（2017）黔2601民初2127号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-11-03
案件名称
曾安华与潘美琼物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
凯里市人民法院
所属地区
凯里市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾安华,潘美琼,凯里市清江路亲亲家园业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔2601民初2127号原告：曾安华，男，1963年10月20日出生，汉族，个体工商户，四川省广安市人，住广安市广安区，现住凯里市。被告：潘美琼，女，1974年7月5日出生，苗族，户籍地：凯里市，现住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）:吴树华，男，1969年6月5日出生，苗族，住凯里市。系潘美琼丈夫。第三人：凯里市清江路亲亲家园业主委员会，住所地凯里市。负责人：伍毅，系该委员会主任。原告曾安华与被告潘美琼物业服务合同纠纷一案，本院2017年6月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾安华，被告潘美琼及其委托诉讼代理人吴树华到庭参加诉讼。第三人凯里市清江路亲亲家园业主委员会经本院传票合法传唤，无正当事由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告付2016年1月10日至2017年1月10日物业管理费1337元、垃圾清理费60元共计1397元。事实及理由：被告系涉案小区亲亲家园的业主，被告在接收物业服务从2016年1月10日至2017年1月10日，按物业管理的条例相关规定，以及原告与第三人业委会签订的委托管理合同，约定步梯房按建筑0.5元/平方米，电梯房按0.8元/平方米，垃圾清运费每家按5元/月收取。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列工作，被告时至今日未交物业费，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告潘美琼辩称，一、原告作为个人没有具备独立的法人资格，且没有取得相应的资质，不具备物业管理的主体资格，原告没有配备绿化、水电等专业人员，其所配的安保、保洁人员大多是上了年纪的老人，且人员数量不足并没有具备相应的资格证书；二、原告与业主委员签订的《物业管理委托合同》，没有召开业主大会审议通过，也没有向广大业主公示合同的内容。对停车费的收取，广大业主意见很大。在小区停车位紧张的前提下，原告并没有为小区业主着想，允许外来车辆进入小区停放，导致车位更加紧张，停放秩序混乱，并且原告将停车费完全占为己有，侵犯了广大业主的合法权益；三、原告违反合同约定，擅自向业主收取垃圾清运费用，物业费用已包括生活垃圾清运费，原告擅自向业主收取生活垃圾清运费，没有法律依据，且涉案合同中约定的垃圾清运费，是指装潢垃圾清运费，并非生活垃圾清运；四、原告的物业服务未完全履行，原告没有尽到物业管理的相关服务。本小区多处屋檐开裂，有掉落的危险，多处下水道破损，多处公共设施破损，原告视而不见，本小区的绿化没有专业人员进行维护和管理，造成人为破坏或自然死亡，绿化效果大不如前。本小区没有划停车位，原告未对停放车辆进行引导，只是停放秩序混乱，消防通道经常被堵，消防安全隐患极大。综上，被告认为原告不具备相应物业服务资质，且违约在先，不完全履行合同，其诉讼请求违背事实，请求人民法院依法驳回原告的事实请求。本院经审理认定事实如下：2016年1月4日，以原告为乙方，第三人亲亲家园业委会为甲方签订了《物业管理委托管理合同》，合同载明：由乙方向涉案小区全体业主和物业使用人提供物业服务，委托管理期限为叁年，自2016年1月1日起至2018年12月30日止，物业管理综合服务费为步梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月平方米0.8元向业主或物业使用人收取，以及双方的权利义务等。物业服务合同签订之后，曾安华作为亲亲客服服务中心的负责人，组织人员为该小区提供物业服务。2016年1月至2017年7月期间潘美琼拒绝向曾安华缴纳物业费，经曾安华多次催收未果，故向法院提起诉讼。本案因双方意见分歧较大，经本院调解未果。另查明，潘美琼系凯里市亲亲家园5栋3单元602号业主，建筑面积为205.21平方米。本院认为，从事物业管理服务工作首先要获得企业法人营业执照及物业管理企业资质证书。本案中原告没有获得物业管理资质证书，其与第三人凯里市清江路亲亲家园业主委员会签订的《物业管理委托管理合同》属无效合同。因原告在提供物业服务中，需要的人员、物资等资源，均是由原告以个人实际出资的方式提供，维持了亲亲家园客户服务中心必要的经营成本。业主委员会与原告签订了物业服务合同，表明其认可了原告对涉案小区进行物业服务的经营。被告系小区业主，其应向实际提供物业服务的原告交纳物业费。原告主张的物业费标准为委托管理合同约定的标准，因原告无物业服务资质，导致其服务质量存在瑕疵，故本院参照该合同约定标准，酌情确定被告应交的物业费为984.8元（1231元×80%）。原告主张的物业费超出该数额部分，本院不予支持。关于原告主张的垃圾费60元，因涉案合同并无约定，且物业费中应当包含垃圾清理费用等相关费用，故原告主张要求被告支付垃圾费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第三十二条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、潘美琼在本判决生效之日起五日内支付曾安华物业管理费984.8元；二、驳回曾安华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由潘美琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员 刘平华二〇一七年七月二十一日书记员 马 瑞 关注公众号“”