（2017）赣01民终873号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-09-04
案件名称
金细莲、上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金细莲,上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣01民终873号上诉人（原审被告）：金细莲，女，汉族，1979年4月23日出生，住南昌市新建区。委托代理人：夏磊，男，1980年11月2日出生，汉族，住南昌市新建区，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司，地址：南昌市红谷滩新区世贸路168号滨江豪园12栋102室，组织机构代码：79695672-8。法定代表人：周波，系该公司总经理。委托代理人：李珊瑚，系该公司法务。上诉人金细莲因与被上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司（以下简称科瑞物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2016）赣0102民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金细莲上诉请求,1、撤销一审判决，依法改判上诉人支付自2014年1月1日起至2016年3月31日止物业管理费4708.80元的50%，即2354元；2、本案诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实及依据法律错误。被上诉人不是本案的适格原告，且被上诉人并未严格按照《前期物业服务合同》的约定为上诉人提供保质保量的物业服务，严重违反了合同的约定。二、一审法院存在故意歪曲事实，偏袒被上诉人的现象。《南昌市物业服务收费管理实施办法》第六条规定，符合基本居住条件的住宅小区（水、电、有线电视、道路已通）业主办理入住手续后（已交钥匙）一年内未入住使用的，按物业管理公共服务费标准的50%交纳。虽未明确规定第二年未入住使用的业主如何交费，但《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条作了明确规定：业主或使用人在办完购房或租赁手续后（以交钥匙为准），物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，已购买但未住的，业主交纳50%物业管理公共性服务费。三、被上诉人并未通过法定程序主张拖欠的物业费，并且伪造虚假证据。国务院《物业管理条例》第六十五条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本案一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费，本案在一审法院称原告提供了物业费催缴律师函，这完全是虚假证据。四、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。被上诉人科瑞物业辩称：一、本案主体适格，答辩人已经提供相关证据证明主体资格，江西绿地前湖置业有限公司与答辩人签订的《前期物业合同》对业主具有约束力。二、物业管理服务具有公共服务性质，物业的服务并未因业主没入住而打折。三、答辩人并未撤场，诉讼时效从未开始计算。答辩人已经通过电话、短信及书面等催收方式要求业主履行缴费义务，但业主一直拒绝缴纳相关费用。综上，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。科瑞物业向一审法院的起诉请求：1、被告向原告支付拖欠的自2014年1月1日起至2016年3月31日止物业管理费4708.80元、违约金167.40元，合计4876.2元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告金细莲2010年6月22日购买了江西绿地前湖置业有限公司开发的南昌市红谷滩新区红角洲绿地香颂小区A-3#住宅楼1单元1801室房屋一套，建筑面积为103.23平方米，商品房买卖合同附件五约定：前期物业管理由选聘的科瑞物业提供，物业管理公共性服务收费标准为1.7元/平方米/月建筑面积。2011年12月31日被告金细莲收房，并与原告签订绿地香颂住宅小区业主管理规约。此后，自2014年1月1日起被告金细莲未按约定交纳物业管理服务费。2016年4月28日，原告以被告金细莲拖欠物业管理服务费未交为由诉至一审法院。庭审中，被告金细莲提供照片、光盘一份，证明原告物业服务差，没有进行维护。原告对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为照片和视频不能真实、全面地表现小区的面貌。审理中，原告提交物业费催缴律师函，证明原告已经通过书面形式要求被告金细莲支付拖欠的物业费，但被告金细莲仍未交纳。另查明：江西绿地前湖置业有限公司与原告签订南昌绿地香颂前期物业管理服务委托合同一份，约定江西绿地前湖置业有限公司将其开发的绿地香颂小区委托原告提供物业管理服务。一审法院认为，根据原告提交的南昌市商品房买卖合同、住宅小区业主管理规约、公共性服务收费标准等证据，能够证实原、被告之间已形成物业服务合同关系，根据光盘显示原告提供了物业管理的合同义务，被告理应给付原告相应的物业管理费。结合具体案情，被告提交的其房屋附近照片记录的内容系发生在原告主张的拖欠物业费期间，的确能证明物业服务人即原告提供的物业服务在此期间不完全符合物业服务合同约定的义务，存在瑕疵履行合同义务，且该相关物业服务对原告具有特殊性，故原告主张被告支付欠交的2014年1月1日起至2016年3月31日止物业管理费4708.80元，一审法院依法酌情核减为3600元。原告主张违约金167.40元，无事实依据，一审法院不予支持。鉴于物业服务合同履行上的连续性，且物业公司的日常工作内容之一即催交物业费，所以原告向被告主张欠缴物业费的诉讼时效起算时间应为最后一期物业服务费用的履行期限届满之日，结合本案中原、被告陈述及证据并无反映最后一期物业管理费的计算节点，故被告提出原告无权收取两年前物业费的抗辩理由，于法无据，一审法院不予采纳。被告于2011年12月31日收房，并与原告签订绿地香颂住宅小区业主管理规约，其辩称已购买但未住的业主交纳50%的物业管理公共性服务费，于法无据，一审法院不予支持。被告提出的小区广告和车位收益归全体业主共有，扣除必要费用后应转入小区的公共维修基金并向业主公布收支情况，因与案件无关，一审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第五项的规定，判决：一、限被告金细莲于本判决生效后五日内一次性支付原告上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司物业管理服务费3600元（从2014年1月1日起至2016年3月31日止）。二、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司江西分公司的其他诉讼请求。由原告预交的案件受理费50元，由被告金细莲承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审相同。本院认为：一、根据《前期物业服务合同》，被上诉人科瑞物业按合同约定，提供了涉案小区的物业服务，上诉人金细莲享受了被上诉人科瑞物业提供的物业服务，则应承担及时、足额交纳物业费的义务。上诉人金细莲声称被上诉人科瑞物业提供的物业服务存在众多瑕疵，要求按服务与收费相符的原则收取物业费的主张具有一定合理性，也有助于被上诉人提高物业服务质量。综合考虑被上诉人提供的物业服务中的瑕疵，一审法院依法酌定核减物业费为3600元处理得当，本院予以维持。二、上诉人金细莲主张根据《南昌市物业服务收费管理实施办法》第六条、《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条的规定，2014年1月1日至2016年3月31日期间的物业费应按50%交纳。但《南昌市物业服务收费管理实施办法》第八十二条规定：具体规定由南昌市物价局负责解释。南昌市物价局在2016年6月的答复中“对一年未入住按50%的标准缴纳”作了例外的规定：购房合同与业主有约定的按购房合同约定执行。根据上诉人金细莲与江西绿地前湖置业有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同说明》关于物业服务费的约定，物业管理公共性服务收费标准为1.7元/平方米/月建筑面积，合同并未约定未入住可按照50%的标准计算物业管理费，故上诉人金细莲主张按照50%的标准收费的理由不能成立。三、对上诉人提出的被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应赔偿责任的问题，与本案交纳物业费不属同一法律关系，其可另案主张。综上，金细莲上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金细莲承担。本判决为终审判决。审判长 曹成云审判员 吴建平审判员 罗云奇二〇一七年七月二十一日书记员 王佳蕾 来自