违章建筑，使得骆彬不能办理营业执照及卫生许可证。俞绿军在签订合同时明知骆彬承租房屋系用于经营饭店，由于俞绿军提供的租赁物不符合合同约定，致使骆彬不能实现合同目的，骆彬要求解除合同，并要求赔偿损失，系骆彬根据合同法定解除条件而非双方合意解除。原审判决骆彬支付从2016年6月至11月的水电费没有事实依据。在一审开庭中，双方共同确认骆彬早在2016年5月就已经搬离了租赁房屋，此后骆彬没有去过俞绿军的房屋，且俞绿军亦将租赁房屋大门用铁锁锁住。俞绿军所提交的电费清单应是俞绿军自己使用所产生的电费，与骆彬无关，且双方之间的合同并无约定，俞绿军自己使用产生的水电费由骆彬承担。原审判决第二项内容不明确。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回俞绿军的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由俞绿军承担。上诉人骆彬在二审中未提交新证据。被上诉人俞绿军在二审中辩称：1、虽然俞绿军没有上诉，但俞绿军对原审法院认定的俞绿军房屋中部分为违章建筑有异议。俞绿军从未收到过有关职能部门认定房屋为违章建筑的意见。原审法院根据工商部门出具的材料就认定为违章建筑，俞绿军不认可。工商部门并非认定违章建筑的职能部门。2、关于双方解除租赁合同的时间，因在一审2016年11月10日的庭审中骆彬明确要求解除合同，俞绿军亦表示同意，故俞绿军认可原审判决关于合同解除时间。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人俞绿军在二审中未提交新证据。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，予以确认。本院认为，关于合同的解除，本案系俞绿军提起的房屋租赁合同纠纷，在一审诉讼请求中并没有要求解除租赁合同的诉讼请求，在2016年11月10日一审庭审中，骆彬提出解除合同的意思表示，但并非以反诉形式提出，而俞绿军对骆彬提出的解除租赁合同的意思表示予以认可，故原审法院认定双方的房屋租赁合同自2016年11月10日解除并无不当。至于骆彬认为俞绿军存在违约情形，要求其承担赔偿责任，因骆彬并未在本案中提出反诉，不属于本案审理范围。虽然骆彬在2016年5月后未再使用案涉房屋，但双方之间的租赁合同并未解除，根据《租房协议》的约定，租赁期间的水电费用由骆彬承担，故原���判决骆彬承担电费2527.82元符合双方合同约定，予以确认。原审对于腾退房屋的判项并不存在表述不清的情况。骆彬的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费548.12元，由骆彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年七月二十一日书 记 员 袁其伟 来源：百度搜索“”