（2017）苏03民终3823号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-07
案件名称
胡永玲与徐州彭泰市场管理服务有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州彭泰市场管理服务有限公司,胡永玲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终3823号上诉人（原审被告）：徐州彭泰市场管理服务有限公司，住所地徐州经济技术开发区泰隆商业街17号。法定代表人：朱明佑，该公司总经理。委托诉讼代理人：张贺，男，1990年2月28日生，汉族，该公司员工，住徐州市铜山区。被上诉人（原审原告）：胡永玲，女，1971年4月2日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：佟玉廷，徐州市鼓楼区为民法律服务所法律工作者。上诉人徐州彭泰市场管理服务有限公司（以下简称彭泰公司）因与被上诉人胡永玲租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2017）苏0391民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡永玲的诉讼请求。事实和理由：因双方当事人在合同解除后并没有对胡永玲在使用期间发生的水电费及物业费进行结算，无法确定最终双方的损失情况。一审法院以水电费、物业费、空调费等与本案不是同一法律关系不予理涉为由，驳回彭泰公司的主张，认定事实错误。请求二审法院从彭泰公司应支付给胡永玲的款项中扣除物业费2404元、空调费1200元。胡永玲辩称：彭泰公司隐瞒了涉案租赁房屋未经过消防验收的事实，为了谋取利益，与胡永玲签订了《商铺租赁合同》，其主观上具有重大过错。彭泰公司主张的物业费及空调费双方既没有书面的合同约定，而且彭泰公司并没有聘请物业公司进行物业服务，空调也没有使用，彭泰公司在一审中也没有提供相关的证据。彭泰公司的上诉请求与胡永玲的诉讼请求不是同一法律关系，彭泰公司在一审中没有提出反诉。如果存在上述费用，彭泰公司应当另案诉讼。胡永玲向一审法院起诉请求：1、依法解除双方当事人于2014年7月8日签订的商铺租赁合同；2、彭泰公司返还押金5000元、租金8684元、装修损失3000元，合计16684元。一审法院查明：胡永玲、彭泰公司于2014年7月8日签订商铺租赁合同，约定胡永玲承租位于徐州经济技术开发区泰隆商业街17号楼二层A3号场地，租期自2014年9月15日起至2020年9月15日止。签订合同后，胡永玲缴纳了租金32910元、保证金5000元。胡永玲接收租赁物后进行了装修并使用，因该租赁物未通过消防验收，胡永玲于2016年12月28日将租赁物交还彭泰公司。一审法院认为：案涉租赁物属于人员密集场所，在未通过消防验收的情况下禁止投入使用。故案涉租赁合同因违反法律禁止性规定，应当认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，则胡永玲主张解除租赁合同缺乏法律基础，不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。彭泰公司收取胡永玲的5000元保证金应当予以返还。因胡永玲实际使用了租赁商铺，应参照合同约定的租金标准支付实际占用期间的使用费，数额为25102元，即32910元÷36个月×27个月（2014年9月15日至2016年12月14日）+30元/天×14天（2016年12月15日至2016年12月28日）。在扣除占用费后，则彭泰公司应返还胡永玲租金7808元。对胡永玲的装修费用损失，应当由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。综合考虑办理消防合格证的责任在彭泰公司，胡永玲在租赁商铺时没有审慎审查租赁商铺手续以及装修物品已实际使用的年限等因素，酌定参照胡永玲提供的装修支出费用数额6000元计算，按照双方各承担50%的比例予以分担，则彭泰公司应当赔偿胡永玲装修损失3000元。彭泰公司辩称应由胡永玲支付的水电费、物业费、空调费等，没有证据证实或与该案不是同一法律关系，不予理涉。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决：一、彭泰公司于判决生效之日起十日内向胡永玲一次性返还租金7808元、保证金5000元，赔偿装修损失3000元；二、驳回胡永玲的其他诉讼请求。案件受理费1865元减半收取932.5元，由彭泰公司负担。二审期间，彭泰公司提供其公司与胡永玲于2015年4月15日签订的补充协议，拟证明，双方对于物业费及空调费进行了约定。经质证，胡永玲认为，对该补充协议的真实性无异议，但该协议第五条约定如业主不遵守以上任何一条协议，本协议视为无效。协议签订后，彭泰公司未提供相应服务，胡永玲也没有支付相关费用，因此，该协议无效。本院认证认为，对该补充协议的真实性予以确认，并将结合案件其他事实对该证据的证明力进行综合认定。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2015年4月15日，彭泰公司与胡永玲签订补充协议1份，约定，胡永玲租赁使用涉案商铺经营期间彭泰公司提供物业及空调服务，物业费每月8元每平方米，冬季取暖费、夏季空调费每户每月100元。胡永玲否认彭泰公司在其经营期间提供过物业和空调服务，且主张该补充协议无效。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”，即抵销权行使的前提应是双方互负到期债务，且对债务均无异议。本案中，彭泰公司主张以胡永玲欠付的物业费、空调费抵销其应向胡永玲支付的款项，但胡永玲对于彭泰公司主张的物业费、空调费不予认可，且认为双方签订的补充协议无效，因此，在双方对于该债权债务关系是否成立仍有争议的情况下，彭泰公司要求行使抵销权的条件尚不成就。综上所述，彭泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐州彭泰市场管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 单云娟审 判 员 张建民代理审判员 张 涛二〇一七年七月二十一日书 记 员 张军茹 来源：百度“”