（2016）鄂0202行初16号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-09-04
案件名称
黄石坤宝房地产开发有限公司与黄石市国土资源局一审行政判决书
法院
黄石市黄石港区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
黄石坤宝房地产开发有限公司,黄石市国土资源局
案由
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第七十条
全文
湖北省黄石市黄石港区人民法院行 政 判 决 书（2016）鄂0202行初16号原告：黄石坤宝房地产开发有限公司，住所地黄石市黄石港区延安路21-22号。法定代表人：熊文娟，董事长。委托诉讼代理人：柯新周、李波，湖北鸣伸律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：黄石市国土资源局，住所地湖北省黄石市黄石港区亚光新村9号楼。法定代表人：吴风雨，局长。委托诉讼代理人：熊磊，该局工作人员。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：余俊，湖北风劲律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告黄石坤宝房地产开发有限公司（以下简称坤宝公司）与被告黄石市国土资源局土地行政行为一案，本院受理后，依法由审判员林峰担任审判长，与人民陪审员鲁纲、谢佳红组成合议庭公开开庭进行了审理。原告坤宝公司的委托代理人柯新周、被告黄石市国土资源局的委托代理人熊磊与余俊及黄石市国土资源监察支队长张晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告坤宝公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销被告作出的对原告“坤宝花园（宝石名城）”二期商住开发项目因提高容积率征收土地出让金927.0122万元的行政行为。2、请求确认原告坤宝花园（宝石名城）”二期商住开发项目因提高容积率应补缴的土地出让金为757.0587万元。3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年10月29日，被告的土地利用管理科向原告送达《催办通知》，该通知明确：“经我局局务会集体审定，对你公司位于黄石港区延安路122号‘坤宝花园（宝石名城）’二期商住开发项目因提高容积率征收土地出让金927.0122万元。”该内容实质上是被告对原告作出补征土地出让金927.0122万元的行政行为。原告认为，被告对原告坤宝花园商住开发项目二期因提高容积率征收土地出让金927.0122万元，既未查明该项目提高容积率增加了多少建筑面积，亦未明确该项目提高容积率征收土地出让金的标准，因而其作出该行政行为的事实不清，证据不足；没有列明征收该土地出让金的法律依据，因而被告作出该行政行为无法律依据；没有遵循行政行为的程序法定原则和程序正当性原则，因而被告作出该行政行为程序违法。被告作出该行政行为事实不清，证据不足，无法律依据，且程序违法，依法应予以撤销。坤宝花园商住开发项目经依法批准增加建筑面积，提高容积率应补缴的土地出让金最高不超过757.0587万元。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判处。被告黄石市国土资源局辩称，催办通知系民事行为，而非行政行为，原告提起行政诉讼于法无据。原告与其签订的《国有土地出让合同》约定，改变土地用途，提高容积率，必须依法办理有关批准手续，并向出让人提出申请，取得出让人同意，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地使用权出让金。原告涉案的建设项目存在提高容积率，依据合同约定及国家有关法律规定，应当补缴出让金，补缴出让金属合同调整的范围，属于民事争议。其根据原告提高容积率的事实，依据出让合同的约定及相关法律规定，核定原告应补缴出让金的数额并予以催办，属于催告行为，不是行政行为，原告提起行政诉讼于法无据。原告涉案项目改变出让合同约定的使用条件，提高容积率，依法应当补缴土地出让金，原告请求确认出让金为757.058万元明显不当。提高容积率的事实：2006年3月29日，原告以拍卖方式取得该地块国有土地使用权，并与其签订了土地出让合同，实际出让土地面积9606.18平方米，土地用途为商业、住宅，容积率1.8-2.3。2008年1月29日，黄石市规划局批准该地块详细规划条件，实际总建筑面积为31876平方米，比原出让时的规划指标增加建筑总面积9781.79平方米，容积率从2.3提高到了3.32。2009年4月10日规划验收时，住房建筑面积增加6294平方米，容积率提高至3.97。2010年2月2日，经黄石市房产局实测，该项目实际总建筑面积为39372.61平方米，比原出让时合同约定的建筑面积22094.21平方米增加商住面积17278.4平方米，容积率提高至4.10。提高容积率补缴土地出让金的法律依据：2001年国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》，该通知第二条第二项第二款规定：“土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县级人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补缴不同用途和容积率的土地差价”。根据《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》中关于“经依法批准调整容积率的，市、县级国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款”的规定、《省国土资源厅关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函》的相关解释，房地产用地调整容积率后补缴土地出让价款金额=土地市场楼面地价×新增建筑面积。核定补缴数额公正合理：原告三次提高容积率、补缴土地出让金应按规划部门批准新增加的建筑面积，分别乘以对应的评估楼面地价，累计计算，应补缴出让金927.0122万元。计算方法如下：按2008年1月29日评估时点，应补缴土地出让金540.4383万元，计算公式：2471.79平方米（增加的商业建筑面积）×772.21元(商业楼面地价)+7310平方米（增加的商业建筑面积）×478.2元（住宅楼面地价）=540.4383万元。按2009年4月10评估时点，应补缴土地出让金320.9499万元。计算公式：6294平方米（增加的住宅建筑面积）×509.93元(住宅楼面地价)=320.9499万元。按2010年2月2日评估时点，应补缴土地出让金65.6240万元，计算公式：1202.61平方米（增加的住宅建筑面积）×545.68元（住宅楼面地价）=65.6240万元。综上所述，其核定“坤宝花园（宝石名城）二期商住开发项目因提高容积率征收土地出让金927.0122万元的事实清楚、证据确凿充分、适用法律正确、核定补缴数额合理、公正。催办行为系民事行为而非行政行为，原告请求撤销催告行为于法无据，恳请人民法院予以驳回。本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据材料。原告的举证包括：证据材料一，营业执照、法定代表人证明书。证据材料二，组织机构代码证。证据材料三，2015年10月29日，黄石市国土资源局土地利用管理科作出的《催办通知》。证据材料四，2006年3月29日的《国有土地使用权出让合同》。证据材料五，2007年3月23日《黄棉厂区控制性详细规划》图纸。2007年4月4日《建设用地规划许可证》（编号2007022）。证据材料六，2007年12月12日《黄石坤宝花园二期修建性详细规划》总平面。证据材料七，2008年1月29日《建设工程规划许可证》（编号2008009）。证据材料八，2009年2月12日黄石市规划局黄规函（2009）3号《关于坤宝花园二期工程规划方案调整告知函》。证据材料九，2009年4月8日《黄石坤宝花园修建性详细规划（调整）》总平面图。证据材料十，2009年4月10日《建设工程规划许可证》（编号2009018）。证据材料十一，2008年8月19日《建设工程施工许可证》、2009年4月30日《建设工程施工许可证》。证据材料十二，2010年1月25日黄石市房屋测绘中心黄房测字20109（004）测绘报告。证据材料十三，2012年2月2日黄石市规划局黄规验（2010）第004号《黄石市建设工程竣工规划验收意见书》。被告的举证包括：第一组证据材料，国有土地使用权拍卖成交确认书、土地使用证及宗地图、土地使用出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、关于坤宝花园二期工程规划方案调整的告知函、黄石市建设工程竣工规划验收意见书、湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书、坤宝二期用地审批图、项目用地现场踏勘意见表、建设用地审批图、规划控制性红线图、评估申请、土地评估报告、评估报告备案审批表。第二组证据材料，原告关于办理“宝石名城二期”土地出让金补缴手续的申请（2015年8月25日）、原告关于采取仲裁方式确定坤宝花园（宝石名城）二期补缴土地出让金的申请（2015年10月12日）、催办通知（2份）。相关法律依据：《关于加强国有土地资产管理的通知》、国土资发（2014）204号《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》、鄂土资函（2012）664号《省国土资源厅关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的函》。原、被告对相对方提交的证据材料发表了质证意见。对当事人提交的证据，合议庭进行了充分的评议并作出了认证意见。本院认为，被告提交的证据不足以证明其作出具体行政行为时认定事实清楚、核定补缴数额依据充分、计算正确，故对其证据的证明效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告通过出让方式取得“坤宝花园”二期商住开发项目的土地，并与被告签订《国有土地使用权出让合同》。该土地出让合同约定了出让土地面积9606.18平方米，用途为商住用地，约定了建筑容积率为1.8-2.3。并由原告负责解决拆迁还建等事宜。合同未约定该宗地块的可建总建筑面积，亦未约定该宗地块开发建设商住楼的商业建筑面积、住宅建筑面积。“坤宝花园”二期商住开发项目控制性详细规划指标显示，该地块用地面积为9894平方米，容积率为1.8-2.3，该项目控制性详细规划允许可建总建筑面积为9894×2.3=22756.2平方米。“坤宝花园”二期商住开发项目控制性详细规划并无商住比的规定。该项目《建设用地规划许可证》显示用地面积为9894平方米。2007年12月12日，黄石市规划局审批通过了该项目的修建性详细规划，审批通过该项目总建筑面积为31876平方米，其中商业面积为8055平方米。2008年1月29日，黄石市规划局向原告核发了《建设工程规划许可证》，建设规模为总建筑面积38176平方米。根据原告的申请，黄石市规划局依照法定程序准予对“坤宝花园”二期规划方案进行调整。2009年2月12日，黄石市规划局致函被告，告知坤宝花园二期工程规划方案依法进行了调整，由原规划16+1层调整为21+1层，容积率由原规划2.7调整为2.97。2009年4月8日，黄石市规划局审批通过了该项目调整的修建性详细规划，审批通过该项目加5层，增加住宅建筑面积6294平方米。2009年4月10日，黄石市规划局向原告核发了住宅加层的《建设工程规划许可证》，加层建筑面积6294平方米。黄石市建设和管理委员会分别于2008年8月19日和2009年4月30日核发《建设工程施工许可证》，核准原告坤宝花园二期项目总建设面积为38170平方米，与黄石市规划局核准的总建筑面积基本一致。2010年2月2日，黄石市规划局通过了坤宝花园二期项目的工程竣工规划验收，坤宝花园二期项目工程竣工规划验收的总建筑面积为38170平方米，符合规划要求。经黄石市房屋测绘中心测量，“坤宝花园”二期项目竣工房屋总建筑面积为39372.61平方米。房产测绘部门实测总建筑面积与规划许可证总建筑面积有差异。黄石市规划局并未认定坤宝花园二期项目有违反规划许可的行为。2015年8月25日，原告书面向被告提出办理“坤宝花园（宝石名城）”二期商住开发项目土地出让金补缴手续的申请。因对被告的核定持有异议，原告于同年10月12日提出采取仲裁方式确定坤宝花园（宝石名城）”二期商住开发项目补缴土地出让金的申请。2015年10月29日，被告的土地利用管理科向原告送达《催办通知》，该通知内容包括：经我局局务会集体审定，对你公司位于黄石港区延安路122号“坤宝花园（宝石名城）”二期商住开发项目因提高容积率征收土地出让金927.0122万元等。鄂土资函（2012）664号《省国土资源厅关于房地产用地调整容积率后补缴土地出让价款土地评估有关问题的复函》明确：在建筑形体未发生改变（未增高增宽）的情况下，因测量误差或在施工过程中调整建筑内部结构所引起的竣工建筑面积增加而导致容积率提高的，是否缴纳土地出让金应由城市国土资源行政主管部门请示同级人民政府确定。应缴纳土地出让金的，增加的容积率根据项目竣工验收时的容积率和原规划容积率之差确定，土地评估基准日为建设项目通过行政规划主管部门竣工验收日期。诉讼中，因被告尚未补缴坤宝花园（宝石名城）二期项目土地出让金，该项目购房者不能办理不动产证，引发上访等群体性事件。本院征求各方当事意见后，中止审理本案。被告出台相关政策后，坤宝花园（宝石名城）二期项目房屋具备了办理不动产权证的条件。经各方协调，原告补缴土地出让金763.4859万元，坤宝花园（宝石名城）二期项目二层以上的购房者可办理不动产权证。原、被告对原告应缴金额和可实缴金额至今未能达成一致。本院认为，黄石市国土资源局土地利用管理科系被告的内设机构，该科室对外的作为应由被告承担法律后果，但应当指出的是涉案催办通知以该科室名义发布属于明显的瑕疵，该通知应以被告名义发布。涉案催办通知的主要内容是告知原告对其作出征收土地出让金927.0122万元的行政决定，该决定对行政相对人即原告产生实际影响，属可诉的具体行政行为。关于涉案行政行为合法性的审查：被告在其获得的授权委托范围内，具有对黄石市范围内商住开发项目核定土地出让金征收金额及代征的法定职责。因涉案催办通知虽载明征收决定由局务会集体审定及征收金额，但未载明核定依据，包括适用法律规范、计算依据等，也未告知原告不服该行政行为的救济途径。又因诉讼中，被告未提交证据证明其作出涉案具体行政行为时，针对房产实测面积与规划审批面积的差异部分，已按照《省国土资源厅关于房地产用地调整容积率后补缴土地出让价款土地评估有关问题的复函》的要求，请示同级人民政府确定涉案项目是否缴纳土地出让金并得到明确答复，或者无须其请示同级人民政府而可自行作出涉案征收决定。其提交的证据亦不足以证明核定的涉案项目提高容积率增加的建筑面积无误和核定的土地出让金征收金额正确，且被告未提交局务会会议纪要或记录证明已集体审定涉案征收决定。故可认定被告作出的涉案行政行为事实不清，证据不足和存在明显的程序瑕疵。综上所述，对于原告的第一、三项诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告的第二项诉讼请求，可由被告在以其单位名义重新作出具体行政行为时核定征收金额，本院在本案中不作变更。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项规定，判决如下：一、撤销被告黄石市国土资源局对原告作出的“坤宝花园（宝石名城）”二期商住开发项目因提高容积率征收土地出让金927.0122万元的行政行为。二、被告黄石市国土资源局于本判决生效之日起六十日内对原告重新作出“坤宝花园（宝石名城）”二期商住开发项目提高容积率征收土地出让金的行政行为，并加盖“黄石市国土资源局”印章书面告知原告。三、驳回原告确认“坤宝花园（宝石名城）”二期商住开发项目因提高容积率应补缴的土地出让金为757.0587万元的诉讼请求。案件受理费50元，由被告黄石市国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币50元，款汇湖北省黄石市，开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 林 峰人民陪审员 鲁 纲人民陪审员 谢佳红二〇一七年七月二十一日书 记 员 黄卿卿 更多数据：搜索“”来源：