（2016）浙0482民初4340号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-09-29
案件名称
卓小平与蔡永生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
平湖市人民法院
所属地区
平湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卓小平,蔡永生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0482民初4340号原告：卓小平，男，1970年9月4日出生，汉族，住诸暨市。委托代理人：汪丽娟，平湖市当湖法律服务所法律工作者。被告：蔡永生，男，1971年12月22日出生，汉族，住诸暨市。委托代理人：徐飞彪，诸暨市暨阳法律服务所法律工作者。原告卓小平为与被告蔡永生房屋买卖合同纠纷一案，于2016年10月20日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员张慧独任审判，于2016年11月21日及2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告卓小平于2016年11月21日到庭参加诉讼，原告的委托代理人汪丽娟于2017年3月22日到庭参加诉讼。被告的委托代理人徐飞彪二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年8月18日，原告向被告借款96万元，约定利息为月利率6分，至2013年2月7日止，原告能提供证据证明的本息还款金额共计77万元，因原告还款能力不足，被告要求原告以房抵债，为此双方于2013年6月28日达成房屋买卖协议，原告将嘉兴市乍浦钢贸城13幢5号用以抵偿欠被告的债务50万元，双方债务从此结清。但被告于2015年7月2日向诸暨市人民法院起诉要求归还借款120万元及按月利率2.5%计算的利息损失，原告认为双方的债权债务于2013年6月28日已归于消灭，但被告否认以房抵债的事实，诸暨市人民法院于2016年5月14日作了（2015）绍诸商初字第2859号判决书，对房屋买卖的真实性予以认定，但对以房抵债的事实不予认定，后原告及共同借款人卓琼霞均向绍兴市中级人民法院上诉，绍兴市中级人民法院于2016年9月9日作出（2016）浙06民终2462号民事判决书，维持一审判决，但同时认为“如当事人认为双方存在其他法律关系可另行主张”。故原告起诉请求判令：被告立即向原告支付购房款50万元及该款自2013年6月28日起至付款日止按银行同期贷款利率4倍计算的利息。被告答辩称，一、签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，被告已按约履行了支付房款的义务，不存在欠款，且该买卖合同是双方在公证处公证员在场的情形下签订的，公证员对合同的条款内容及付款情况进行了询问，并制作了笔录，笔录中原告明确陈述房款已经付清；2、退一步讲，2013年6月28日双方签订的房屋买卖合同第二条约定，房款已付清，现如果该款未付清，当时原告应当知道权利受到损害，本案应从2013年6月29日开始计算诉讼时效，故现原告起诉已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。针对自己的主张，原告提供了下列证据：1、房屋买卖合同、公证书各2份，房屋所有权登记证明、房产证各1份，证明原告的房屋是从汤寿喜处所购，及房屋的价格；原告购得房屋后又将上述房屋出售给了被告蔡永生。2、（2015）绍诸商初字第2859号及（2016）浙06民终2462号民事判决书各1份，证明涉案房屋买卖本来是抵作原告所欠被告的债务，但法院判决未予抵扣，故原告另行起诉了房屋买卖合同纠纷。3、录音光盘1份、录音记录3份，原告认为其中王兴与原告于2017年7月27日后的谈话录音内容“（05：17）王兴：你这房子我们现在是个负担，我们干什么用，你随时拿回去，我们又不要”，以及原告与被告卓小平的第二次手机通话录音内容：（07：16）蔡永生：你讲这房子给我，你二十来万洋钿给我，这房子你拿回去……（07：26）卓小平：那时你是有十万洋钿给我的？（07：29）蔡永生：几万？十万啊？（07：31）卓小平：12万；（07：32）蔡永生：几万？（07：33）卓小平：12万；（17：36）蔡永生：……后头的……3万，房子15万，13万头2万；（07：42）卓小平：房子10万洋钿，你给我的……；（07）45）蔡永生：那里交交税么两三万……”，上述对话证明房屋当初卖给被告的目的是抵作债务的，原告没有收到被告支付的房款。被告的质证意见：对证据1的房屋买卖合同及公证书的真实性均无异议，但被告已经付清房款，且原告诉讼请求已经超过诉讼时效；对产权登记证明、房产证无异议。对证据2的真实性无异议，本案房款被告是另行支付的，原告在公证时已经认可，且原、被告之间的欠款原告已经归还了73万元，剩余20余万元，故不存在以房抵债。对证据3，对录音内容不予认可，被告听到的是经过复制的录音内容，不是原件，故对真实性有异议，且内容不能证明原告的主张，被告提供的笔录及收条复印件完全可以证明房款已经付清，从效力是看公证笔录效力远远高于录音效力；对有诸暨市人民法院盖章的录音摘要的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证明原告的主张。针对自己的抗辩理由，被告提供了下列证据：1、平湖公证处房地产转让询问笔录1份，证明涉案房屋买卖合同涉及的房款已经付清的事实。2、取款凭证3份，证明被告所付房款的一部分是从银行卡上领取的。3、借款协议1份，证明2013年7月9日原、被告对双方之间的120万元的借款已经续借了，如果2013年6月28日进行了以房抵债，续借的借款中就应减去40万元。4、收条1份（复印件），证明原告已经收到35万元购房款的事实，该35万元包括了被告提供的证据2取款凭证中的149900元。5、完税证明1份，证明被告代原告支付了税款等32837.73元。原告的质证意见：对证据1的真实性无异议，由于当时双方约定是以房抵债的，因购房款已经抵债了，故认为付清了，询问笔录中写明了房屋买卖的税费由被告承担；对证据2的真实性无异议，但不能证明该款用于支付本案房款，且取款的时间均不是过户当天，结合原告递交给诸暨市人民法院盖章的录音记录可以看出，被告经常出借钱款给他人，资金出入频繁，故不能证明取款凭证中的钱是交给原告的；对证据3，续借的内容原告的确是写了，但是被迫所写，该证据与本案无关；对证据4，收条上并非原告签名，且只是复印件，不予认可；对证据5的真实性无异议，但对证明内容有异议，被告提供的公证笔录中写明了税应由被告自行承担，故该笔税款不应计入购房款内。本院认证意见：一、对于原告提供的证据：证据1，被告无异议，本院予以认定。证据2系法院生效的法律文书，本院予以认定。证据3，录音资料非原始件，不能确定其真实性，本院不予认定；对于录音记录，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。二、对于被告提供的证据：证据1、5，原告对证据的真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据2，领取款项用途不明，且无其他证据佐证，不能证明与本案的关联性，本院不予认定；证据3，原告认可续借内容系其所写，但认为系被迫所写，无证据证实，本院不予采信，故对于证据的真实性本院予以认定；证据4，系复印件，无法确认其真实性，本院不予认定。经审理，本院认定的事实如下：2013年6月28日，原、被告签订了《房屋买卖合同》1份，约定原告将其所有的坐落于平湖乍浦钢贸城13幢5号非住宅房屋一套转让给被告，房屋的成交价格为400000元，房屋的款项已付清，付款方式为现金加转账；原告已向被告交付房屋；房屋过户产生的各项税、费由被告承担；合同同时约定了双方的其他权利义务等内容。当天，原、被告申请平湖公证处对上述《房屋买卖合同》进行公证，平湖公证处对原、被告作了询问笔录，在笔录中原、被告均表示房屋转让系自愿，合同内容真实，意思表示一致，房屋已经交付，房款已经付清，税费由被告承担。平湖公证处于当天上述《房屋买卖合同》的真实性、合法性进行了公证。2013年7月25日，争议房屋办理了产权转移手续，登记所有权人为被告，被告于2013年7月2日支付了房屋转让产生的税费合计32837.73元。在庭审中，原告认为被告所支付的购房款并未实际支付，双方约定以债务抵扣，但实际未进行抵扣。故又查明，2011年8月18日，原告及案外人卓某某共同向被告借款，并签订借款协议1份，约定借款金额为1200000元，借款期限为2个月等。2013年7月9日，原告及案外人在该借款协议上签名续借。因上述借款的民间借贷纠纷，本案被告蔡永生于2015年7月2日向诸暨市人民法院起诉，请求判令本案原告卓小平及案外人卓某某归还借款本金1200000元及支付借款利息。诸暨市人民法院受理后，原告卓小平及案外人答辩称，已经以房抵债还款400000元等。该院于2016年5月14日作出（2015）绍诸商初字第2859号民事判决，判决原告卓小平及案外人共同归还被告借款本金523663.89元并支付借款利息。在上述判决书中对以房抵债的情形认定为：本案原告及案外人提供的证据不足以证实双方对以房抵债达成了一致意见，从可以回赎的约定来看，该房屋买卖更像是一种对债务的临时提保措施，同时双方在通话录音中谈及到的房屋价格也与合同上约定的价格相矛盾，双方实际约定的房款到底有多少用于抵扣债务，也无证据进一步证明，故对于房屋买卖所涉的纠纷，当事人可另行主张，在该案中不予处理。因被告蔡永生及案外人提起上诉，2016年9月9日，浙江省绍兴市中级人民法院对该案作出了（2016）浙06民终2462号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决对以房抵债的情形认定为：关于以房抵债的情形，因被告蔡永生予以否认，上诉人也未能提供充公证据予以证明，仅凭录音资料中反映的内容尚不足以证明其主张，故不予采纳，如当事人认为存在其他法律关系可另行主张。本院认为，原、被告所签订的《房屋买卖合同》经过公证程序，系双方当事人真实意思的表示，内容真实合法，本院予以认定，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案争议的焦点是：争议房屋的成交价及被告是否支付了争议房屋的购房款。本院认为，争议房屋的《房屋买卖合同》，经由平湖公证处公证，原、被告在平湖公证处的询问笔录及经公证的《房屋买卖合同》中，均认可合同的成交价为400000元，也认可争议房屋的购房款已付清，并且在《房屋买卖合同》中确认购房款的付款方式为现金加转账。现原告认为房屋的实际成交价为500000元及购房款系以原告欠被告的债务500000元进行抵偿，与公证情况不一致，而被告不予认可，故原告应承担相应的举证责任。原告以（2015）绍诸商初字第2859号、（2016）浙06民终2462号民事判决书及录音资料及其陈述证明上述事实。本院认为：1、对于原告认为的成交价为500000元的事实，在（2015）绍诸商初字第2859号案件中原告虽有提及，但被告予以否认，而该案的判决中未予认定，且原告也未提供其他有效证据予以证实，故本院不予采信；2、对于原告认为的以购房款抵债的事实，在（2015）绍诸商初字第2859号及（2016）浙06民终2462号案件中均系原告单方陈述，被告并未认可，原告所提供的录音资料中，对话双方的语言表达不完整，也未体现以房抵债的意思表示，且在（2015）绍诸商初字第2859号及（2016）浙06民终2462号案件的判决中，均未认定存在以房抵债的事实，故原告提供的上述证据均不足以证明双方就争议房屋存在以房抵债的事实；3、被告提供的2011年8月18日的借款协议，即为（2015）绍诸商初字第2859号案件所涉的借款，该借款协议在2013年7月9日进行了续借，而原、被告签订争议房屋《房屋买卖合同》的时间为2013年6月28日，续借时间在购房之后，如根据原告的陈述，购房款系在该借款中抵扣，理应在续借时予以扣除或者进行标注，但该证据中并无上述内容，双方也未签订其他补充协议，故从侧面印证了争议房屋的购房款并未在原告所欠被告的上述债务中进行抵扣。综上所述，由于原告未提供有效证据证实被告未支付涉案房屋的购房款，故对于原告要求被告支付购房款及相应利息的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告卓小平的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告卓小平负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 张 慧二〇一七年七月二十一日书记员 陆丽燕 来自：