（2017）闽0203民初7422号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2018-05-04
案件名称
厦门龙潭房地产开发有限公司与林素贞、陆鹭房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门龙潭房地产开发有限公司,林素贞,陆鹭
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0203民初7422号原告（反诉被告）：厦门龙潭房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区苏厝街10号202室，统一社会信用代码91350200612265130R。法定代表人：陈国雄，董事长。委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨奇灏，福建天衡联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：林素贞，女，1963年2月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被告（反诉原告）：陆鹭，女，1987年5月28日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。上列被告共同委托诉讼代理人：郭晓锋，福建闽鹭律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：陈珑，福建闽鹭律师事务所律师。原告（反诉被告）厦门龙潭房地产开发有限公司（以下简称龙潭公司）与被告（反诉原告）林素贞、陆鹭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案受理后，依法采用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龙潭公司的委托诉讼代理人罗宏强、杨奇灏，被告（反诉原告）林素贞及其与陆鹭的共同委托诉讼代理人郭晓锋、陈珑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙潭公司向本院提出诉讼请求：1.林素贞、陆鹭继续履行双方于2014年3月31日签订的编号03143697《厦门市商品房买卖合同》；2.林素贞、陆鹭立即向龙潭公司支付购房款100万元；3.林素贞、陆鹭立即向龙潭公司支付逾期付款违约金（以1000000元为基数，自2015年5月14日起，按每日万分之二的标准计算至付清之日）止。事实与理由：2014年3月31日，就林素贞、陆鹭购买龙潭公司开发建设的厦门市思明区329号“名汇广场”项目B地块地下一层B085号单元（古城西路59号之9单元）房产（以下简称讼争房屋）事宜，龙潭公司与林素贞、陆鹭经协商达成一致签订《厦门市商品房买卖合同》（以下简称讼争合同）。约定：讼争房屋总价款2234121元，林素贞、陆鹭应于合同签订后向龙潭公司支付55.24%的购房款计1234121元，剩余购房款100万元通过银行按揭方式支付，林素贞、陆鹭应当在期限内将按揭部分房款支付至龙潭公司账户。林素贞、陆鹭未按期支付购房款，逾期超过90日的，若龙潭公司同意继续履行讼争合同，则林素贞、陆鹭应按逾期应付款的每日万分之二的标准向龙潭公司支付逾期付款违约金，逾期付款违约金应自应付款期限之次日起计至实际全额付清之日止。讼争合同签订后，林素贞、陆鹭依约支付了首期款，但尾款100万元未能支付。2015年5月6日，龙潭公司向林素贞、陆鹭送达《关于敦促阁下立即办理银行按揭贷款手续事宜》的函，要求林素贞、陆鹭在接函之日起7日内办妥按揭贷款手续。之后亦多次口头及书面敦促。然而，林素贞、陆鹭至今仍未履行付款义务，至今仍剩余100万元购房款尚未付清。2017年2月18日，林素贞、陆鹭邮寄《律师函》之函并送达龙潭公司，林素贞、陆鹭于该函中自认其存在违约行为并同意向龙潭公司支付违约金，并以违约方之身份函告龙潭公司解除讼争合同，同时要求龙潭公司向其返还已付款。显然，林素贞、陆鹭作为违约方不具备单方合同解除权，其作出的解除合同的意思表示依法不产生解除合同之法律效力。同时，龙潭公司作为守约方，并未行使合同解除权，且多次明确要求林素贞、陆鹭继续履行讼争合同。综上，双方签订的讼争合同合法有效，对林素贞、陆鹭均有约束力；龙潭公司有权要求林素贞、陆鹭继续履行讼争合同，立即向龙潭公司付清购房款并承担逾期付款违约责任。林素贞、陆鹭辩称，一、因龙潭公司未及时履行包含讼争房屋在内的整个名汇广场楼盘的解押义务，银行基于相关信贷政策就讼争房产拒绝向林素贞、陆鹭发放贷款，并且龙潭公司不能够按约定交付讼争房产。所以，龙潭公司迟延履行债务导致合同目的无法实现。林素贞、陆鹭有权解除合同，其向龙潭公司发出的解除合同通知有效。二、因林素贞、陆鹭对于龙潭公司享有先履行抗辩权，而且，龙潭公司因其自身原因导致林素贞、陆鹭无法办理按揭贷款，同时又长期占用林素贞、陆鹭支付的购房款，在获取不正当利益的同时损害林素贞、陆鹭期待的合同目的的实现。林素贞、陆鹭无须承担继续履行合同、支付购房款、支付违约金的义务。三、林素贞、陆鹭在向龙潭公司发出的解除合同通知中，已经明确表示不再履行双方签订的《商品房买卖合同》，强行要求林素贞、陆鹭履行合同，违背意思自治原则，同样不利于维护交易秩序。四、根据双方签订的商品房买卖合同第六条第三款的约定，余下的100万元购房余款应在厦门建设银行嘉禾支行办理，但银行已经明确表示不同意向林素贞、陆鹭发放贷款。林素贞、陆鹭向本院提出反诉请求：1.解除双方于2014年3月31日签订的编号03143697《厦门市商品房买卖合同》；2.龙潭公司立即向林素贞、陆鹭返还购房款1189438.58元。事实与理由：2014年3月31日，林素贞、陆鹭与龙潭公司签订讼争合同，约定：林素贞、陆鹭向龙潭公司购买位于厦门市思明区，总价为2234121元，其中首期购房款1234121元，余款100万元办理银行按揭；如林素贞、陆鹭逾期付款超过90日后，龙潭公司有权解除合同，并且林素贞、陆鹭应当应按累计应付款2%向龙潭公司支付违约金；龙潭公司应在2013年12月31日前将讼争房屋交付林素贞、陆鹭，并应在交付使用后365日内，将办理权属登记需要由龙潭公司提供的资料报产权登记机关备案；龙潭公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因龙潭公司原因造成讼争房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由龙潭公司承担全部责任。合同签订后，林素贞、陆鹭全面履行合同义务，已及时足额向龙潭公司支付首期购房款1234121元，并积极向银行申请贷款。但龙潭公司既没有如约交房，也没有在约定期限内将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案。而且，由于龙潭公司自2014年起因未及时履行房产解押义务引起大面积民事诉讼，导致银行拒绝向林素贞、陆鹭发放贷款。此后龙潭公司分别于2015年5月6日和2017年1月10日向龙潭公司送达《律师函》，均要求林素贞、陆鹭继续履行合同并告知其不履行约定的违约责任。龙潭公司应及时履行合同解除权，扣除林素贞、陆鹭的违约金44682.42元并返还其所支付的1189438.58元购房款。但龙潭公司迟迟未作出解除通知并长期占用购房款不予返还。故2017年2月17日，林素贞、陆鹭向龙潭公司发函解除讼争合同并要求龙潭公司返还已支付的购房款，但龙潭公司并未履行还款义务。龙潭公司辩称，林素贞、陆鹭作为违约方，无权要求解除讼争合同。林素贞、陆鹭因自身原因，拒绝履行讼争合同约定的付款义务，林素贞、陆鹭亦已自认其存在违约情形。作为违约方，林素贞、陆鹭依法依约均不具备解除讼争合同的权利，其于2017年2月17日向答辩人发出的解除合同通知依法不产生法律效力。另外，龙潭公司作为守约方，已数次明确要求林素贞、陆鹭继续履行合同义务，故林素贞、陆鹭的全部反诉请求均无事实与法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：龙潭公司开发建设的厦门市思明区名汇广场项目，于2007年11月8日经消防验收合格，于2008年2月15日通过竣工验收备案，并于2008年6月26日起可办理分户登记及转移登记手续。2008年8月12日，龙潭公司取得厦门市思明区古城西路59号之9单元（名汇广场）房屋的厦门市土地房屋权证，备注为待售。2013年8月27日，龙潭公司向林素贞、陆鹭开具金额为1234121元的购房款发票。2014年3月31日，龙潭公司（出卖人）与林素贞、陆鹭（买受人）签订一份合同编号为03143697的《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为名汇广场B地块地下一层B085单元（思明区古城西路59号9单元），总金额为2234121元；首期款1234121元，余款100万元办理银行按揭，双方共同约定上述按揭贷款在厦门建设银行嘉禾支行办理；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期90日之内，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买后人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付的应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2013年12月31日前，将具备经验收合格及取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，买受人在付清所有房款（包括按揭款）或违约金之前，出卖人有权拒绝交房而无需承担逾期交房的违约责任，因买受人逾期付款而造成合同被解除，买受人还应承担合同解除而发生的其他相关费用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起7日内，以自有资金或出卖人认可的其他方式支付，买受人不承担本合同约定的违约责任；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人应按本合同及定购协议书的约定承担违约责任。讼争合同签订后，林素贞、陆鹭未向龙潭支付剩余购房款100万元，龙潭公司未将讼争房屋交付给林素贞、陆鹭。2015年5月6日，龙潭公司委托律师向林素贞、陆鹭邮寄一封《律师函》，敦促其于接函之日起7日内办理完毕银行按揭贷款手续，否则将有可能因预期履行付款义务而被追究相应的违约责任。2017年1月10日，龙潭公司再次委托律师向林素贞、陆鹭邮寄一封《律师函》，要求其于接函之日起7日内付清全部购房款，否则将追究其法律责任。2017年2月17日，林素贞、陆鹭委托律师向龙潭公司邮寄一封《律师函》，以龙潭公司未能依约交付房屋、办理产权登记且因龙潭公司原因导致林素贞、陆鹭无法办理银行按揭贷款为由解除讼争合同，并要求龙潭公司于该函送达之日起五日内返还林素贞、陆鹭扣除违约金后的购房款1189438.58元。龙潭公司确认收到该函件。审理中，为证明其主张，林素贞、陆鹭申请证人陆某出庭作证。陆某陈述其为林素贞配偶、陆鹭父亲，与龙潭公司签订讼争合同及后续的事情都是其代为办理，林素贞和陆鹭并没有办理上述事宜。合同签订后，其于2014年4月初去厦门建设银行嘉禾支行口头申请贷款，提供过两次材料，银行员工告知其不能发放贷款。此后其还向其他银行了解，得知系因龙潭公司的原因无法办理贷款。收到《律师函》后，龙潭公司财务明确告知其无法办理贷款。其于2014年8月底再次申请贷款被拒后，未再向银行询问并申请贷款。龙潭公司的质证意见为：陆某系林素贞、陆鹭的直系亲属，与本案具有利害关系。林素贞、陆鹭的质证意见为：真实性予以确认。从家事代理的角度，陆某可以代理二人从事上述活动，并且可以说明办理贷款的过程中系因龙潭公司的原因无法办理贷款。林素贞、陆鹭另陈述其分别于2015年7月4日和2017年1月12日收到龙潭公司寄送的《律师函》。林素贞陈述若现在可以办理按揭贷款，也因履行能力而无法履行讼争合同。龙潭公司提供《商品房买卖合同备案证明》、个人贷款支付凭证、《个人住房（商业用房）借款合同》、销售不动产统一发票，载明案外人李卫兵于2015年2月26日向中国建设银行股份有限公司厦门市分行办理抵押按揭贷款，龙潭公司于2015年3月10日收到该笔贷款，拟证明名汇广场B地块地下一层其他业主已获得银行按揭贷款，林素贞、陆鹭未能办理按揭贷款系其自身原因，并非龙潭公司所致。林素贞、陆鹭的质证意见为：真实性合法性无异议，但系案外人购房、贷款的资料，与本案无直接关联；且该贷款发生于2015年，距离讼争合同签订已一年，不能作为直接参考依据；龙潭公司不能提供讼争合同签约时的类似证据，也能证明当时并不具备放贷条件，系龙潭公司的原因导致林素贞、陆鹭无法办理银行贷款。本院分析认为，林素贞、陆鹭主张其无法办理按揭贷款导致合同目的无法实现系龙潭公司原因所致，但结合其所举证及证人证言，均未能证明其曾申请按揭贷款及未能办理按揭贷款系龙潭公司所致，且龙潭公司亦提供其他买受人已办理按揭贷款的相关证据，故对林素贞、陆鹭的该项主张，本院不予采信。讼争合同虽约定房屋交付时间为2013年12月31日前，但同时约定，龙潭公司在林素贞、陆鹭付清所有房款（包括按揭款）或违约金之前，有权拒绝交房而无需承担逾期交房的违约责任，进而可以认定在此之前龙潭公司不应承担向产权登记机关备案的义务。同时，林素贞、陆鹭未能办理按揭贷款非龙潭公司过错所致，应依约在收到通知之日其7日内支付余款。综上，林素贞、陆鹭未能证明龙潭公司构成违约，故对其该项主张，本院不予采信。龙潭公司未能证明林素贞、陆鹭何时收到其寄送的《律师函》，故本院采信林素贞、陆鹭关于其分别于2015年7月4日和2017年1月12日收到上述《律师函》的主张。本院认为，林素贞、陆鹭与龙潭公司签订的讼争合同内容合法，系双方真实意思表示，应为有效合同，双方应依约履行。如前述认定，林素贞、陆鹭未能证明龙潭公司构成违约，故林素贞、陆鹭以其违约为由要求解除合同并返还购房款的主张，无合同与法律依据，本院不予支持。林素贞、陆鹭并未依约在龙潭公司函告后7日内办理按揭贷款或支付购房余款，已构成违约，龙潭公司有权要求林素贞、陆鹭继续履行合同并支付购房余款及违约金（以购房余款100万元为基数，按每日万分之二的标准计算），故对其该项主张，本院予以支持。因林素贞、陆鹭于2015年7月4日收到龙潭公司寄送的《律师函》，故违约金应当自2015年7月10日起计算至其实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、林素贞、陆鹭继续履行与厦门龙潭房地产开发有限公司于2014年3月31日签订的编号03143697《厦门市商品房买卖合同》；二、林素贞、陆鹭于本判决生效之日起三十日内向厦门龙潭房地产开发有限公司支付购房余款100万元及逾期付款违约金（以100万元为基数，按每日万分之二的标准，自2015年7月10日起计算至付清之日止）；三、驳回厦门龙潭房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回林素贞、陆鹭的反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7550元，由厦门龙潭房地产开发有限公司负担627元，林素贞、陆鹭负担6923元；反诉受理费6900元，由林素贞、陆鹭负担。款项应于本判决生效之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 辛鹏二〇一七年七月二十一日代书 记员 李馨附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：