（2017）青民再26号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-08
案件名称
西宁新华联房地产有限公司与青海锐思文化教育有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
法院
青海省高级人民法院
所属地区
青海省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
西宁新华联房地产有限公司,青海锐思文化教育有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
青海省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）青民再26号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：西宁新华联房地产有限公司，统一社会信用代码（1-2），住所地青海省西宁市城西区五四西路57号1号楼。法定代表人：苏波，该公司董事长。委托诉讼代理人：张倩，青海致琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁岩，青海致琨律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：青海锐思文化教育有限公司，组织机构代码31096957-0，住所地青海省西宁市城西区海湖新区文汇路15号3层327铺面。法定代表人：黄文越，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺健，青海盛通律师事务所律师。再审申请人西宁新华联房地产有限公司（以下简称新华联公司）因与被申请人青海锐思文化教育有限公司（以下简称锐思教育）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终1592号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年5月3日作出（2017）青民申48号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人新华联公司的委托诉讼代理人张倩、被申请人锐思教育的委托诉讼代理人贺健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新华联公司申请再审称，撤销一、二审判决，驳回锐思教育的诉讼请求，支持其反诉请求。（一）原判决适用法律错误。一审委托鉴定机构对”装饰装修价值”进行鉴定，鉴定结果为装修装饰价值462874.62元，涉案房屋内监控设备、壁画及仿真树票据金额为92000元，共计554847.62元。涉案房屋装修初始价值最大为554847.62元，即便出租人存在违约行为，应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：”因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，考虑剩余租赁期及装饰装修残值。（二）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。《西宁市城西区环境执法现场监察记录》〔以下简称《监察记录》〕并未明确存在油烟、噪音污染，更未明确油烟、噪声污染到何种程度，违反了哪些标准；《监察记录》仅为行政行为过程法律文书，而非结论性行政法律文书，民事审判不应以非结论性行政法律文书作为事实证据使用；原审认定噪音、油烟系新华联公司安装的设备发出及其他租赁户产生，并未明确是新华联公司单一产生，如果存在其他租赁户产生噪音、油烟污染问题，则是侵权法律关系，不应按照违约法律关系处理。锐思教育辩称，新华联公司的再审申请缺乏法律依据，应维持原判，驳回再审请求。（一）新华联公司关于基本事实缺乏证据证明的主张不能成立。1.西宁市城西区环境监察大队出具《监察记录》的行为属于行政行为，《监察记录》由具有执法权限的主体依职权出具，要求行政相对人进行整改并告知整改期限及法律后果，是能够直接引起行政法律效果的法律行为。西宁市城西区环保局出具《说明》的行为不能产生行政法律效果，不是一个行政行为。否定或更改一个已经生效的行政行为应当通过另一个行政行为或者行政判决的方式，没有法律法规规定行政机关可以以《说明》的形式去解释或否定行政行为的内容及效力，也没有规定行政机关可以在行政行为作出一年多以后再去《说明》曾经作出的行政行为，《说明》不能成为民事诉讼中的证据。2.《监察记录》并非是一个”行政行为过程性法律文书”，由行政相对人签收，不仅记录了行政行为的过程，而且表明了行政行为的结论，《监察记录》能够作为证据使用。3.《监察记录》明确了噪声污染的来源是引风机，新华联公司是新华联广场的建设方，引风机是整体排风及空调系统的一部分，由新华联公司设计、安装。锐思教育要求新华联公司处理噪声污染问题，其员工多次承认污染来自于引风机且承诺解决。4.锐思教育于2015年11月16日向新华联公司发出了《关于要求解除租赁合同的函》，详细说明了因为新华联公司违约而给锐思教育造成的损害，也对污染源、污染情况及影响再一次向新华联公司进行告知，新华联公司签收函件后于2015年12月3日向锐思教育发出《西宁新华联商业管理有限公司工作联系函》，同意解除合同。说明新华联公司完全知晓其违约行为给锐思教育带来的损害，也了解污染由新华联公司造成，才愿意在为期三年的租赁合同刚开始履行时解除合同。5.《租赁合同》签订前后，新华联公司未告知租赁房屋所在的新华联广场三楼的业态，明知锐思教育将以租赁房屋提供教育服务后，仍未提及租赁房屋周围业态将以餐营业为主，违反合同约定以及诚实信用原则，新华联公司应当负有责任。（二）新华联公司关于适用法律错误的主张不能成立。1.锐思教育实际开始租用房屋的日期为新华联广场开业日即2015年7月18日，开业后不久，就受到噪声及油烟污染的影响，并陆续受到消费者的投诉，在消费者协会的调解之下，锐思教育将所收学费全额退还，2015年底，租赁房屋已经基本停止经营，至双方解除合同，租赁房屋中的装修装饰物刚投入使用，仍处于较新状态。另外，租赁房屋中的装修装饰材料部分由新的租户使用，间接为新华联公司带来利益。2.解除合同的原因是新华联公司的违约行为，装修装饰损失理应由违约方赔偿。3.”残值”并不能当然解释为低于初值，考虑到加工以及装饰物的升值，残值有可能高于初值，原审判决确认的民事责任并不违背该条的规定。2015年12月14日，锐思教育向青海省西宁市城西区人民法院起诉请求：新华联公司双倍返还履约保证金100000元、赔偿经济损失2462397.62元（其中装饰装修损失554847.62元、营销策划费440000元、退学生学费1467550元）、退还装修保证金20750元。新华联公司反诉请求：锐思教育支付欠付房屋租赁费55612.44元及违约金4616元、房屋占用使用费59732元、物业费23098元、空调使用费7699元、延期支付物业费和空调使用费违约金11241元、消防报审费用15470元、电费102元、仓库占用费22044元。一审法院认定事实：2014年12月12日，锐思教育法定代表人黄文越(乙方)与新华联公司（甲方）签订《租赁合同》。新华联公司将位于西宁市城西区新华联广场套内建筑面积442平方米的商业用房租赁给锐思教育经营”少儿教育”。合同约定，租期自计租期开始计算为3年，计租日为开业日；合同签署当日，乙方应向甲方支付履约保证金50000元，合同终止后30日内，如不存在本协议第22.3条规定情形的，无息退让；乙方装饰装修房屋必须符合法律规定，遵守甲方及管理公司关于装修设计文件审查的规章制度，不得破坏房屋主体结构和甲方已完成的公共区域装修，乙方违反本合同约定的各项要求对房屋进行装饰装修的，甲方、管理公司有权通知乙方改正；甲方在本合同期限内提供配电设备、电源、中央空调、消防设备等基本设施；租赁期内，场地内的各种甲供设施、设备出现故障，甲方或管理公司应在接到乙方维修通知三日内进行维修，若该房屋的损坏或故障直接影响到乙方的营运，甲方或管理公司须在接到乙方维修通知一日内进行维修；甲方或管理公司对该房屋及设施的定期维修保养应事先通知乙方，并征得乙方同意，并尽可能在双方认为合适时间安排进行，以确保乙方的正常经营不受影响或干扰；双方确认本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收履约保证金。因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；乙方延迟缴纳本合同项下租金及其它费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过三次（含本数），甲方也有权单方解除合同；租赁期间，因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效措施，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须缴纳租金、物业服务费。双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占有使用费，按照届时物业服务费标准向管理公司支付物业服务费，承担各项能源费用等。若因甲方违约导致本合同终止的，则乙方应当在合同终止后7日内将符合要求的房屋交还甲方，同时在该交还期内，乙方无需支付占有使用费或物业服务费。但此期间发生的能源费用，应当由乙方自行承担。无论任何原因，7日交还期满后乙方仍未能将符合要求的房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占有使用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向管理公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。若因此造成甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿。同时，自7日交还期届满之日的次日起，甲方或管理公司有权采取对该房屋停止水、电等能源供应、控制人员从该房屋进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的租金、物业服务费及相关能源费用并不因此而得到减免。合同签订后，锐思教育接手房屋，按照合同约定对房屋进行整体装修，支付50000元履约保证金。2015年7月18日，该广场开业经营，开业不久，因新华联公司安装在锐思教育店铺内的引风机产生强烈噪音及油烟异味，2015年11月2日，经西宁市城西区环境监察大队现场勘察，限新华联公司于七日内就油烟异味、噪音做出整改，新华联公司未予整改。锐思教育于2015年11月16日、22日向新华联公司发出解除《租赁合同》并要求赔偿损失函，新华联公司于2015年12月3日复函同意解除合同，就锐思教育损失赔偿事宜未予解决，纠纷产生。锐思教育营业期间，因新华联公司所安装引风机产生噪音及油烟异味，学生家长向西宁市消费者协会进行投诉，经该协会主持调解，锐思教育退还了所收学费。经锐思教育申请，一审法院就锐思教育装璜损失等委托青海大正司法会计鉴定所进行鉴定，经鉴定其中装修费用为462847.62元，增添设施监控设备、壁画及仿真树为92000元；同时，就锐思教育装璜的工程量经鉴定机构确认后，双方于2016年1月8日办理了房屋交接手续，锐思教育将承租房屋交付给新华联公司。另，签订合同时，一方当事人为锐思教育法定代表人黄文越，锐思教育于2015年5月成立，双方均表示《租赁合同》实际履行人为锐思教育和新华联公司，对主体资格均无异议。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》意思表示真实，应予保护。锐思教育经营期间，因新华联公司所安装引风机产生的噪音及油烟异味，经西宁市城西区环境监察大队现场勘察，限新华联公司七日内做出整改，新华联公司未及时整改，导致《租赁合同》无法履行并予以解除，新华联公司应负全部责任。锐思教育主张的请求合理部分应予支持。关于锐思教育主张新华联公司双倍返还履约保证金100000元的诉求，依据合同约定，合同因新华联公司违约而提前终止的，新华联公司应当无息双倍返还履约保证金，且该约定不违反法律规定，应予支持。关于锐思教育主张新华联公司赔偿装饰装修损失554847.62元的诉求，有鉴定报告予以证实，双方当事人亦未提出重新鉴定申请，对此数额予以确定。同时，锐思教育所支付的装饰装修费用462847.62元及增添设施监控设备、壁画及仿真树金额92000元，均以租赁房屋结构及大小设计制作，且使用时间较短，《租赁合同》就装璜损失及增添实物的赔偿事宜并无明确约定，依据相关法律规定，理应赔偿；关于锐思教育主张的营销策划费440000元的诉求，因其提供的证据仅为《营销策划协议书》及收据，并未提供相关转账凭证等证据加以印证，且该营销策划为长期招收学生所进行，《租赁合同》的解除不足以导致锐思教育教育活动的终止，该请求不予支持。关于锐思教育主张退还学生学费1467550元的诉求，锐思教育虽因新华联公司之原因，退还了收取的学费，但该学费并非其所实际得到的利益，该费用中包含锐思教育理应支付的相关成本，庭审时亦未提供锐思教育应当实际所得利益的相关证据，该请求不予支持。关于锐思教育主张新华联公司退还保证金20750元的诉求，经查明，该费用系锐思教育在装修期间所支付的装修保证金，锐思教育在装修期间，无违约行为，亦未损坏相关设施，且已装修完毕，应予退还。关于新华联公司主张支付2015年10月18日至2015年12月10日租赁费55612.44元、物业管理费23098元，空调使用费7699元、电费102元的反诉请求，双方当事人因店铺内的引风机产生强烈的噪音及油烟异味产生纠纷后，经协商已于2015年12月3日解除合同，双方就损失协商未果后，就锐思教育装璜损失等工程量及数据经鉴定机构确定后，锐思教育及时交还房屋，且解除合同违约责任在于新华联公司，该请求应计算至2015年12月3日，支持租赁费46343.7元（45天×2.33元/天/m2×442m2），物业管理费19094.4元（45天×0.96元/天/m2×442m2），空调使用费6364.8元（45天×0.32元/天/m2×442m2），电费102元；关于新华联公司主张支付延期支付租金违约金4616元、房屋占有使用费59732元、延迟支付物业管理费和空调使用费违约金11241元的反诉请求，因新华联公司违约在先，不予支持；关于新华联公司主张支付消防报审费15470元的反诉请求，依据合同约定，消防设施安装及报审属新华联公司所履行义务，不予支持。关于新华联公司主张支付仓库占有使用费22044元的反诉请求，虽锐思教育在腾退房屋时因存放东西实际占用新华联公司的仓库，但双方就使用的条件并无明确约定，应认定为无偿使用，不予支持。2016年11月4日，青海省西宁市城西区人民法院作出（2015）西民一初字第2417号民事判决：一、新华联公司双倍返还锐思教育保证金100000元、装修保证金20750元。二、新华联公司赔偿锐思教育经济损失（装饰装修）554847.62元。三、锐思教育支付新华联公司租赁费46343.7元、物业管理费19094.4元、空调使用费6364.8元、电费102元。四、驳回新华联公司要求锐思教育支付房屋租赁费滞纳金4616元、房屋占有使用费59732元、物业管理费及空调使用费滞纳金11241元、消防报审费用15470元、仓库占用费22044元的诉讼请求。以上一、二、三项于判决生效后15日内一并履行完毕。新华联公司不服一审判决，向青海省西宁市中级人民法院上诉请求：撤销一审判决，驳回锐思教育的诉讼请求，支持其全部反诉请求。二审法院对一审法院查明的”新华联公司除对一审认定''西宁市城西区环境监察大队现场勘察，限新华联公司于七日内就油烟异味做出整改及学生家长向西宁市消费者协会进行投诉''的事实有异议外，双方当事人对一审认定的其他事实均无异议”的事实予以确认。关于《租赁合同》解除的原因问题。二审法院认为，新华联公司作为出租人其权利为监督承租人合理使用房屋，按合同约定收取租金，其义务为将出租的场地交付锐思教育使用，并定期对场地及设施进行检查、维修，保障承租人正常使用。锐思教育承租场地后，投入资金进行装修，经营期间因噪音及油烟污染，导致其不能正常经营，致《租赁合同》的目的不能实现。该噪音、油烟污染系新华联公司安装的设备发出及其他租赁户产生，经西宁市城西区环境监察大队现场勘察，限新华联公司于七日内就油烟异味作出整改，新华联公司未予整改，致锐思教育无法正常使用租赁场地，新华联公司对提前解除《租赁合同》应承担全部违约责任，一审认定新华联公司应负纠纷的全部责任正确。2015年12月3日，《租赁合同》解除，因此双方合同中约定的租赁费及物业管理费、空调费应计算至2015年12月3日正确。新华联公司主张上述费用计算至2015年12月10日无法律和合同依据，该项上诉请求不能成立。对锐思教育装饰装修损失及其他经济损失，双方未能达成一致意见。考虑到锐思教育投入资金对租赁场地进行了装修，因此锐思教育在未确定装饰装修损失情况下，没有腾退租赁场地系维护自身合法权益的前提下进行。锐思教育于2015年12月15日起诉，司法鉴定机构对装饰装修、设备进行鉴定后锐思教育于2016年1月8日腾退租赁场地。从解除合同至腾退场地期间所造成的经济损失亦应由违约方承担，导致双方合同解除的主要责任由新华联公司承担，因此对迟延腾退场地所造成的经济损失亦应由新华联公司承担，新华联公司主张该期间的租赁费、场地占用使用费、物业管理费、空调使用费、违约金由锐思教育承担的上诉理由不能成立。关于消防报审费、仓库占用使用费的问题。二审法院认为，消防报审费为新华联广场整个大楼的消防报审费，该消防报审费及消防设施安装应属出租人新华联公司提供安全场地之必须履行的义务，因此新华联公司主张由承租人锐思教育承担无合同依据，对此上诉理由予以驳回。关于仓库使用费的问题，二审法院认为，双方之间就仓库保管、占用使用及仓库使用费问题属另一法律关系调整范围，一审不应在房屋租赁合同纠纷案中一并处理，一审对此认定并作出处理不当，对此予以纠正。新华联公司可就仓库使用费另行主张权利。新华联公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审虽对仓库使用费作出裁决不当，但处理结果正确，应予维持。2017年1月18日，青海省西宁市中级人民法院作出（2016）青01民终1592号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院再审中，双方对锐思教育应支付新华联公司电费102元、新华联公司应退还锐思教育装修保证金20750元及解除《租赁合同》等事实不持异议，予以确认。本院再审确认原二审法院查明的事实。另查明，1.《租赁合同》第四条”租金标准和租金支付”约定：房屋租金按计租面积计付，每天每平方米2.33元。乙方自计租日开始承担房屋租金。实际按照：第一个租约年每月每平方米70元，即每月租金为30940元；自第二个租约年，资金标准每年在上一年的基础上环比递增3%（即第二年月租金为每月每平方米72.1元，第三个租约年月租金标准为每月每平方米74.3元）。为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础，在每个租约年的第一个季度各免租一个月，共计3个月免租，但乙方仍需要交纳物业管理费、空调使用费等其他费用等。合同项下的租金支付方式：以一个季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前（遇法定节假日迟延至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。合同项下第一期租金支付方式：首付租金应于本合同签订后五个工作日内支付，甲方收到该笔款项后有义务交付该房屋，如果计租日不是该月第一天，则计租日当月租金按实际天数计算。第十条物业服务费和质量保证金约定：物业服务费按房屋套内建筑面积计算，第一租约年为每平方米每月30元。空调费按房屋套内建筑面积计算，三个租约年均为每平方米每月10元。第五条”品牌、经营项目约定”约定：甲方或管理公司有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件。乙方若未能在开业前提供合法有效的文件，甲方有权终止本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任。2015年3月30日，锐思教育接手房屋。2.再审期间，新华联公司提交了一份西宁市教育局社会力量办学管理办公室于2017年3月15日出具的《证明》，证明2015年8月14日，锐思教育在没有取得”办学许可证”、”非企业法人证”、”收费许可证”的情况下，招收中小学生进行非法办学，教育局责令其终止非法办学行为，并在西宁晚报予以通报，锐思教育被查处取缔，锐思教育对该事实不持异议。3.再审期间，新华联公司提交了一份西宁市城西区环境保护局于2017年2月27日出具的《说明》，拟证明《监察记录》仅是现场行为的记录性资料，并不能证明被调查企业必然存在环境污染问题，是否存在污染问题，应以该局下发的整改通知单为准。经查，该《说明》无单位负责人及制作证明材料人员的签名或盖章，锐思教育也不认可，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定，对《说明》的证明效力不予认定。4.锐思教育按照《租赁合同》约定向新华联公司支付了2015年7月18日至10月17日的租金、物业管理费和空调使用费。根据再审申请人、被申请人的陈述和答辩，本院再审就以下争议焦点进行了审理。一、《租赁合同》不能履行的责任问题。本院再审认为，《租赁合同》履行期间，因新华联公司安装在锐思教育店铺内的引风机产生的强烈噪音及新华联公司经营管理的新华联广场其他经营商户产生的油烟异味，锐思教育经营的”少儿教育”无法开展正常的教学活动。2015年11月13日，西宁市城西区环境监察大队经现场监察并制作《监察记录》，限新华联公司于七日内就油烟异味、噪音做出整改，新华联公司现场负责人在无异议的情况下签字确认。《监察记录》由具有行政执法权的主体依职权作出，要求行政相对人新华联公司对新华联广场内存在的噪音及油烟异味在规定的期限内进行整改及相应的法律后果，由行政相对人签字确认，是一种具体的行政行为，能产生行政法律关系及效力，对《监察记录》的证明效力予以确认。新华联公司作为新华联广场的所有权人及经营管理者，在租赁期内，对其提供的租赁房屋及设施设备应当保障锐思教育能够开展正常的经营活动，租赁房屋出现噪音及油烟异味后，新华联公司未按《租赁合同》约定及环保部门要求对出现的问题进行整改，锐思教育不能正常使用租赁场地，影响了教育活动的正常开展，学生家长向西宁市消费者协会进行投诉，经该协会主持调解，锐思教育退还了所收学费，致锐思教育签订《租赁合同》的目的无法实现，双方提前解除了《租赁合同》，新华联公司构成违约，对《租赁合同》不能履行应负主要责任。另外，新华联公司未按《租赁合同》第五条”新华联公司有权要求锐思教育在开业前出示与上述品牌、商号及经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件......。锐思教育若未能在开业前提供合法有效文件，新华联公司有权终止本合同，由锐思教育承担导致合同终止的违约责任”的约定，在开业前，未履行锐思教育提供相关经营合法有效文件的合同义务，新华联公司亦构成违约。锐思教育在没有取得”办学许可证”、”非企业法人证”、”收费许可证”的情况下，租用新华联广场铺面非法办学也构成违约，对《租赁合同》不能履行负次要责任。二、新华联公司应否向锐思教育双倍返还履约保证金100000元、赔偿经济损失2462397.62元（装饰装修损失554847.62元、营销策划费440000元、退学生学费1467550元）。本院再审认为，依据《租赁合同》约定，因锐思教育违约而提前终止合同，新华联公司有权没收履约保证金。因新华联公司违约而提前终止合同，新华联公司应当无息双倍返还履约保证金。新华联公司与锐思教育对《租赁合同》不能履行或提前终止均负有责任，锐思教育主张新华联公司双倍返还履约保证金100000元无事实和法律依据，不予支持。考虑新华联公司对《租赁合同》不能履行负有主要责任，《租赁合同》履行时间较短，新华联公司应退还锐思教育交纳的履约保证金50000元；2016年1月8日，双方办理了房屋交接手续，锐思教育将承租房屋交付给新华联公司。鉴定机构出具的鉴定意见结论为锐思教育装饰装修费用及增添实物价值共计554847.62元，《租赁合同》就装饰装修及增添实物如何处理未做约定，装饰装修及增添实物与租赁房屋已形成附和，新华联公司对《租赁合同》不能继续履行负有主要责任，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第三项：”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：......（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”的规定，新华联公司应承担锐思教育装饰装修及增添实物残值70%即339844.2元{〔554847.62-（554847.62÷36×4.5）〕×70%}的责任；锐思教育在没有取得”办学许可证”、”非企业法人证”、”收费许可证”的情况下，租用新华联广场铺面非法办学并被有关机关查处取缔，营销策划费440000元、退学生学费1467550元应由锐思教育自行承担。三、锐思教育应否向新华联公司支付欠付租赁费55612.44元及违约金4616元、房屋占用使用费59732元、物业管理费23098元、空调使用费7699元、延期支付物业费和空调使用费违约金11241元、消防报审费15470元。本院再审认为，2015年12月3日，《租赁合同》解除，《租赁合同》第二十四条第一款约定：”租赁期限届满或本合同因任何原因终止后7日内，锐思教育应当将房屋交还新华联公司，该等待期为房屋交还期，该交还期内，锐思教育无需支付占有使用费或物业服务费。”，原一、二审判决将欠付租赁费、物业管理费、空调使用费计算至2015年12月3日合同解除日正确。锐思教育应向新华联公司支付欠付租赁费46343.7元（45天×2.33元/天/m2×442m2），物业管理费19094.4元（45天×0.96元/天/m2×442m2），空调使用费6364.8元（45天×0.32元/天/m2×442m2）。因新华联公司违约，对其主张的延期支付租金违约金、延迟支付物业管理费和空调使用费违约金不予支持；依据《租赁合同》第十八条第三款”新华联公司在合同期限内提供配电设备、电源、中央空调、消防设备等基本设施”的约定，提供消防设施及相应支出属新华联公司应履行的合同义务，双方对消防报审费的承担未做约定，锐思教育亦不认可，新华联公司要求锐思教育分担消防报审费15470元无事实和法律依据，不予支持；《租赁合同》解除后，锐思教育一致占用租赁房屋，2016年1月8日，双方办理了房屋交付手续，锐思教育应向新华联公司支付房屋交还期届满（即2015年12月11日）至实际交付日（2016年1月8日）的房屋使用费59732元（29天×2.33元/天/m2×442m2×200%）。四、锐思教育应否向新华联公司支付仓库占有使用费22044元（2016年1月8日至2016年10月11日）。锐思教育认为，为了给新华联公司腾退租赁铺面，双方约定将物品存放于新华联公司仓库，费用不应由锐思教育承担。新华联公司认为，锐思教育应当支付仓库占用费，费用参照其他商户借用新华联公司仓库收费标准79.5元∕天计算至一审庭审之日（即2016年10月11日）。经查，2016年1月8日，双方办理房屋交付手续后，经口头协商，锐思教育将其部分物品存放于新华联公司仓库，由新华联公司保管。新华联公司向锐思教育交付了保管物品清单，双方对保管期限、保管费未做约定，货物现仍存放于新华联公司仓库，双方建立了保管法律关系。新华联公司仓库面积约400平方米，除锐思教育存放的物品外，还有其他公司存放的物品。本院再审认为，双方对仓库使用费即保管费未做约定，新华联公司未举证证明锐思教育占用新华联公司仓库面积及与其他商户计算或结算仓库占用费的依据。参照《中华人民共和国合同法》第三百六十六条第二款”当事人对保管费没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，保管是无偿的。”的规定，应认定为无偿使用。新华联公司此节反诉请求不予支持。原一、二审此节处理正确，应予维持。综上，再审申请人新华联公司的再审理由部分成立，应予支持。原一、二审判决认定部分事实不清，适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2016）青01民终1592号民事判决和青海省西宁市城西区人民法院（2015）西民一初字第2417号民事判决；二、西宁新华联房地产有限公司退还青海锐思文化教育有限公司履约保证金50000元、装修保证金20750元、给付装饰装修及增添实物残值339844.2元；三、青海锐思文化教育有限公司给付西宁新华联房地产有限公司欠付租赁费46343.7元、物业管理费19094.4元、空调使用费6364.8元、房屋使用费59732元、电费102元；以上二、三项相抵，西宁新华联房地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付青海锐思文化教育有限公司278957.3元。四、驳回青海锐思文化教育有限公司的其他诉讼请求和西宁新华联房地产有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取13243元，青海锐思文化教育有限公司负担11124元，西宁新华联房地产有限公司负担2119元。一审反诉受理费1926元，青海锐思文化教育有限公司负担1271元，西宁新华联房地产有限公司负担655元；二审案件受理费28411元，青海锐思文化教育有限公司负担18751元，西宁新华联房地产有限公司负担9660元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 文 宝审判员 陈 鸿审判员 高兴岭二〇一七年七月二十一日书记员 鲜丽萍 来自