（2016）苏0114民初6727号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-12-01
案件名称
原告赵爱红与被告季维林、宋海、刘明华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵爱红,季维林,宋海,刘明华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0114民初6727号原告（反诉被告）：赵爱红，住南京市秦淮区。原告（反诉被告）：季维林，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：时应路，江苏李安祥律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋海，住南京市雨花台区。被告（反诉原告）：刘明华，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：梁莉，北京市高朋（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）赵爱红、季维林与被告（反诉原告）宋海、刘明华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月20日立案后，依法适用普通程序于2017年4月18日公开开庭进行了审理。原告赵爱红、季维林及委托诉讼代理人时应路，被告宋海、刘明华及委托诉讼代理人梁莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵爱红、季维林向本院提出诉讼请求：判令原被告签订的雨花台区xx室房屋的《房地产买卖中介合同》无效；判令被告返还涉案房屋。事实和理由：二原告系夫妻关系，二原告因系低保户家庭，根据经济适用房申购条件，于2004年9月申请购买了雨花台区xx室经济适用房，土地使用权类型为划拨。后朋友介绍，被告来购房，原告因家庭经济紧张同意出售房屋，原告赵爱红虽不愿意但因原告季维林压力也在买卖协议上签字。被告支付了198000元，尚有5000元办证费未付。后原告在赵爱红父亲家里居住。2015年，原告在购买其他房屋时因名下已有一套经济适用房，不能享受一套房的优惠。原告与被告沟通，表示合同无效，愿意返还被告已付房款并给予适当补偿，被告予以拒绝。为维护合法权益，提起诉讼。被告（反诉原告）宋海、刘明华辩称，双方签订的房地产买卖中介合同合法有效，未违反法律、行政法规强制性规定，亦未损害国家和社会公共利益；除变更登记外合同已经履行完毕，物权变动不影响合同效力。涉案房屋是被告家庭唯一住房，为维护社会稳定，不宜认定合同无效。原告违背诚信原则，不应得到法律支持。请求驳回原告的请求。被告（反诉原告）宋海、刘明华向本院提出反诉请求：判令反诉被告协助办理雨花台区xx室房屋过户手续，办理完成不动产登记；判令被告赔偿因延迟办理过户手续产生的损失300000元。事实与理由：2005年12月7日，经南京实德房地产销售有限公司中介，原、被告签订房地产买卖中介合同，原告将位于雨花台区xx室房屋出售给被告，被告支付了全部购房款198000元及中介费，原告于2006年3月15日领取了房屋所有权证，于2008年6月18日领取国有土地使用证，两证均交付被告，2009年11月起涉案房屋具备办理过户的条件，原告未依约办理过户。被告找不到原告。目前办理过户比2010年办理过户须多支付税费300000元，未及时过户的原因是原告迟延办理。原告构成违约，应赔偿被告损失。原告（反诉被告）赵爱红、季维林辩称，买卖协议应依法宣告无效，原告没有义务协助办理过户手续，要求原告办理过户手续没有依据；合同上有原告的住址，被告没有找原告提出过办理过户手续，原告没有迟延办理，要求赔偿300000元没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2003年4月9日，原告（反诉被告）赵爱红提出南京市低收入家庭购买经济适用住房申请，配偶为原告（反诉被告）季维林，2004年4月26日，南京市住房制度改革办公室发出南京市经济适用住房购房通知，通知赵爱红见购买位于xx村65平方米房屋。同年11月7日，赵爱红与江苏中江国际房地产公司签订经济适用住房买卖契约，购买位于雨花台区××室经济适用住房（建筑面积73.85平方米、单价1500元）。2005年12月7日，经南京实德房地产销售有限公司中介，原告（反诉被告）赵爱红、季维林与被告（反诉原告）宋海、刘明华签订房地产买卖中介合同，原告将上述房屋出售给被告，约定价款198000元。合同签订后，被告（反诉原告）宋海支付了购房款188000元及中介费，原告（反诉被告）赵爱红交付了房屋。2006年3月15日领取了房屋所有权证（登记表所有权人赵爱红），于2008年6月18日领取国有土地使用证，两证均交付被告，被告支付了尾款10000元。在过户过程中，双方发生纠纷。上述事实有南京市低收入家庭购买经济适用住房申请表及档案、购房通知书、南京市经济适用住房买卖契约、房地产开发销售发票、契税完税证、房地产买卖中介合同、收条、房屋所有权证、国有土地使用证及当事人当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）赵爱红、季维林与被告（反诉原告）宋海、刘明华间房屋买卖合同成立，标的房屋性质为经济适用住房。二〇〇四年《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益；具体年限和比例由市、县人民政府确定。二〇〇七年建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购：购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定系部门规范性文件。原、被告签订房屋买卖合同时间在规定的禁止交易的期间内，属于规避管理的行为，构成损害社会公共利益，根据合同法规定，损害社会公共利益的合同无效，故本案房屋买卖合同应属无效。原告赵爱红、季维林请求确认房屋买卖合同无效，符合有关法律规定，本院予以支持。反诉原告宋海、刘明华请求确认房屋买卖合同无效，不符合有关法律规定，本院不予支持。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案诉争房屋现已超过禁止交易的期限，被告（反诉原告）宋海、刘明华仅有诉争房屋一处住房且已居住十余年，故没有返还必要。原告（反诉被告）赵爱红、季维林请求返还房屋，本院不予支持。被告（反诉原告）宋海、刘明华请求办理房屋过户手续，本院予以支持。因在合同无效过程中出现房屋增值利益，被告（反诉原告）宋海、刘明华应当给予原告（反诉被告）赵爱红、季维林一定的补偿。被告（反诉原告）宋海、刘明华请求原告（反诉被告）赵爱红、季维林赔偿因迟延办理过户造成的损失300000元，没有事实和法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条规定，判决如下：一．原告（反诉被告）赵爱红、季维林与被告（反诉原告）宋海、刘明华间的房屋买卖合同无效；二．原告（反诉被告）赵爱红、季维林协助被告（反诉原告）宋海、刘明华办理xx室房屋过户手续，登记至被告（反诉原告）宋海、刘明华名下，于本判决生效后三十日内履行；三．被告（反诉原告）宋海、刘明华补偿原告（反诉被告）赵爱红、季维林房屋增值利益100000元，于本判决生效后三十日内付清；四．驳回原告（反诉被告）赵爱红、季维林其他诉讼请求；五．驳回被告（反诉原告）宋海、刘明华其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4260元，原告赵爱红负担2130元，被告宋海负担2130元。反诉案件受理费2130元，反诉原告宋海负担1065元，反诉被告赵爱红负担1065元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4260元、反诉案件受理费2130元。审 判 长 张旭琳审 判 员 邓 亮人民陪审员 应兴宝二〇一七年七月二十一日见习书记员 邢 钰 来源：