（2017）川1921民初2042号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-22
案件名称
原告张文莲与被告刘晓波、梁芳“房屋买卖合同纠纷”一案民事判决
法院
通江县人民法院
所属地区
通江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张文莲,刘晓波,梁芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第五十六条，第一百零七条，第一百一十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省通江县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1921民初2042号原告：张文莲，女，1978年12月9日出生，汉族，城镇居民，户籍地四川省通江县，现住四川省通江县。委托诉讼代理人：杨斌，四川竞一律师事务所律师。被告：刘晓波，男，1969年2月10日出生，汉族，城镇居民，住四川省通江县。被告：梁芳，女，1973年8月23日出生，汉族，城镇居民，住成都市高新区。委托诉讼代理人：陈燎原，巴中市通江县瓦室法律服务所法律工作者。原告张文莲诉被告刘晓波、梁芳“房屋买卖合同纠纷”一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文莲及其委托诉讼代理人杨斌、被告刘晓波、被告梁芳的委托诉讼代理人陈燎原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文莲向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2017年3月1日签订的《房产买卖合同》合法有效；2、依法判令二被告履行房产过户义务；3、二被告承担本案案件受理费。事实和理由：2017年3月1日，原告和二被告签订《房产买卖合同》，约定二被告以120万元价格将其所有的位于通江县诺江镇轿房沟门市出售给原告，原告在签订合同时支付价款20万元，签订合同一周内支付80万元，余款20万元在二被告向原告办理房屋产权过户手续后的三日内付清。原告依约支付了购房款100万元，后虽经原告多次催促，二被告至今未向原告办理房屋产权过户手续。被告刘晓波辩称，我与原告签订合同及原告向我交付购买门市款100万元属实；我未向原告办理门市产权过户手续原因是我所出售给原告的门市价款偏低，想反悔双方签订的合同约定价款内容。被告梁芳辩称，我对原、被告2017年3月1日签订《房产买卖合同》的事实及合同约定的门市出售价款、原告已支付100万元价款数额均无异议，但对合同约定的违约金内容有异议，原因是违约金约定内容违反法律规定，该约定内容无效，且合同同时约定了定金和违约金，该约定不能同时适用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告刘晓波与被告梁芳1994年11月11日登记结婚，2017年3月13日协商登记离婚。2003年，被告刘晓波经依法登记取得了位于通江县诺江镇营业用所有权，2007年10月22日补办了该营业用房土地使用权证。2017年3月1日，原告（购买方、乙方）与二被告（出卖方、甲方）签订《房产买卖合同》一份，合同主要内容为“第一条、房屋的基本情况：甲方自愿将本人位于通江县诺江镇的商铺出售给乙方，产权面积为124.32平方米，并将该房屋占用范围内的土地使用权及附属设施设备随该房屋一并转让；…第三条、房屋价款：该房屋总价款为120万元整（大写：壹佰贰拾万元整），此房款包括该营业门面房屋价以及该房水、电、气及房屋现状的附属设施价；第四条、付款方式：1、2017年3月1日，甲乙双方签订合同时，乙方先支付甲方20万元作为首付。一周内，再次付房款80万（元）；2、甲方负责为乙方办理完房屋过户手续后叁日内，乙方付清剩余全部房款20万元…第六条、关于产权过户税费的承担：依据法律规定买卖双方应缴纳的税费由甲乙双方各自依法承担；…第八条、违约责任：1、违约方向守约方支付违约金100万元人民币；2、若甲方房屋产权有问题不能过户，甲方退回乙方所支付的全部购房款，并赔偿乙方房价总款百分之二十的违约金。甲乙双方终止买卖合同…第十一条：本合同…自甲、乙双方签字之日起生效。”，原告和被告刘晓波分别在购买方和出卖方处签字并按手印，被告刘晓波代被告梁芳在出卖人处签字，梁芳本人按手印确认。2017年3月1日，被告向原告书立《收条》一份，收取原告预付门市款20万元，2017年3月5日，被告向原告书立《收条》一份，收取原告支付门市款80万元。庭审中原告陈述其购买二被告营业用房后，二被告向其交付了该营业用房项下的土地使用证；对被告刘晓波2017年3月15日将其所购买的营业用房出租他人用作经营一事知情，经与二被告协商租金收益分配后未提出异议；当庭表示对所购二被告营业用房今后的实际交付由双方自行协商处理，仅要求二被告依约协助办理营业用房产权变更过户手续。庭审中被告刘晓波陈述出售给原告的营业用房目前无任何权利瑕疵；二被告协商登记离婚时未对已出售给原告的营业用房进行约定处理，产权证原件现由被告梁芳保管；将2017年3月15日与他人签订合同将所售营业用房出租他人经营使用一事告知了原告，原告未提出异议；未依约协助原告办理营业用房权属变更登记手续原因是认为出售价款偏低，且原告尚有20万元价款未支付。被告梁芳陈述原、被告签订《房产买卖合同》时其本人在场，出卖方“梁芳”签名处手印系其本人按印；对出售给原告营业用房知情不反悔；对被告刘晓波收取原告营业用房价款100万元知情，并当庭表示二被告自行协商处理收取的100万元价款；未协助原告办理营业用房权属变更登记手续原因是认为目前所出租的营业用房租金应由其收取；被告梁芳委托诉讼代理人称《授权委托书》中委托人处的签名系被告梁芳本人所签署。庭审中原、被告双方对按合同约定各自承担营业用房权属过户变更登记中所涉税费的内容无异议。后经原告多次催促二被告协助办理营业用房权属过户变更登记手续无果，现原告起诉来院要求实现其诉请。本院认为，从原告提供的证据和原、被告双方庭审陈述内容来看，原、被告协商签订的《房产买卖合同》虽系双方真实意思表示，但合同中第八条第1项约定的违约金100万元数额较高，有违法律规定，合同其余内容不违反法律规定，合法有效。故原、被告2017年3月1日签订的《房产买卖合同》除第八条第1项“违约方向守约方支付违约金100万元人民币”内容无效外，其余内容合法有效。原告同时还提出二被告履行房产过户义务的主张，原、被告签订的合同对被告协助原告办理营业用房权属过户变更登记手续的约定内容合法有效，原告依约向二被告支付了100万元价款，且营业用房无他项权利，能够实际办理权属过户变更登记手续，二被告经原告催促未依约协助办理营业营业用房权属过户变更登记手续的行为已构成违约，依法应承担协助原告办理营业用房权属过户变更登记手续的民事责任，故原告主张二被告协助办理营业营业用房权属过户变更登记手续的诉请理由成立，本院予以支持。在办理营业用房权属过户变更登记手续中，原、被告双方按合同约定各自承担所涉相关税费。被告刘晓波提出反悔营业用房售价120万元的抗辩，因双方协商签订的合同明确约定了营业用房价款，且其也未提供营业用房出售价款偏低的佐证证据，故其抗辩理由不成立，本院不予支持。被告梁芳提出其应收取营业用房租金的抗辩，因被告梁芳所提此抗辩与本案不属同一法律关系，不属本案处理范围，应另案主张权利，故其抗辩理由不成立，本院不予支持。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告张文莲与被告刘晓波、梁芳2017年3月1日签订的《房产买卖合同》中第八条第1项“违约方向守约方支付违约金100万元人民币”的内容无效，《房产买卖合同》的其余部分内容有效；二、被告刘晓波、梁芳在本判决生效后五日内协助原告张文莲办理通江县诺江镇房屋，原、被告按《房产买卖合同》约定承担《房屋产权证》过户办证相应费用；判决生效后，如义务人未按判决书指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费6900元，由被告刘晓波、梁芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 施忠诚二〇一七年七月二十一日书记员 李 海 关注公众号“”