（2017）鲁0891民初1130号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-10-27
案件名称
中信银行股份有限公司济宁分行与济宁怡景地产有限公司确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
济宁高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中信银行股份有限公司济宁分行,济宁怡景地产有限公司,田孝元
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国担保法》：第四十四条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0891民初1130号原告：中信银行股份有限公司济宁分行，住所地：济宁市供销路28号。负责人：王中兴，行长。委托诉讼代理人：应捷，山东纵横统一律师事务所律师，一般授权代理。被告：济宁怡景地产有限公司，住所地：济宁市洸河东路567号冠亚星城会所。法定代表人：张庭杰，董事长。委托诉讼代理人：王军，山东治恒律师事务所律师，特别授权代理。第三人：田孝元，男，1988年8月2日出生，汉族，住山东省邹城市。原告中信银行股份有限公司济宁分行与被告济宁怡景地产有限公司、第三人田孝元确认合同效力纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司济宁分行的委托诉讼代理人应捷，被告济宁怡景地产有限公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。第三人田孝元经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行股份有限公司济宁分行向本院提出诉讼请求：1.确认被告解除与原告及第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）的行为无效；2.确认我行与被告及第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）继续有效；3.判令被告继续履行与我行及第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），继续承担阶段性连带保证责任；4.判令被告济宁怡景地产有限公司承担原告因实现担保债权而支付的费用。事实与理由：2010年5月10日，原告与被告济宁怡景地产有限公司及第三人签订《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），合同约定第三人向原告借款金额47万元，期限30年，被告对上述借款合同项下借款承担阶段性保证责任（即被告对上述借款合同生效之日起至第三人对借款合同项下贷款所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《他项权利证》及其他有关资料交付原告持有之日止所有应付款项承担连带保证责任），按照《城市房地产权属登记管理办法第3条、第11条规定和借款合同的约定，办理房屋所有权证是第三人与被告的共同义务。按照《担保法》第44条（二）项规定，房地产抵押登记是以房屋取得房屋所有权证为前提条件，抵押登记时必须提交房屋所有权证。由于被告和第三人至今未将所购房屋的所有权确权登记在第三人名下，造成第三人至今未取得房屋所有权证，因此造成原告无法按照借款合同的约定办理房屋抵押登记手续，该结果完全是由被告与第三人行为造成的，原告无任何责任。正是由于被告与第三人的上述行为和上述借款合同项下贷款所购房屋至今未能确权登记在第三人名下的事实，致使上述房屋至今无法办理抵押登记，从而造成被告免除担保责任的条件未能成就，这一结果完全是被告及第三人造成的，原告无任何责任。现被告向原告发出《告知函》（附件14张），被告以所谓原告长期怠于办理房屋抵押登记行为，原告以不作为的形式不正当的阻止了保证合同解除条件的成就为由，提出被告不承担对第三人逾期还款的任何责任，即解除阶段性保证合同条款。综上，被告所谓保证合同条款解除条件已成就，保证合同条款已解除，被告不承担任何保证责任的告知行为，违反法律规定和借款合同约定，对此，原告持有异议并坚决反对，被告单方解除保证条款的行为是违法、违约行为，是无效行为，被告必须继续履行合同约定的担保义务。为此，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告济宁怡景地产有限公司辩称，1.被告在向原告发出《告知函》中解除合同的条件有两个，是并列关系，一个是认为被告的行为达到解除担保责任条款情况；另一个条件是到贷款客户逾期时不承担责任，也就是当到涉及的47户贷款客户逾期造成担保期开始时，被告有可能承担担保责任时，解除担保条款。现该47户并没有出现逾期。故此，解除尚未发生且如不出现逾期，也不可能发生，故此不具备确认的前提，所以原告对本案没有诉权，应驳回其全部诉讼请求。2.对于上述第一个条件，已经具备，如贷款客户逾期时，被告不应承担责任。但原告应当在客户逾期时一并主张主债权和担保权，而非提前提起诉讼。即便是在本案中处理，也因中信银行的拒绝履行义务的行为判决被告不承担任何责任。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了当庭证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《个人住房/商用房按揭贷款银企合作协议书》（编号：（2009）按揭房合字第002号），协议书第二条约定：“甲方对符合贷款条件的，购买乙方开发建设并依法销售的坐落于济宁市高新区洸河东路567号的经批准命名为济宁怡景地产有限公司（冠亚星城）的房地产项目中的商品房的购房人发放个人住房/商用房按揭贷款”。协议书第五条第三项约定：“乙方应按《公司法》及公司章程的规定出具公司股东大会/股东会或董事会关于同意为借款人提供连带责任保证的决议文件，同意对借款人所欠甲方的借款本息提供无条件的、不可撤销的连带责任保证，保证的范围包括但不限于主合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金损害赔偿金及甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、处分抵押物费用等）和其它所有的费用”。第四项约定：“乙方为借款人所欠甲方的借款本息提供保证的期间自甲方向借款人发放贷款之日起，至办妥借款人所购房屋的抵押登记，且《房屋他项权证》交甲方保管之日止”。2011年1月6日，原告（乙方、贷款人、抵押权人）与被告（丙方、保证人）、第三人（甲方、借款人、抵押人）签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（编号：（2011）鲁宁银房贷字第111001号），由原告向第三人提供个人房产按揭贷款。合同第9.1条约定：“本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证指甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保。对甲方取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证。”第9.2.3条“担保范围”约定：“为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。”合同第11.1条约定：“丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。”第11.2条约定：“保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。”同日，原告向第三人履行了放款义务，第三人购买的房产已为原告办理抵押权预告登记。2016年7月28日，被告通过顺丰快递向原告寄送《函告》。原告收到该《函告》后，于2016年7月29日向被告发出《复函》，载明：“济宁怡景地产有限公司：2016年7月28日我行收到由顺丰快递公司递送的快寄件（大号文件封）一份，递送文件为致我行的《函告》，落款为济宁怡景地产有限公司，但未加盖任何公章。我行经核实，该函为贵公司所发，现复函如下：1.贵公司与我行合作期间除签订有《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》外，与我行再无达成其它共识，更无所谓实际履行。我行均是按《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定处理借款担保过程中的有关事宜；我行及我行业务人员从未收到包括贵公司在内的任何单位和个人关于‘自公告日起90日内仍未办理抵押登记手续贵公司不再承担阶段性担保责任’的所谓通知；凡是完全具备办理抵押登记条件的，我行均已要求借款人办理所购买房屋的抵押登记手续。2.我行与贵公司及借款人签订的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》合法有效，贵公司应依法严格履行合同约定的义务，贵公司无权单方面以所谓理由和借口提出或声明不再承担阶段性担保责任，贵公司单方面声明不再承担阶段性担保责任属违约行为。3.我行不同意并坚决反对贵公司所谓不承担阶段性担保责任的声明和主张，我行在此严正要求贵公司必须严格履行《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定的阶段性担保责任。”2017年1月22日，被告向原告发出《告知函》，载明：“济宁怡景地产有限公司（下称我司）自2009年“冠亚星城”第三期项目开始与贵行合作住房按揭贷款业务。自2013年5月起陆续出现数起按揭逾期情况，通过几起起诉业主并连带起诉我司案件，我司发现贵行怠于履行办证义务。截止2013年6月底（“冠亚星城”项目分五期开发，其中三期楼盘交付时间2009年8月；四期楼盘交付时间2011年4月；五期楼盘最后交付时间2013年6月）。我司建设“冠亚星城”项目所有楼盘已全部通过综合竣工验收备案并交付使用，实行产权初始登记规定以来均按规定办理了初始产权登记，即“冠亚星城”项目所有在贵行办理住房按揭贷款业主均已具备产权登记及办理抵押登记条件（每期交房现场我司均张贴公告，并已即时通知到银行经办客户经理），按揭放款前业主已委托给贵行全权办理产权抵押登记，但截至当前，仍有47户按揭业主产权抵押登记尚未办理。贵行明知不及时办理抵押登记会对我司造成不利，而长期怠于办理房屋抵押登记的行为，应视为其为自身利益所需以不作为的形式不正当地阻止了保证合同解除条件的成就。在此情况下，阶段性担保合同解除条件已成就。现我司郑重通知贵行尽快办理47户贷款客户委托贵行办理的领取《房屋所有权证》、《房屋他项权》事宜。阶段性担保合同解除条件已成就，我司不承担47户贷款客户逾期还款的任何责任”。该《告知函》附有“冠亚星城”尚未办《房屋他项权》业主明细、“冠亚星城”项目3-5期建设工程竣工规划验收合格证复印件以及产权初始登记复印件。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，对本案的争议焦点归纳并评析如下：1.本案案由的确定；2.被告向原告发出《告知函》，要求解除阶段性担保是否成立；3.被告是否应当向原告支付律师费。关于本案案由的确定。借款合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止借款合同发生的权利义务纠纷。确认合同效力纠纷是指双方当事人对合同是否生效有争议产生的纠纷。虽然原告以借款合同为由起诉，但从原、被告的诉辩意见以及案件的审理情况看，本案系确认合同效力纠纷。关于被告向原告发出《告知函》，要求解除阶段性担保是否成立。原告认为，第三人所购房屋至今未确权在第三人名下，也就无法办理房产抵押登记，而办理房屋所有权证是被告和第三人的义务，不存在原告怠于办理的情形；其次，被告发出的《告知函》是其单方解除阶段性担保的意思表示，当通知到达原告处时就生效，不存在被告所陈述的附条件的解除。被告认为，1.《告知函》中解除合同的条件有两个且为并列关系，一个是认为被告的行为达到解除担保责任条款情况，另一个条件是到贷款客户逾期时不承担责任；2.被告提出的解除阶段性担保条款是指第三人逾期还款时，保证期间开始计算时解除担保责任，是附条件和附期限的解除；3.被告虽然具备阶段性保证人的身份，但因第三人未产生逾期，尚不具有是否承担担保责任的条件，故解除事由尚未开始。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告于2009年3月12日签订的《个人住房/商用房按揭贷款银企合作协议书》第五条第四项约定：被告为借款人所欠原告的借款本息提供保证的期间自原告向借款人发放贷款之日起，至办妥借款人所购房屋的抵押登记，且《房屋他项权证》交原告保管之日止。原告、被告、第三人于2011年1月6日签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（编号：（2011）鲁宁银房贷字第111001号）第11.1条又进行了进一步的明确，即被告对自本合同生效之日起至第三人就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止（“担保阶段”）第三人的所有应付款项承担连带保证责任。由上述两个合同约定可以看出，原、被告已对解除阶段性担保作了约定，即在第三人取得《房屋所有权证》并办妥以原告为抵押权人的他项权证时，被告解除阶段性担保的条件成就。根据《中华人民共和国担保法》第四十四条的规定：“办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或者其复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条规定：“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”因此，办理房产抵押应当以办理了房屋所有权证为前提。本案中，第三人购买的房屋虽然具备了办理房屋所有权证的条件，但作为开发商的被告与第三人并未办理，故而原告也就无法办理房产抵押登记。被告在《告知函》中所称“贵行明知不及时办理抵押登记会对我司造成不利，而长期怠于办理房屋抵押登记的行为，应视为其为自身利益所需以不作为的形式不正当地阻止了保证合同解除条件的成就。在此情况下，阶段性担保合同解除条件已成就”的理由不成立。综上所述，被告解除阶段性担保的条件尚未成就，且不是原告怠于履行自身义务而导致，因此，被告向原告发出《告知函》，要求解除阶段性担保的主张不成立。关于被告是否应当向原告支付律师费的问题。原告认为被告应当支付律师费，根据原、被告签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》第9条的约定，担保的范围包括实现担保权而发生的费用，而原告为了消除任何影响、妨碍、危机保证合同履行甚至造成保证合同无效的情形而采取的措施，都是实现保证债权的行为。被告认为，被告不应当向原告支付律师费，1.原告要求实现担保债权尚未发生争议，也谈不上实现担保债权；2.根据《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》9.2.3条约定，实现债权和担保权的费用是在担保范围的项下，是针对主债权而言的，对保证责任的问题，没有任何约定，该合同11条保证条款中，也没有约定就保证责任发生纠纷的律师费的承担问题；3.《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》是格式合同，对格式合同产生的歧义应作出对原告不利的解释。本院认为，原告、被告、第三人签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（编号：（2011）鲁宁银房贷字第111001号）系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，合同各方应当依照合同约定全面履行各自的合同义务。根据《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（编号：（2011）鲁宁银房贷字第111001号）第9.2.3条“担保范围”约定：“为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。”本案中，被告是否解除阶段性担保责任关系到原告能否实现其担保权利，原告提起诉讼系主张担保权利的行为，属于合同约定的应支付律师费的范围。国家发展改革委、司法部2006年制定的《律师服务收费管理办法》第五条规定：“律师服务所依法提供下列法律服务实行政府指导价：（一）代理民事诉讼案件；”第六条规定：“政府指导价的基准价和浮动幅度由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同同级司法行政部门制定。”第十条规定：“律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费方式。计件收费一般适用于不涉及财产关系的法律事务；”山东省物价局、山东省司法厅2014年发布的《山东省律师服务收费标准》规定：“一、代理民事诉讼案件（一）不涉及财产关系的：800元-10000元/件”，该收费标准执行期限经山东省物价局、山东省司法厅下发通知延长至2017年8月14日。本案系确认之诉，不涉及财产关系，原告以借款合同标的主张律师费欠妥，本院酌定因本案诉讼而合理产生的律师费为2000元。综上，依法成立的合同对当事人各方均具有法律约束力，合同各方应当依照合同约定全面履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告的、第三人签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（编号：（2011）鲁宁银房贷字第111001号）系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。该合同已对被告承担的阶段性担保约定了解除条件，且也不存在原告怠于履行合同义务的情形，因此，被告对解除阶段性担保的辩称意见不予支持，被告解除与原告、第三人签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（编号：（2011）鲁宁银房贷字第111001号）的行为无效，应当继续履行《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（编号：（2011）鲁宁银房贷字第111001号）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告中信银行股份有限公司济宁分行与被告济宁怡景地产有限公司、第三人田孝元签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（编号：（2011）鲁宁银房贷字第111001号）有效；二、确认被告济宁怡景地产有限公司解除与原告中信银行股份有限公司济宁分行、第三人田孝元签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（编号：（2011）鲁宁银房贷字第111001号）的行为无效；三、原告中信银行股份有限公司济宁分行与被告济宁怡景地产有限公司、第三人田孝元应当继续履行《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（编号：（2011）鲁宁银房贷字第111001号）；四、被告济宁怡景地产有限公司向原告中信银行股份有限公司济宁分行支付律师费2000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告济宁怡景地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘笑二〇一七年七月二十一日书记员 张苏 关注微信公众号“”