（2017）粤17民终743号

裁判日期: 2017-07-21

公开日期: 2018-08-01

案件名称

陈健霞、阳春市春源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事裁定书

法院

广东省阳江市中级人民法院

所属地区

广东省阳江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈健霞,阳春市春源房地产开发有限公司,邓德顺,莫小英

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十一条

全文

广东省阳江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤17民终743号上诉人（原审原告）：陈健霞，女，1984年9月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：阳春市春源房地产开发有限公司，住所地：广东省阳春市春城街道东湖东路83号。法定代表人：邓德练，经理。委托诉讼代理人：洪成参，男，广东春洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭光锐，男，广东春洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓德顺，男，1981年7月20日出生，汉族，住广东省阳春市。原审第三人：莫小英，曾用名莫兰，女，1962年3月28日出生，汉族，户籍住址：阳江市江城区，上诉人陈健霞因与被上诉人阳春市春源房地产开发有限公司（以下简称春源房地产公司）、邓德顺，原审第三人莫小英商品房销售合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院（2016）粤1781民初984号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。陈健霞上诉请求：撤销原审裁定，指令原审法院对本案进行审理。事实与理由如下：一、原审认为春源房地产公司没有授权邓德顺销售公司的商品房，但从证人证言、银行流水帐以及春源房地产公司与邓德顺之间关系看，邓德顺对外一直以春源房地产公司经理名义卖房，结合日常生活经验法则，可以推定春源房地产公司授权给邓德顺销售其商品房。二、原审认定邓德顺销售给陈健霞的商品房编号与春源房地产公司所编写的编号不一致。即使在房屋编号存在瑕疵的情况下，一般公众仍然能够通过该编号判断出陈健霞所购的商品房对应于春源房地产公司的商品房，不违反常理，算不上诈骗。三、原审认定邓德顺出具的收款收据和收据上所加盖的印章没有经过公安机关备案，据此认为有诈骗嫌疑，但原审应考虑到整个商品房销售市场中，即使是开发商亲自销售房屋，在收款收据上加盖的印章也是公司的财务章。这种印章亦未经公安机关登记，结合日常生活经验法则，陈健霞有理由认为该印章是春源房地产公司私刻并一直在销售商品房中使用。至于春源房地产公司认为没有收到陈健霞购房款，是春源房地产公司与邓德顺的内部问题，与本案无关。综上，本案是一般民间纠纷，且诈骗嫌疑这一认定过于宽松，以涉嫌诈骗为由驳回起诉不利于保护当事人的合法权益。因此，本案应由原审法院重新审理。原审经审理查明，春源房地产公司是于2007年9月19日成立的有限责任公司，法定代表人为邓德练。邓德顺与邓德练是兄弟关系。莫小英与陈健霞是母女关系，李易东与陈健霞是夫妻关系。春源房地产公司开发经营位于阳春市春城街道××与××大道的交汇路口处的朝阳豪庭楼盘，于2011年建成商品房并对外销售，并在该楼盘一楼设有专门的售楼部，由专门的售楼人员对外公开销售，其中110平方米的商品房总价款约为34万元，141平方米的商品房总价款约为43万元。陈健霞主张想通过炒房赚取利润，陈健霞的丈夫李易东于2013年年初在其与邓德顺共同朋友的办公室饮茶过程中与邓德顺达成购房协议，约定通过邓德顺以打折优惠的价款购买春源房地产公司开发的朝阳豪庭A1幢1304房、A1幢1305房和商住楼1605房共三套商品房，其中A1幢1304房、A1幢1305房按面积计算的价款均为20万元，商住楼1605房按面积计算的价款为35万元；双方暂不签订商品房销售合同，待陈健霞找到下个买家后，由下个买家直接与春源房地产公司签订商品房买卖合同，以便省去手续费；陈健霞与邓德顺协商购买上述三套商品房前，通过邓德顺观看春源房地产公司售楼部的楼盘模型及户型图知道上述三套商品房的基本情况和房屋的具体位置，选定A1幢1304房、A1幢1305房和1605房共三套商品房，面积均约为100平方米。陈健霞向原审法院提出诉讼，请求春源房地产公司交付A1幢1304房、A1幢1305房和1605房给陈健霞。后变更诉讼请求为，春源房地产公司和邓德顺返还购房款80万元并赔偿违约金（并按银行规定的利率计算利息）给陈健霞。一审庭审中，春源房地产公司认为没有授权邓德顺对外销售朝阳豪庭楼盘的商品房，朝阳豪庭楼盘商品房中不存在A1幢1304房、A1幢1305房，1605房没有明确的栋数，而相类似编号的商品房为A1309房、A1305房和A1605房，且A1309房、A1305房在陈健霞主张购房日前已销售给案外人蓝昭礼、彭永燕和杨计添、彭永业，并且办理了过户登记手续；A1605房在2013年9月16日销售给案外人何权芬、叶芝英并且已办理过户登记手续。春源房地产公司销售上述三套商品房均已在阳春市住建局登记备案。陈健霞陈述称不清楚和不知道春源房地产公司是否授权邓德顺以公司的名义或以其本人的名义对外直接销售朝阳豪庭楼盘的商品房，其在起诉后才知道春源房地产公司已将朝阳豪庭A1幢1304房、A1幢1305房和1605房的商品房销售给他人。2013年3月29日，邓德顺出具《收款收据》（编号：00322359），内容为“今收到陈健霞交来朝阳豪庭商住楼1605房房款金额（大写）叁拾伍万元，￥350000。”该《收款收据》中的收款单位和经手人一栏后均签署“邓德顺”名字并捺有指模，加盖有“阳春市春源房地产开发有限公司朝阳豪庭财会专用章”的印章。2013年5月13日，邓德顺出具编号为1634323和编号为1634324的两张《收据》。其中编号为1634323《收据》载明的内容为“今收到陈健霞交来朝阳豪庭A1幢1304房房款金额（大写）贰拾万元，￥200000。”编号为1634324的《收据》载明的内容为“今收到陈健霞交来朝阳豪庭A1幢1305房房款金额（大写）贰拾万元，￥200000。”上述两张《收据》中的收款单位一栏后均签署有“邓德顺”名字并捺有指模，经手人一栏后均签署有“邓德顺”名字，均加盖有“阳春市春源房地产开发有限公司朝阳豪庭财会专用章”的印章。春源房地产公司对陈健霞提交的三份收据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为《收款收据》和《收据》中的“阳春市春源房地产开发有限公司朝阳豪庭财会专用章”不是其公司所盖，公司没有刻制及使用过该印章，该印章亦没有在公安机关登记备案；春源房地产公司对外收取购房款使用的印章是“朝阳豪庭售楼部”；《收款收据》和《收据》中的收款单位、收款人一栏均是由邓德顺签名及捺指模，证明该款项均由邓德顺收取，不是春源房地产公司收取，而且邓德顺出具《收款收据》和《收据》的日期在陈健霞主张转账汇款的日期之前，证明《收款收据》和《收据》均是虚假的。陈健霞则认为春源房地产公司主张在对外收取购房款时使用“朝阳豪庭售楼部”的印章，该印章亦未经公安机关登记备案，证明春源房地产公司经常使用未经公安机关登记备案的印章对外签订合同。证人韦某在原审出庭作证陈述称“邓德顺是经过我介绍给李易东认识的；邓德顺曾经向陈健霞借钱，陈健霞也炒房，邓德顺在朝阳路有公司，公司名叫春源公司，其向我们说过其公司有房出售，问我们有什么人想炒房；在李易东朋友的公司饮茶的时候，我见过邓德顺开过收据给李易东，应该是购房款收据；收据上盖了有‘朝阳豪庭’几个字的章，具体的名称我不清楚，我也没有细看；2013年5月13日这两张收据书写时我在场，2013年5月29日这张我不在场。”陈健霞主张邓德顺出具《收款收据》和《收据》后，要求陈健霞多支付5万元的购房款，陈健霞遂通过莫小英在2013年5月14日以银行转账方式将购房款80万元汇至邓德顺的个人账户，并提交了中国建设银行的《转账凭条》拟以证明。经庭审质证，春源房地产公司对该《转账凭条》的真实性没有异议，但认为该《转账凭条》仅能证明莫小英通过转帐方式汇款80万元至邓德顺名下的个人账户，春源房地产公司并没有收到陈健霞所主张已支付的购房款80万元，《转账凭条》载明的款项与春源房地产公司无关；同时，莫小英与邓德顺之间还有其他经济往来，该《转账凭条》不能证明该款是陈健霞支付的购房款。陈健霞则认为春源房地产公司是邓德顺的私人财产，邓德顺已代表春源房地产公司出具了《收款收据》和《收据》，其签名及捺指模的《收款收据》和《收据》效力优于春源房地产公司盖章的购房款《收据》，所以在支付购房款80万元后没有要求邓德顺重新出具《收据》，也没有要求春源房地产公司售楼部另行出具收取购房款的《收据》。莫小英在2013年5月14日以银行转账方式汇款80万元至邓德顺的账户后，陈健霞至今仍没有与春源房地产公司签订《商品房买卖合同》，春源房地产公司也没有将朝阳豪庭A1幢1304房、A1幢1305房和朝阳豪庭商住楼1605房三套商品房交付给陈健霞。另查明：春源房地产公司在公安机关登记备案的印章为“阳春市春源房地产开发有限公司”和“阳春市春源房地产开发有限公司财会专用章”，其在销售朝阳豪庭楼盘商品房与购房者签订的《商品房买卖合同》中使用“阳春市春源房地产开发有限公司”印章，开具购房款发票时使用“阳春市春源房地产开发有限公司发票专用章”的印章。原审裁定认为：陈健霞主张其丈夫李易东与邓德顺经协商约定由邓德顺将春源房地产公司开发的朝阳豪庭A1幢1304房、A1幢1305房和朝阳豪庭商住楼1605房共三套商品房销售给陈健霞，并由邓德顺出具收到陈健霞交付购房款的《收款收据》和《收据》，且陈健霞已通过莫小英以银行转账方式支付了购房款共80万元给邓德顺，邓德顺的行为构成表见代理，陈健霞与春源房地产公司之间构成商品房买卖合同关系。春源房地产公司则抗辩认为邓德顺虽然是其公司的员工，但其没有授权邓德顺出售朝阳豪庭楼盘的商品房；春源房地产公司开发的朝阳豪庭楼盘并不存在A1幢1304房、A1幢1305房和商住楼1605房，朝阳豪庭楼盘商品房中仅有相类似的A1309房、A1305房和A1605房，且A1309房、A1305房已于2012年12月11日已销售给案外人，A1605房亦已于2013年9月16日销售给案外人；邓德顺所出具的《收款收据》和《收据》上的“阳春市春源房地产开发有限公司朝阳豪庭财会专用章”印章不是其公司所刻制，且该印章亦不是其公司加盖；春源房地产公司也没有收到陈健霞所主张已支付的购房款。邓德顺出具的《收款收据》和《收据》上所加盖的“阳春市春源房地产开发有限公司朝阳豪庭财会专用章”印章并没有经公安机关批准刻制和登记备案；同时，春源房地产公司开发的朝阳豪庭楼盘商品房中不存在A1幢1304房、A1幢1305房和商住楼1605房，且其并没有收到陈健霞所主张已支付的购房款80万元。上述事实表明，邓德顺的行为存在诈骗犯罪嫌疑。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”的规定，本案应移送公安机关处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十四条第一款第（三）项和《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条的规定，裁定如下：驳回陈健霞的起诉。陈健霞已预交案件受理费11800元，由原审法院退回给陈健霞。原审裁定查明事实基本属实，本院予以确认。本院经审查认为，陈健霞向原审法院起诉时提供邓德顺出具给其三份《收款收据》和《收据》，主张其丈夫李易东与邓德顺经协商约定由邓德顺代表春源房地产公司将该公司朝阳豪庭A1幢1304房、A1幢1305房和朝阳豪庭商住楼1605房共三套商品房销售给陈健霞。对此，春源房地产公司不予认可，并且辩称公司开发的朝阳豪庭楼盘不存在邓德顺在收据上所写的A1幢1304房、A1幢1305房和商住楼1605房的编号，公司没有刻制及使用邓德顺出具给陈健霞的《收款收据》和《收据》上的“阳春市春源房地产开发有限公司朝阳豪庭财会专用章”。从陈健霞承认事实反映，邓德顺并不是在春源房地产公司经营场所销售商品房给陈健霞，双方也没有签订商品房买卖合同，且邓德顺在出具收据给陈健霞时有使用虚假印章的嫌疑，陈健霞提供的收款收据载明的购房款是75万元，与其主张通过母亲莫小英转帐给邓德顺的80万元不相符，莫小英的汇款在邓德顺出具收款收据之后，汇款人本身也与邓德顺存在经济往来，现有的证据不足以证实莫小英汇款80万元是支付三份收据所载明的购房款。陈健霞主张邓德顺卖房给其是代表春源房地产公司销售商品房的证据不足，应不予采纳。从本案证据来看，陈健霞所主张的邓德顺卖房场所不是春源房地产公司经营场所，邓德顺出具给陈健霞的收款收据反映邓德顺提供商品房编号在春源房地产公司拟出售商品房中是不存在的，邓德顺有提供虚假商品房信息，使用虚假印章骗取他人财物的嫌疑。故原审认定邓德顺卖房给陈健霞的行为涉嫌诈骗犯罪，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”的规定，裁定驳回陈健霞的起诉并无不当，应予以维持。陈健霞上诉主张邓德顺的行为构成表见代理，原审法院应对本案进行重新审理的理据不足，应予以驳回。综上所述，原审裁定认定事实清楚、处理正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长　林　广审判员　何桂霞审判员　姜玉华二○二○一七年七月二十一日书记员　曾秋霞 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