（2017）川32民终75号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-09-22
案件名称
成都金珠星联酒店管理有限公司与鲁林琳、四川九寨黄龙机场置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都金珠星联酒店管理有限公司,鲁林琳,四川九寨黄龙机场置业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川32民终75号上诉人（原审被告)：成都金珠星联酒店管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区。法定代表人：杜昌云，该公司经理。委托诉讼代理人：李舟，四川法锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宸锋，四川法锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲁林琳，女，1986年7月28日出生，汉族，住四川省成都市双流区。委托诉讼代理人：周永孟，四川永茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，四川永茂律师事务所律师。原审被告：四川九寨黄龙机场置业发展有限公司，住所地四川省成都市武侯区。法定代表人：王宏国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李舟，四川法锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宸锋，四川法锐律师事务所律师。上诉人成都金珠星联酒店管理有限公司（以下简称金珠星联公司）因与被上诉人鲁林琳、原审被告四川九寨黄龙机场置业发展有限公司（以下简称九黄机场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省九寨沟县人民法院（2016）川3225民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年4月5日立案后依法组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人金珠星联公司的委托诉讼代理人李舟、向宸锋，被上诉人鲁林琳的委托诉讼代理人陈科，原审被告九黄机场公司的委托诉讼代理人李舟、向宸锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金珠星联公司的上诉请求：撤销一审判决第二项。事实与理由：1、诉争租金已经超过法定时效。诉争租金属于定期给付之债，应当按照约定年度分别为一年时效。一审判决以部分信函为由认定租金请求权时效中断不妥。首先，被上诉人所举示的部分信函没有原件，不能作为定案依据。且就庭审查明的情况，这些函件通过邮件个别送达，被上诉人不能出示原件的，不能证明上诉人曾对其作出相应意思表示，则不能作为其时效抗辩的证据。其次，相关函件不能对落款时间之后的租金债务产生中断时效的效果。2、原审法院计算租金年度时间节点错误导致最终租金数额计算错误。按照约定，结合庭审双方的陈述，租金的计算年度不是自然年度，而是签约确定支付日期间隔年度。一审判决第二项计算的截至2015年12月31日的租金实际是截至2016年对应自然年度的给付租金时间点期间的租金，导致租金多算，多算部分应予扣除。3、一审庭审中，上诉人即告知被上诉人可以随时收房，一审判决后上诉人再次以书函形式通知被上诉人收房，则上诉人不应再承担腾退房屋及支付通知以后的租金或房屋占用费的责任。4、一审判决对于诉讼费在当事人之间的分配比例计算有误。被上诉人鲁林琳答辩称，1、租金给付权适用时效中断、中止的情况，不是法律上一般的除斥期间，且所有导致租金时效中断的信函均有上诉方公司盖章。2、上诉人在一审期间未对租金金额提出任何异议，且当时被上诉人所说的租金是2014年至2015年的租金，并不是2015年至2016年的租金。一审法院还少判了几个月的租金。3、被上诉人未收到过上诉人收房通知。4、一审判决对诉讼费用的分配正确。原审被告九黄机场公司答辩称，一审判决九黄机场公司不承担责任，无答辩意见发表。鲁林琳一审起诉请求：1、判令解除与金珠星联公司签订的承包经营合同，限期腾退交还房屋，并一直支付租金，直到将房屋移交为止；2、判令金珠星联公司、九黄机场公司连带支付拖欠鲁林琳的房屋租金（截止到2016年1月1日为55，460元）及利息，支付后续租金及欠付总租金20%的违约金，计算至金珠星联公司实际将房屋交还之日止；3、判令金珠星联公司、九黄机场公司连带支付鲁林琳为追讨租金而支出的交通差旅费及律师费用等。一审法院认定事实：2006年6月25日，鲁林琳与九黄机场公司签订《商品房买卖合同》，合同约定鲁林琳购买九黄机场公司位于九寨沟县漳扎镇漳扎村的“康巴林卡.九寨风情村”酒店式公寓房产，总价为256074元。同日，鲁林琳与金珠星联公司签订《承包经营协议书》，承包期限为5年即2006年6月25日至2011年6月24日止，合同期满后鲁林琳与金珠星联公司签订《房屋租赁合同》，承包期限为3年即2011年6月24日至2014年6月23日止，期满未签订协议，但金珠星联公司在实际使用。该承包经营协议书第四条约定：每年租金为原购房款总额的8.33%，即20512元；第五条约定：金珠星联公司支付给鲁林琳的租金为每年支付一次。第十条约定：任何一方未履行本协议之约定或违反国家相关法律法规，视为违约，违约方应向守约方赔偿因此产生的一切损失；2006年6月25日，九黄机场公司为鲁林琳出具《担保书》，《担保书》约定：如金珠星联公司不能兑现《承包经营协议书》中对鲁林琳的年投资回报收益（年投资回报金额为20，512元），由九黄机场公司兑现该承诺。金珠星联公司至2015年12月31日止，已共计欠付鲁林琳租金55460元。另查明：2013年11月25日四川康巴林卡酒店管理有限公司名称变更为金珠星联公司。2011年3月25日、2012年3月9日、2013年1月9日、2013年5月22日、2014年1月21日、2015年12月25日四川康巴林卡酒店管理有限公司《致康巴林卡业主公开信》、《致全体业主的慰问信》、《关于召开债务重组紧急沟通会事宜告业主书》均承认以前欠付的租金，待经营情况好转时支付欠付租金。一审法院认为，鲁林琳与金珠星联公司签订的承包经营协议，系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。鲁林琳与金珠星联公司所签订的租赁合同到期后，双方再未续约，但金珠星联公司仍按原协议使用房屋，双方之间的原租赁合同继续有效，租赁期限已为不定期，而对不定期租赁合同双方当事人都可以随时解除，对鲁林琳要求解除与金珠星联公司租赁合同的请求予以支持；对于鲁林琳主张金珠星联公司支付2015年12月31日之前欠付的租金共计55460元，金珠星联公司对2008-2011年欠付的租金数额无异议，对2015年以后欠付的租金不予认可，金珠星联公司认为其租金请求权已超过一年的法定诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算。金珠星联公司《致全体业主公开信》、《致全体业主慰问信》及《关于召开债务重组紧急沟通会事宜告业主书》均承认以前欠付的租金，并承诺待经营情况好转时支付欠付租金，所以本案诉请并未超过诉讼时效；对于鲁林琳请求九黄机场公司承担连带保证责任，本案保证为连带保证，主合同债权到期之后六个月的保证期间已届满，债权人没有在保证期间内向保证人主张保证责任，保证人免除保证责任，对鲁林琳的该项诉讼请求不予支持；对于鲁林琳请求金珠星联公司、九黄机场公司连带支付总租金20%的违约金，因该项请求没有合同依据，也没有证据证实，同时也不在保证范围之内，故不予支持；对于鲁林琳请求金珠星联公司、九黄机场公司连带支付鲁林琳为追讨租金而支出的交通差旅费及律师费用，因没有证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定判决：一、解除鲁林琳与金珠星联公司于2012年9月13日就九寨沟县漳扎镇漳扎村康巴林卡.九寨风情村格桑阁-3F-13号房签订的《房屋租赁合同》；二、金珠星联公司于判决生效之日起十日内腾退交还房屋给鲁林琳，并支付2015年12月31日之前欠付鲁林琳的房屋租金共计55460元，并按双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金数额（即每月1709元的标准），支付2016年1月1日起至实际交还房屋止的房屋租金及占用费；三、驳回鲁林琳其他诉讼请求。案件受理费1186元，由金珠星联公司负担。保全费575元，由鲁林琳负担。二审中双方当事人未提交证据。二审查明事实与一审查明一致。本院认为，1、关于诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方同意履行义务”的规定，金珠星联公司《致全体业主公开信》、《致全体业主慰问信》及《关于召开债务重组紧急沟通会事宜告业主书》均承认以前欠付的租金，并承诺待经营情况好转时支付欠付租金，因此一审判决认定本案未超过诉讼时效正确。2、关于尚未支付租金数额的问题。一审中金珠星联公司对鲁林琳主张的2008年至2011年租金计算金额没有异议，即每年租金20512元，欠付20512元×40%×4年=32819元；对于2015年度的租金，按照双方签订的原《承包经营协议书》执行，计算至2015年6月23日为20512元；2015年6月24日至2015年12月23日之间的租金，即20512元÷12月×6个月=10256元。欠付房租总额为32819元+20512元+10256元=63587元，一审法院按鲁林琳主张的房租金额55460元予以支持，并未多计算房屋租金。3、关于金珠星联公司是否应支付2016年1月1日起至实际腾退交还房屋期间的费用问题。金珠星联公司称在一审中已告知鲁林琳可以随时收房，但金珠星联公司在一、二审中并未举证证明其对该房屋已经腾退可以随时收房，对该上诉理由不予采纳。4、对于一审案件受理费负担比例问题，金珠星联公司对鲁林琳承担责任，因此案件受理费应当由金珠星联公司负担，一审法院对案件受理费比例分配无误。综上，金珠星联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1187元，由成都金珠星联酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 单琦娟审判员 吴延丽审判员 陈卉佳二〇一七年七月二十一日书记员 何怡然 来源：百度“”