（2017）苏03民终3112号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-07-31
案件名称
贺伟与杭州三春服饰有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州三春服饰有限公司,贺伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终3112号上诉人（原审被告）：杭州三春服饰有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区仓基新村48-5号。法定代表人：魏绍雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：展小艳，该公司员工。委托诉讼代理人：易长春，该公司员工。被上诉人（原审原告）：贺伟，男，1978年8月20日生，汉族，个体户，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：孙杰，江苏清正苑律师事务所律师。上诉人杭州三春服饰有限公司（以下简称三春公司）因与被上诉人贺伟房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初6094号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人三春公司的委托诉讼代理人展小艳、易长春，被上诉人贺伟的委托诉讼代理人孙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人三春公司的上诉请求：撤销原判、发回重审。事实和理由：2007年1月17日上诉人与被上诉人贺伟签订房屋买卖认购单一份，约定以单价9500元/平方米购买总价为221272元的商铺。商铺建筑面积暂定23.292平方米，首期111272元房款在签署当天付清，余款到上房时补请。被上诉人从2014年7月31日上房至今未补清余款。根据法律规定，付清房屋全款是取得房屋的必要条件，因被上诉人未全面履行合同，上诉人有权不承担违约责任。被上诉人贺伟答辩称，上诉人与被上诉人签订的房屋认购单是双方真实意思表示，房屋买卖关系合法有效。本案纠纷产生的根本原因不是被上诉人没有付清余款，上诉人才不予交房或者协助办理产权手续，而是因为上诉人存在逾期上房行为，且涉案房屋的土地权属存在争议，无法办理产权证书。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。贺伟向一审法院起诉请求：1、判令三春公司赔偿逾期上房违约金90392元和涉案房屋差价损失46584元；2、判令三春公司协助办理涉案房屋的产权证书；3、判令三春公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：三春公司与案外人徐州市天成房地产开发有限公司于2006年11月18日签订《矿大商务中心认购协议》，约定徐州市天成房地产开发有限公司将所处本市解放南路延长段中国矿业大学老校区西北角矿大商务中心“矿大南都商业广场”1号楼至2号楼北侧边线、西至解放南路1-4层的总建筑面积约5700平方米的部分楼盘出售给三春公司，用于“巴黎春天国际购物中心”主题服饰广场。2007年1月14日和1月17日，三春公司徐州分公司分别收取了贺伟交付的巴黎春天购物中心2-20商铺认购款68000元和43272元，贺伟于2007年1月17日作为认购方与三春公司徐州分公司签订《认购单》一份，约定：贺伟以单价9500元/平方米、总房款221272元的价格认购三春公司徐州分公司徐州巴黎春天国际购物中心（暂定名）2层20号商铺，建筑面积暂定23.292平方米，最终面积以房管有关部门实测面积为准，单价不变，多退少补；首期楼款111272元于签署认购书当日付清，其余110000元房款以贷款方式支付，在签署正式合同时办理银行按揭；上房日期暂定为2008年6月底前并于上房后180天内办理房屋“两证”；本项目由中矿大商务发展有限公司开发建设，尚未取得销售许可，认购方自愿要求内部认购，缴付认购金，待正式销售条件具备后，由认购方与中矿大商务发展有限公司和三春公司共同签订房屋销售合同；本购物中心委托徐州巴黎春天商业经营管理有限公司实施统一管理，与认购方另行签订协议；如因工程规划及设计需要对该房屋图纸进行变更，待变更图纸出图后销售方提前十五日通知认购方，认购方有优先调换权。2008年2月14日和2008年12月31日，三春公司徐州分公司与贺伟签订内容相同的《承诺书》，主要内容为：三春公司徐州分公司对购房人与三公司签订的认购书予以认可，保证矿大南都国际巴黎春天购物中心于2009年12月31日前竣工验收合格并交付购房人，对认购书约定的上房日期与实际日期的损失同意按购房人已付房款额的日万分之一点五赔偿购房人损失；如该公司不能按本承诺书承诺的日期、条件将矿大南都国际巴黎春天购物中心建成并经竣工验收合格交付购房人，同意按购房人已付房款额的日万分之四标准赔偿购房人损失（自2009年12月31日后）；保证于上房后半年内办理好购房人的房产证、土地证；贺伟应承诺余款在实际上房前10各月付款，如乙方不能付清、按揭贷款条件又不具备，则贺伟同意支付该期间贷款利息，并在上房时付清余款。2015年4月2日，贺伟与徐州巴黎春天商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定贺伟同意将其购买的原巴黎春天商场（现名为南都街区）中商铺编号为2层18号铺位、建筑面积28.89平方米的商铺委托徐州巴黎春天商业管理有限公司经营及管理，委托期限自2015年1月1日起至2020年12月31日止，前三年租金归贺伟所有，后三年贺伟收取租金的91%，徐州巴黎春天商业管理有限公司收取租金的9%作为酬劳。另，贺伟认购房屋所在的矿大文昌校区西北角、解放南路东侧、科技路南侧的地块即矿大南都商业广场于2011年8月22日取得规划许可，该项目的投资主体于2011年12月9日由中国矿业大学变更为天成润华集团有限公司，2014年1月7日经徐州市规划局同意验收。该期间内，三春公司徐州分公司于2009年4月17日被吊销营业执照，徐州中矿大商务发展有限公司于2013年11月4日被吊销营业执照；2014年7月，与贺伟同意签订认购书的购房者陆续以与三春公司徐州分公司签订《徐州巴黎春天国际购物中心上房协议》和《补充协议》的方式接收了所认购的房屋。贺伟于2016年10月24日以诉称理由起诉至一审法院要求三春公司赔偿逾期上房违约金90392元和涉案房屋差价损失46584元，并要求三春公司协助办理涉案房屋的产权证书。三春公司以辩称理由不同意贺伟的诉讼请求，主张其与天成润华集团有限公司就涉案商铺在内的房屋买卖合同纠纷尚在诉讼中，不具备办理房屋产权证书的条件，并主张其于2014年6月即口头告知并督促上房，贺伟于2014年7月已接收涉案房屋并进行装修。贺伟否认曾接到三春公司的上房通知。双方在审理过程中均认可《认购单》中的巴黎春天国际购物中心（暂定名）2层20号商铺与《商铺委托经营管理合同》中的商铺编号为2层18号铺位为同一地点贺伟购买的房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当依照约定行使权利、履行义务。本案中，三春公司徐州分公司因与徐州市天成房地产开发有限公司（后变更为天成润华集团有限公司）签订《矿大商务中心认购协议》取得矿大南都商业广场的徐州巴黎春天国际购物中心在建房屋的处分权，三春公司徐州分公司与贺伟以签订认购单的形式将徐州巴黎春天国际购物中心（暂定名）2层20号商铺出售给贺伟，后该铺位因规划变更确定为2层18号并得到双方的认可，系双方真实意思表示；虽然三春公司徐州分公司与贺伟签订认购单时双方买卖的标的物既未取得规划许可也未实际建成，但至本案发生前已取得规划许可且经验收，涉案房屋也已实际向贺伟交付，因此法院确认双方之间的房屋买卖合同有效成立且已履行。三春公司徐州分公司未按《认购单》约定的期限将贺伟认购的房屋交付给贺伟已构成违约，且双方于2008年2月14日和12月31日签订的《承诺书》对逾期上房赔偿损失的标准进行了约定，故贺伟要求三春公司赔偿自2008年7月1日至2009年12月31日按已付购房款的每日万分之一点五、自2010年1月1日起至实际上房之日按已付购房款每日万分之四计算的逾期上房违约金的诉讼请求具有合同与法律依据，予以支持。至于计算逾期上房违约金的截止时间，贺伟以其与徐州巴黎春天商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》主张为2014年12月31日；三春公司则主张其于2014年6月口头通知购房人上房且贺伟已于2014年7月对涉案房屋进行装修，故贺伟实际上房时间应为2014年7月。虽然三春公司无证据证明其确已在2014年6月通知贺伟接收房屋且其主张贺伟于2014年7月进行装修的证据并不充分，但根据自三春公司徐州分公司认购该处房屋的其他购房人接收房屋的时间基本在2014年7月的事实以及贺伟与徐州巴黎春天商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》确定委托期限自2015年1月1日起的约定，将三春公司支付逾期上房违约金的截止时间确定为2014年7月31日应当是恰当且符合客观事实的，故确定三春公司应向贺伟支付的逾期上房违约金合计为82263元（111272元×1.5/10000×550天+111272元×4/10000×1642天）。贺伟提交的巴黎春天国际购物中心商铺平面分割图（2F）（即规划图纸）和2#楼二层平面图（即变更后的图纸）显示，原2-20商铺的位置与变更后18（20）号铺位位置及面积均有变化，且变更后的图纸中18（20）号铺位更接近于电梯口位置，但贺伟主张因三春公司将三、四楼层封闭并将贺伟购买商铺附近的其他铺位连同一楼商铺整体承包给他人经营导致商铺处于边缘位置，致使贺伟认购时加价购买的合同目的不能实现，因此要求三春公司赔偿损失46584元[（9500元/平方米-7500元/平方米）×23.292平方米]；三春公司对贺伟提交的上述平面图不予认可且认为与本案无关。商铺的位置与经营利益的相关度客观存在，但根据原告提交的证据，从经营角度看，其所购买的商铺变更后的位置优于原规划位置，贺伟也无证据证明其在与三春公司徐州分公司签订认购书因商铺位置不同而存在认购单价的增减，且贺伟接收该购买的商铺并非个人经营而是交由徐州巴黎春天商业管理有限公司统一管理，因此其主张因商铺位置变化给其造成损失依据不足，不予支持。依法律规定，办理房屋权属证书系房屋买卖合同的附随义务，双方签订的《认购书》和《承诺书》中亦约定涉案房屋上房后上房后180天（半年）内办理房屋“两证”，因此贺伟要求三春公司协助办理房屋产权证书的诉讼主张具有合同和法律依据，予以支持；但因三春公司与天成润华集团有限公司就涉案商铺在内的房屋买卖合同纠纷尚在诉讼中，故何时办理房屋权属证书目前不能确定，三春公司应在具备办理房屋权属证书条件时协助贺伟予以办理。至于贺伟尚未向三春公司交付的购房余款，三处公司虽在本案审理中有所提及，但因其未明确提出反诉请求，故在本案中不予理涉。遂依照《中华人民共和国合同》第六条、第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百一十一条、第一百一十二条的规定判决：一、三春公司于判决生效后十日内向贺伟支付逾期上房违约金82263元；二、驳回贺伟的其他诉讼请求。二审期间双方均未向本院提交新证据。本院二审期间查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，关于因被上诉人未付清购房款是否免除上诉人逾期上房违约责任的问题。上诉人与被上诉人签订的《认购单》约定上诉人应于2008年6月底前上房。此后双方再签订的《承诺书》确认了认购书的内容，并约定了逾期上房赔偿损失的标准。《承诺书》签订后，上诉人至2014年7月才将涉案房屋交付于被上诉人，故上诉人应按《认购单》及《承诺书》的约定向被上诉人支付逾期上房违约金。上诉人以被上诉人未付清购房款为由主张不承担逾期上房违约责任，但双方并未约定在被上诉人未付清房款的情况下，上诉人便可不承担逾期上房的违约责任。至于被上诉人未付清购房款的问题，上诉人可另行主张权利，但不应因被上诉人未付清房款便免除其逾期上房的违约责任。综上，上诉人三春公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1856元，由上诉人三春公司负担。本判决为终审判决。审判长 张向东审判员 史善军审判员 程 叶二〇一七年七月二十一日书记员 金宇婷 关注公众号“”