（2017）黔2301民初4265号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-30
案件名称
李勇与贵州省兴义市安达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
兴义市人民法院
所属地区
兴义市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李勇,贵州省兴义市安达房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2301民初4265号原告：李勇，男，1971年11月2日生，回族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。被告：贵州省兴义市安达房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市桔山街道办事处花月村，统一社会信用代码915223017553951004。法定代表人：易江萍，系该公司总经理。原告李勇与被告贵州省兴义市安达房地产开发有限公司（以下简称安达房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李勇到庭参加诉讼，被告安达房开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李勇向本院提出诉讼请求:1、判令安达房开公司支付李勇逾期交房的违约金318340.02元。2、本案诉讼费由安达房开公司负担。事实与理由：李勇与安达房开公司于2011年6月16日签订《商品房买卖合同》（合同编号：安字2011155），李勇向安达房开公司购买兴义市蓝天花园四期紫薇园B18栋402号住宅一套，合同约定建筑面积149.93平方米，房屋总价款为363402元，房屋交付时间为2012年6月30日前。合同第十一条约定，交付时该商品房应取得建筑工程竣工合格证明文件。合同第十三条约定，若逾期交房，出卖人按日向买受人支付全部已付房款万分之八的违约金。合同签订当天李勇交付首期房款109402元，2011年7月19日支付余款254000元。由于安达房开公司未取得建筑工程竣工合格证明文件，构成逾期交房，李勇曾于2014年6月24日向兴义市人民法院提起诉讼，要求安达房开公司支付逾期交房违约金，双方在法院的主持调解下达成协议:安达房开公司支付李勇2012年7月1日至2014年6月30日期间逾期交房违约金32920.99元；2014年7月1日之后的逾期交房违约金，李勇保留诉权。安达房开公司至今仍未取得涉案楼盘的建设工程竣工综合验收备案登记，已构成违约，根据合同约定，安达房开公司应支付李勇逾期交房违约金：363402元×1095天（2014年7月1日至2017年7月1日）×0.08％＝318340.02元。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告安达房开公司未答辩。本案经审理本院认定事实如下：2011年6月16日，原告李勇与被告安达房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：安字2011155号），李勇向安达房开公司购买兴义市蓝天花园紫薇园B18栋402号商品房，合同约定房屋建筑面积149.93平方米，房屋总价款363402元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件……”,第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过30日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之八的违约金”。合同签订当日，李勇向安达房开公司交纳购房首付款107402元，余款254000元于2011年7月19日支付完毕。2014年6月24日，李勇以安达房开公司为被告向本院提起诉讼，要求安达房开公司支付预期交房违约金。2014年7月1日，本院做出（2014)黔义民初字第1832号民事调解书，双方自愿达成协议：安达公司支付李勇2012年7月1日至2014年6月30日期间逾期交房违约金32920.99元；2014年7月1日之后的预期交房违约金，李勇保留诉权。李勇于2015年9月25日接收该房屋钥匙并装修入住，安达房开公司至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工综合验收备案登记。庭审中李勇自愿调整逾期交房违约金，要求参照（2014)黔义民初字第1832号民事调解书约定的违约金计算标准：32920.99元÷730天=45.097元/天。本院认为，依法成立的合同受法律保护。李勇与安达房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，合同依法成立，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，李勇已按合同约定履行了交纳购房款的义务，但安达房开公司至今未取得涉案楼盘竣工综合验收备案，其交付的房屋不符合合同约定的交付条件，即未在2012年6月30日前向李勇交付符合约定的商品房，已构成违约，依法应承担相应违约责任。关于安达房开公司逾期交房的违约期间及违约金问题。首先，安达房开公司已在本院（2014)黔义民初字第1832号案件中支付李勇逾期交房违约金至2014年6月30日，因此本案逾期交房违约金应从2014年7月1日起计算。合同约定安达房开公司在2012年6月30日前向李勇交房，且明确约定交付条件第一项为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，但安达房开公司至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，不符合该房交付的约定和法定条件，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。故李勇要求安达房开公司支付2014年7月1起至2017年7月1日止的逾期交房违约金，本院予以支持。其次，李勇在庭审中自愿调整违约金为45.097元/天，是当事人的意思自治，本院予以确认并按此计算违约金。再次，李勇已于2015年9月25日接收房屋，但涉案楼盘并未取得建筑工程竣工验收备案，尚不符合交付条件，李勇接收房屋后已不存在租金损失，但安达房开公司违约行为仍然存在，本院酌情按照上述确认违约金的30%计算为宜。故安达房开公司应支付李勇逾期交付违约金分段计算为：1、接收房屋前违约金20338.75元[45.097元/天×451天（2014年7月1日至2015年9月25日）]；2、接收房屋后违约金8712.74元[45.097元/天×644天（2015年9月26日至2017年7月1日）]×30%。前述1—2项共计29051.50元。安达房开公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李勇从2014年7月1日起至2017年7月1日止的逾期交房违约金29051.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3038元（已减半），由李勇负担1000元，由贵州省兴义市安达房地产开发有限公司负担2038元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 陈 然 明二〇一七年七月二十一日书记员 章丽娟（代）