（2017）粤1881民初1292号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-30
案件名称
英德市仙泉物业管理有限公司与刘小彬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
英德市人民法院
所属地区
英德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
英德市仙泉物业管理有限公司,刘小彬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款
全文
广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1881民初1292号原告英德市仙泉物业管理有限公司。住址：英德市。法定代表人胡福平，总经理。委托代理人曾志红，英德市仙泉物业管理有限公司职员。委托代理人骆景丽，英德市仙泉物业管理有限公司职员。被告：刘小彬，男，，汉族，住英德市，户籍地：英德市。原告英德市仙泉物业管理有限公司（以下简称仙泉物业公司）诉被告刘小彬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人曾志红、骆景丽、被告刘小彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告仙泉物业公司诉称，2000年11月9日，被告购买了英德市涉案房屋（面积85.63平方米），且购房时与英德市XX工程领导小组办公室签订《购房协议书》，同意接受市安居办指定的物业公司即原告的管理及按时交纳物业管理服务费。但是自2002年12月份起至今，被告一直未交费。现特向法院诉请判令：一、被告支付自2002年12月至2017年3月共172个月的物业管理费5789.08元、分摊电费860元，共6649.08元；二、被告支付逾期违约金15363.21元；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告刘小彬辩称，一、原告物业服务管理不到位，曾交了一年物业费，但被告房屋与隔壁房屋墙体中间有缝隙，有一面墙有水流下来导致墙体发霉，车辆有时会丢。向物业反映问题后也无人处理。二、小区管理不当，一楼是停车房，然后也卖了。雨棚盖得到处都是，也没有人管理，小区内可随便进出，一点也不安全。经审理查明，原告为拥有三级资质的物业管理服务公司，2005年7月1日，原告与XX花园业主委员会签订了五年期的《XX花园物业管理委托合同》，约定由原告为XX花园小区提供物业管理服务，物业管理费由住宅用户业主按月0.3元/平方米缴纳，分摊电费按每月每户5元计算，逾期缴纳物业管理费的按日千分之三计收滞纳金。2010年7月1日，原告与XX花园业主委员会续签订了五年期的《XX花园物业管理委托合同》，物业管理费调整为每月0.5元/平方米。2015年6月29日，原告与XX花园业主委员会续签订了五年期的《XX花园物业管理委托合同》。被告于2000年11月9日购买了英德市涉案房屋，建筑面积为85.63平方米。原告曾于2009年3月30日起诉被告，诉讼请求要求被告支付2002年11月至2009年2月的物业管理费、分摊电费共2325.6元（2002年11月份为23.85元）和滞纳金6065.29元，共计8390.89元。本院于2009年5月11日作出（2009）英法民二初字第120号民事判决书，支持了原告的上述诉讼请求，该判决已经生效。现原告主张被告支付自2002年12月至2017年3月拖欠的共172个月物业管理费5789.08元、分摊电费860元及按每月3%计算至2017年3月的逾期违约金15363.21元，合计22012.29元。上述事实，有原告提供的工商营业执照、三级资质证书、《XX花园物业管理委托合同》、英德市物价局文件、欠费计算明细表、被告的购房协议书、（2009）英法民二初字第120号判决书、催缴欠费通知书、物业公司业、委会联合追缴物业费的处理意见、催收物业费的情况说明等证据及到庭当事人的陈述等证实，本院依法予以认定。本院认为，原告与XX花园业主委员会签订的《XX花园物业管理委托合同》，没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第十二条第四款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因此，原告与XX花园业主委员会签订的《XX花园物业管理委托合同》，对整个XX花园小区的业主具有约束力。原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按照约定缴纳相应的物业管理服务费、分摊水电费等。现原告主张被告自2002年12月起一直拖欠物业管理费，被告未能举证证明其已交纳，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，应由被告承担举证不能的不利后果。因此，对原告的主张，本院予以采信。关于被告以原告提供的物业管理服务不到位为由拒缴物业管理费的问题，物业服务合同具有公共性、垄断性的特点，业主与物业公司任何一方停止履行自己的合同义务均会造成对方较大损失，且易损害到其他业主的利益。原告作为管理者，主要义务是为业主提供物业管理服务，被告作为业主，其主要义务是缴纳物业管理费，被告与原告之间发生服务质量与交纳物业管理费的冲突时，被告应在全面履行完自己的缴费义务后，再通过业主委员会协调沟通或诉讼等途径救济，调整相关的物业管理费。另外关于小区的布局、规划调整、房屋质量等问题，责任不在物业管理服务公司。因此，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告逾期交纳物业管理费，违反了合同约定，依法应承担违约责任。由于（2009）英法民二初字第120号判决书已经判决限期被告支付原告2002年11月至2009年2月的物业管理费、分摊电费2325.60元和滞纳金6065.29元，二项合计8390.89元，且该判决书已经生效，原告本次诉讼请求中2002年12月至2009年2月部分的物业管理费、分摊电费、违约金属于重复起诉，本院对此部分费用不予支持。因此，对原告诉请中的自2009年3月至2017年3月的物业管理费、分摊电费共4347.33元，逾期违约金9297.92元，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告刘小彬于本判决发生法律效力之日起三日内向原告英德市仙泉物业管理有限公司付清拖欠的2009年3月至2017年3月的物业管理费、分摊电费共4347.33元，逾期违约金9297.92元，合计13645.25元。二、驳回原告英德市仙泉物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费175.15元，由被告刘小彬负担70.57元，原告英德市仙泉物业管理有限公司负担104.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 刘 越二〇一七年七月二十一日书记员 华倩文附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。