（2016）沪0112民初16835号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-11-28
案件名称
原告（反诉被告）上海新吴泾工业投资发展有限公司与被告上海安继行信息技术股份有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海新吴泾工业投资发展有限公司,上海安继行信息技术股份有限公司,金声云
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第九十九条第一款，第二百二十六条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初16835号原告（反诉被告）：上海新吴泾工业投资发展有限公司。法定代表人：陈美玉，总经理委托诉讼代理人：林媛，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽峰，上海合勤律师事务所律师。被告：上海安继行信息技术股份有限公司。法定代表人：闻晓群，董事长。委托诉讼代理人：朱永明，上海市恒信律师事务所律师。被告（反诉原告）：金声云。委托诉讼代理人：朱永明，上海市恒信律师事务所律师。原告（反诉被告）上海新吴泾工业投资发展有限公司（以下简称新吴泾公司）与被告上海安继行信息技术股份有限公司（以下简称安继行信息技术公司）、被告（反诉原告）金声云房屋买卖合同纠纷，本院于2016年6月8日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，转为普通程序。审理中，金声云提起反诉，本院就本、反诉合并审理。本院于2016年10月18日、2017年4月12日、7月11日公开开庭进行了审理。新吴泾公司的委托诉讼代理人黄泽峰，安继行信息技术公司的法定代表人闻晓群及委托诉讼代理人朱永明，金声云及其委托诉讼代理人朱永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新吴泾公司向本院提出诉讼请求：1.确认新吴泾公司与金声云签订的《上海市房屋买卖合同》于2016年3月10日解除；2.依法判令安继行信息技术公司、金声云即刻搬离位于上海市的房屋；3.依法判令金声云向新吴泾公司支付涉案房屋的自2007年1月1日起至搬离之日止参照同类型同面积租金每平方0.84元（人民币，下同），面积为2,950平方米的占有使用费（暂计至2016年7月31日为8,630,402元）。事实和理由：2007年1月15日，新吴泾公司与安继行信息技术公司签订了《上海市房屋买卖合同》，由新吴泾公司向安继行信息技术公司以9,100,000元的价格转让位于上海市房屋。合同签订当日，即完成了标的房屋的交付。2007年2月5日至2008年2月4日期间，安继行信息技术公司陆续向新吴泾公司支付了部分房屋转让款。然而，由于相关政策的变化，导致新吴泾公司无法办理过户手续将房屋转至安继行信息技术公司名下。安继行信息技术公司得知后，未提出解除合同等要求，而是继续占有使用上述房屋。新吴泾公司考虑到安继行信息技术公司已支付了部分转让款，亦未提出解除合同或要求安继行信息技术公司搬离。2016年3月2日，安继行信息技术公司正式变更为“上海安继行信息技术股份有限公司”。由于房屋过户已不可能实现，为兼顾双方利益，新吴泾公司与安继行信息技术公司、金声云协商解除房屋买卖合同并重新签订租赁合同，未果。2016年3月9日，新吴泾公司与安继行信息技术公司、金声云发函，告知解除《上海市房屋买卖合同》并要求安继行信息技术公司、金声云尽速搬离，然安继行信息技术公司、金声云未作任何回应并继续占用房屋，故新吴泾公司向法院提起诉讼。审理中，新吴泾公司变更诉讼请求为：1.确认新吴泾公司与金声云双方签订的《上海市房屋买卖合同》于2016年11月22日解除；2.依法判令金声云搬离并返还位于上海市房屋；3.依法判令金声云向新吴泾公司支付涉案房屋的自2007年2月15日起至实际搬离之日止的占有使用费（金额参照评估报告，2017年的金额参照2016年的金额）；4.判令金声云支付评估费用共计15,300元；5.判令金声云支付自2007年2月15日起至金声云全额支付占有使用费期间占有使用费的利息，暂计至2017年4月15日，利息1,985,329.30元，按照评估报告确定的金额，按照当时的同期贷款利率。被告安继行信息技术公司辩称，其不是《上海市房屋买卖合同》的合同相对方，合同是否解除与其无关。其取得房屋使用非从新吴泾公司处取得，故不承担新吴泾公司所述责任。被告（反诉原告）金声云辩称，确认双方之间的《上海市房屋买卖合同》于2016年11月22日解除，但解除的责任在于新吴泾公司，系新吴泾公司违约，故解除时间不应为2016年3月10日，而应为其提出解除合同的反诉请求，该请求到达新吴泾公司时，即2016年11月22日。合同解除后同意归还房屋。新吴泾公司主张的房屋使用费不公平、不合法。实际使用并非自2007年1月开始，而是自2010年3月开始，新吴泾公司自2010年3月开始收取物业管理费、水电费。房屋交接给安继行信息技术公司时，外围水电不能正式使用。2015年下半年，因为房屋产权未变更，安继行信息技术公司要办理上市手续与新吴泾公司协商，新吴泾公司拒绝租赁变通方式，故安继行信息技术公司不能达到使用法律效果，房屋使用不完整，故房屋使用费只能计算至2015年。房屋使用费标准可以按照评估报告的标准，2017年的房屋使用费同意参照2016年的标准计算。评估费不同意承担，评估收费按照新吴泾的诉请金额收取，实际评估结果仅为5,000,000余元，故评估费应当由新吴泾公司承担。房屋使用费不应当计算利息。被告（反诉原告）金声云向本院提起反诉请求：1.确认新吴泾公司与金声云签订的《上海市房地产买卖合同》于新吴泾公司收到反诉状时解除；2.要求新吴泾公司返还已付房款5,750,000元；3.要求新吴泾公司支付已付房款利息3,930,000元（以年利率7.56%，自2008年9月16日开始分段计算）；4.要求新吴泾公司支付违约金1,830,000元；5.要求新吴泾公司支付装修损失费320,051元；6.要求新吴泾公司支付以5,750,000元为本金，自2016年8月1日起至判决生效之日止按年利率7.56%计算的利息，每天1,207.50元；7.要求新吴泾公司支付鉴定费16,003元。对于被告（反诉原告）金声云的反诉，新吴泾公司辩称，确认双方之间的《上海市房屋买卖合同》于2016年11月22日解除。已经收取金声云支付的房款5,750,000元，请求法院将该款与房屋使用费冲抵后再结算，冲抵后剩余部分愿意退还金声云，冲抵后仍有不足部分金声云还需支付。不同意支付利息，合同签订后至金声云提出反诉前，金声云未提出过要求返还房款，利息起算按照付款时间没有法律依据，起算点不对，应该是提起反诉之日起起算，且《上海市房屋买卖合同》无法履行，双方均无过错，合同解除的利息损失不应该由原告承担。金声云主张的房款与新吴泾公司主张的房屋使用费性质基本相同，金额基本相同，若金声云主张的利息成立，则新吴泾公司主张的房屋使用费的利息也同时成立。为避免不必要诉累，如互负利息，则酌情互抵。违约金不符合约定或者法定条件，双方不存在违约情形，不予认可。金声云的装修确实存在，应该根据公平责任双方分担，各自承担百分之五十的责任。鉴定费由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：新吴泾公司（出卖人、甲方）与金声云（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定金声云购买新吴泾公司位于上海市房屋；房屋建筑面积暂定为2,950平方米（最后以产权证面积为准）。第四条、甲、乙双方同意，甲方于2007年2月15日前将该房屋通知乙方进行验收、交接。乙方应在收到通知之日起的15日内对房屋及装饰、设备进行查验，查验后签订房屋交接书，甲方将房屋钥匙交给乙方为房屋转移占有的标志。第五条、甲、乙双方确认，在没有取得国家规定的“房产销售合同”时，以本协议作为草签文本，有关条款以国家规定的文本格式为准。甲方在乙方付清全部房地产转让价款后90天之内，甲方向房地产登记机构申请房地产转移登记手续，申领房地产权证，乙方协助甲方办理。2007年2月至2008年6月期间，金声云向新吴泾公司支付房款合计5,750,000元。2008年7月2日，案外人某甲公司向新吴泾公司提出书面申请报告，内容：某甲公司于2007年1月入住贵小区，得到了小区领导的积极支持与配合。我司是一个贸易性的（非生产型）新公司，以办公仓储为主，共有人员15人。目前公司在各个方面正处于起步阶段。所以小区的支持我司依然十分渴望。望贵司在用电量核定上给于酌情考虑，并请将原来的用电量60KV调整为30KV，待今后根据公司发展状况，如需要增加用电量时再提出申请调整。2009年5月至2015年12月期间，案外人某甲公司及本案被告安继行信息技术公司向新吴泾公司支付水电费、物业费等。新吴泾公司在办理该地块内其他房屋产权转让过程中，房地产交易中心于2009年6月23日出具来信回复，载明：根据你所反映的情况，鉴于目前没有相关法规规定工业厂房可以分幢转让并办理房地产登记。故我中心目前不予受理工业厂房分幢转让登记过户手续。2016年3月9日，新吴泾公司委托律师向安继行信息技术公司发送律师函，载明：……1、自贵司收到本函之日起，我司与贵司签订的《上海市房地产买卖合同》正式解除。2、请贵司在收到本函之日起15日内尽速搬离，将上海市房屋全部交还于我司。如贵司在收到本函之日起15日内仍未将上述房屋交还于我司，……。经新吴泾公司申请，上海市高级人民法院委托，上海某乙公司于2016年12月26日就上海市房屋租金进行评估并出具房地产估价报告及补充说明，估价结果为：上海市房屋于2007年1月1日至2016年12月31日的房屋租金为5,819,150元，其中各年度明细为：2007年1月1日至2007年12月31日年租金为387,620元；2008年1月1日至2008年12月31日年租金为421,100元；2009年1月1日至2009年12月31日年租金为452,200元；2010年1月1日至2010年12月31日年租金为495,300元；2011年1月1日至2011年12月31日年租金为538,370元；2012年1月1日至2012年12月31日年租金为583,000元；2013年1月1日至2013年12月31日年租金为645,960元；2014年1月1日至2014年12月31日年租金为699,800元；2015年1月1日至2015年12月31日年租金为764,400元；2016年1月1日至2016年12月31日年租金为831,400元。新吴泾公司支付评估费15,300元。经金声云申请，上海市高级人民法院委托，上海某丙公司于2017年1月4日就上海市房屋中金声云的装修内容进行鉴定并出具鉴定意见书，鉴定结论为：1、本工程装修的残值金额为320,051元（1.1、本工程2009年装修的残值（土建）金额为105,069元；1.2、本工程2009年装修的残值（安装）金额为89,210元；1.3、本工程2013年装修的残值金额为125,772元）。金声云支付鉴定费16,003元。另查明，新吴泾公司在办理上海市厂房房地产初始登记过程中，于2008年5月28日向房屋土地测绘管理中心出具承诺书，承诺厂房暂不办理房地产初始登记。2008年6月11日，新吴泾公司向房地产交易中心申请办理上海市厂房的产权登记，该申请书附页记载上海市房屋的竣工日期为2007年11月5日。2008年6月23日，上海市房屋产权核准登记在新吴泾公司名下，用途为工业。2013年3月，新吴泾公司就上海市房屋申请产权登记，上海市房屋产权于2013年4月23日核准登记在新吴泾公司名下。2014年6月，新吴泾公司就上海市房屋办理了抵押登记，抵押权人某丁银行；2015年6月，新吴泾公司就上海市房屋办理了2笔余额抵押登记，抵押权人某丁银行。还查明，安继行信息技术公司原法定代表人为金声云，2016年3月法定代表人变更为闻晓群，金声云仍为安继行信息技术公司的股东。案外人某甲公司的法定代表人系闻晓群。金声云与闻晓群系夫妻。以上事实，由新吴泾公司提供的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、《上海市国有土地使用权出让合同》、不动产登记簿、律师函及邮寄凭证、申请报告、照片、付款凭证、2008年5月28日承诺书、装修合同及照片、上海市房屋租金评估报告及补充说明、评估费发票，金声云、安继行信息技术公司提供的工商登记资料、《上海市房地产买卖合同》、收据、支票、支票存根、银行存证、银行存折卡、上海市房地产登记申请书及附页、不动产登记簿、上海市房屋中金声云的装修内容工程鉴定意见书、鉴定费发票等证据及双方当事人陈述予以证实。至于新吴泾公司提供的房屋租赁合同，系新吴泾公司与案外人之间形成，与本案无关联，本院不予采信。金声云、安继行信息技术公司提供的录音记录，新吴泾公司对真实性不予认可，本院不予采信。本院认为，新吴泾公司与金声云就上海市房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律效力性强行性规定，合同合法有效。然涉案房屋的土地用途为工业用地，根据行政法规及本市相关文件关于工业用地上的宗地房屋不得分幢转让，不得分割办理登记的规定，双方关于办理涉案房屋产权证的约定客观上不能实现。金声云作为买受方，在合同目的无法实现的情况下，有权行使单方解除权。双方一致确认《上海市房地产买卖合同》于2016年11月22日解除，于法不悖，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。新吴泾公司要求金声云搬离并返还房屋的诉讼请求符合法律规定，且金声云对此亦无异议，故本院对新吴泾公司要求金声云搬离并返还上海市房屋的诉讼请求本院予以支持。金声云要求新吴泾公司返还已付房款5,750,000元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。虽上海市房屋并非全部由金声云实际使用，但金声云愿意承担该房屋产生的房屋使用费不违反法律规定，本院予以准许。审理中，金声云对房屋使用费的起止时间提出了异议，金声云认为房屋的交付时间应当依照新吴泾公司收取水电费及物业费时起算，对此，本院注意到，以金声云丈夫为法定代表人的某甲公司向新吴泾公司提交的书面申请报告自述于2007年1月入住了租赁房屋并要求变更相应的供电量，结合新吴泾公司与金声云在《上海市房地产买卖合同》中约定的房屋交付时间，本院有理由相信租赁房屋已于2007年1月交付。本院还注意到，新吴泾公司在办理房屋产权登记手续时向房地产交易中心提交的材料中显示，上海市房屋的竣工时间为2007年11月5日，故本院综合上述因素，酌定房屋使用费起算时间为2007年11月5日。金声云抗辩，2015年下半年，安继行信息技术公司为办理上市手续与新吴泾公司协商，要求与新吴泾公司签署租赁合同遭拒，致使房屋使用不能达到使用法律效果，故房屋使用费只能计算至2015年。对于房屋使用费截止时间的抗辩，金声云并无证据予以佐证，本院不予采信。对于房屋使用费标准，双方均同意参照评估报告载明的租金标准，本院予以确认。对于2017年的房屋使用费标准，双方均同意参照2016年的租金标准，本院予以确认。经计算，至2016年12月31日，金声云应支付的房屋使用费为5,492,062元，扣除该款后，结余本金257,938元。金声云占用房屋应支付房屋使用费，同理，新吴泾公司占用金声云的资金，应支付金声云相应的利息，但金声云计算利息的方式不准确，应当扣除各年应支付的房屋使用费，对此，本院予以调整，调整后计算至2016年12月31日止的利息为2,086,792元。上述两项金额合计2,344,730元。新吴泾公司要求金声云支付房屋使用费的利息没有法律依据，本院不予支持。金声云认为新吴泾公司在未告知的情况下擅自将上海市房屋抵押，应承担相应的违约责任，对此，本院认为，在房屋无法办理转让手续期间内，新吴泾公司的抵押行为并未影响到金声云对房屋的实际使用，金声云亦未因此受损，故金声云要求新吴泾公司支付违约金的要求并不依据，不符合法律规定，本院不予支持。新吴泾公司已支付的评估费用系为本案而发生，由金声云负担。金声云已支付的鉴定费系为本案发生，由新吴泾公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）上海新吴泾工业投资发展有限公司与被告（反诉原告）金声云就上海市房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年11月22日解除；二、被告（反诉原告）金声云于本判决生效之日起六十日内搬离上海市房屋并将该房屋返还原告（反诉被告）上海新吴泾工业投资发展有限公司；三、被告（反诉原告）金声云于本判决生效之日起六十日内支付（反诉被告）上海新吴泾工业投资发展有限公司自2017年1月1日起至房屋实际返还之日止参照每年831,400元的标准计算的房屋使用费；四、被告（反诉原告）金声云于本判决生效之日起六十日内支付（反诉被告）上海新吴泾工业投资发展有限公司评估费15,300元；五、原告（反诉被告）上海新吴泾工业投资发展有限公司于本判决生效之日起六十日内支付被告（反诉原告）金声云装修损失费320,051元；六、原告（反诉被告）上海新吴泾工业投资发展有限公司于本判决生效之日起六十日内支付被告（反诉原告）金声云至2016年12月31日止的房款及利息合计2,344,730元，及以2,344,730元为本金、自2017年1月1日起至判决生效之日止、按同期银行贷款利率计算的利息；七、原告（反诉被告）上海新吴泾工业投资发展有限公司本判决生效之日起六十日内支付被告（反诉原告）金声云鉴定费16,003元；八、驳回原告（反诉被告）上海新吴泾工业投资发展有限公司其余诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）金声云其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费72,212.81元，原告（反诉被告）上海新吴泾工业投资发展有限公司负担36,106.40元，被告（反诉原告）金声云负担36,106.41元。反诉案件受理费46,019.63元，原告（反诉被告）上海新吴泾工业投资发展有限公司负担23,009.81元，被告（反诉原告）金声云负担23,009.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 沈慧芬人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一七年七月二十一日书 记 员 张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。