（2016）豫0105民初25711号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-14
案件名称
许柯加与张浩奇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许柯加,张浩奇
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0105民初25711号原告许柯加，男，汉族。委托代理人秦华代、郝晓博，河南文丰律师事务所律师。被告张浩奇，男，汉族。委托代理人冯小会、卜标标，河南国银律师事务所律师。原告许柯加（以下简称原告）诉被告张浩奇（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许柯加及委托代理人秦华代、郝晓博，被告张浩奇及委托代理人冯小会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告及郑州景弘房地产营销策划有限公司国基路分公司（以下简称中介公司）于2016年8月16日签订《房屋买卖合同》，约定：原告购买被告所有的位于金水区××号佛罗伦萨一区1号楼3单元6层28号的房屋一套（房产证号：郑房权证字第××），成交价为135万元。原告并于当日按合同约定缴纳佣金及代办费29000元及定金11000元。合同签订后，原告按照合同约定积极办理按揭贷款审批手续，并通知被告及时办理解押手续。被告于2016年9月初多次明确向原告及购房中介表示不愿按合同约定的价格履行，要求涨价到150万元。合同依法生效后，对各方均具有法律约束力，被告拒不按合同约定履行的行为已经构成违约。因被告的违约行为致使《房屋买卖合同》不能履行，原告合同目的无法实现。合同第十八条明确约定：双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金20万元。同时合同第二十二条明确约定：本合同在履行中如发生争议，由中介公司协调，协调不成的，三方同意依法向房产所在地人民法院提起诉讼。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：1、被告返还定金11000元，赔偿佣金及代办费29000元并支付违约金20万元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提供证据如下：《房屋买卖合同》一份；郑房权证字第××号的房屋所有权证；收据一份；银联POS签购单；2016年9月5日通话录音；2016年9月7日通话录音；2016年9月10日通话录音；2016年9月11日通话录音；孙士杰证言。被告辩称：1、原告在诉状中既主张了返还定金，又主张了违约金，根据法律规定，定金和违约金只能选择其中一项，被告应当明确自己的诉讼主张。而且被告并未实际收取原告的定金，不负有返还定金的义务。原告应当向中介主张。2、原告主张被告返还的佣金及代办费，被告与原告的合同，由于政策原因，无法继续履行，所以原告应当向中介机构索取佣金及代办费。代办费系房屋代理交易中才能收取，代办行为未实际发生，该笔费用中介公司应当返还。3、被告并未违约。由于原告与被告签订合同后，即发生了不以双方意志为转移的房屋政策事件，致使合同在长达半年甚至更长时间不能办理过户手续。合同无法履行。原告并未按照约定向被告支付解押款，致使双方交易无法继续。最后，被告交易的目的是为了尽快的取得购房款，合同目的无法实现，而且，随着时间的推移，已经发生了情事变更，继续交易，对被告显失公平。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的陈述、举证及诉辩意见，本院确认事实如下：2016年8月16日，被告张浩奇（甲方）与原告许柯加（乙方）及中介公司（丙方）签订《房屋买卖合同》约定：乙方购买甲方所有的位于金水区××号佛罗伦萨一区1号楼3单元6层28号的房屋一套（房产证号：郑房权证字第××），建筑面积89.81平方米，房屋总价款为135万元。乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费40000元，其中佣金及代办费29000元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金，甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。原告应向中介公司支付佣金27000元，在合同履行过程中，如因甲、乙任意一方违约或双方违约而导致合同解除、终止履行，或甲、乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的10个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款（以银行政策为准），专用于甲方办理解押事宜。甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金20万元整；甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方的佣金损失和其他经济损失。2016年8月18日中介公司出具的收据载明：今收到许柯加购房定金、佣金及代办费人民币肆万元整。同日，银联POS签购单上显示在中介公司刷卡40000元。合同履行过程中，由于相关政策原因，双方的交易不能顺利进行，被告亦不能按照约定时间取得购房款，故拒绝继续履行合同，双方产生纠纷。2016年9月15日孙士杰（中介公司工作人员）出具的证明载明：9月初被告不再愿意按照壹佰叁拾伍万元的价格履行合同，9月10日三方进行了面谈沟通协商，但被告不愿意按照原价格履行合同，提出涨价；同时也不愿意按照合同赔偿原告的损失；9月11日与张浩奇通话，张浩奇表示该合同不具备法律效力。综上，我在此证明被告张浩奇违约。本院认为：原、被告签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，本院予以认定。依法成立的合同对原、被告双方有拘束力，双方应当按照合同约定履行义务。根据原告提供的录音可以认定由于在合同履行过程中出现政策变动，导致被告不能在合理时间内取得购房款，该情形的出现虽然不能致使合同不能履行但客观上对双方交易产生重大影响，被告在中介方无法确定合同履行时间的情况下拒绝继续履行虽属违约但考虑到确实有不可归责于被告的客观情形出现，且原告在合同履行过程中实际上仅仅向被告支付了定金，原告主张违约金20万元过高，结合本案其他情况，本院酌定违约金为5万元。关于佣金损失，合同中约定由违约方承担赔偿责任，原告主张由被告赔偿符合合同约定，本院予以支持。由于合同不能继续履行，被告应退还原告定金11000元。由中介公司保管的定金可由被告向中介公司主张向被告交付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张浩奇于判决生效后十日内返还原告许柯加定金11000元并赔偿佣金损失27000元。二、被告张浩奇于判决生效后十日内向原告许柯加支付违约金50000元。二、驳回原告许柯加其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告许柯加负担2450元，由被告张浩奇负担2450元。保全费1720元，由被告张浩奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 许朝军人民陪审员 宋增喜人民陪审员 史 健二〇一七年七月二十一日书 记 员 冯 健 来自：