（2017）苏03民终3108号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-07-31
案件名称
朱信立与李威威、张桂兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李威威,张桂兰,朱信立
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终3108号上诉人（原审被告）：李威威，男，1993年9月12日生，汉族，农民，住丰县。上诉人（原审被告）：张桂兰，女，1966年3月7日生，汉族，农民，住丰县。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙凯，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱信立，男，1977年6月20日生，汉族，工人，住丰县。上诉人李威威、张桂兰因与被上诉人朱信立房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2016）苏0321民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李威威、张桂兰及其委托诉讼代理人孙凯，被上诉人朱信立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李威威、张桂兰上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案定性错误。本案系在转让后的土地上建设房屋遇拆迁安置补偿分配不公引起的物权纠纷，而不是双方之间的债权债务纠纷，双方不存在房屋买卖合同关系。二、一审法院认定事实不清。李建超在转让土地后，与被上诉人分别出资各建设上下房屋四间。由于被上诉人不属于拆迁范围内的居民，拆迁按照居住的人口数额补偿，补偿既含有房屋价值，又有土地使用权被征收的价值，土地转让无效，因此，应以李威威家人名义签订补偿安置协议书，双方之间再协商补偿分配问题，被上诉人却未经上诉人同意得到一套房屋不合法。李建超为给儿子补偿到房屋迫于无奈向被上诉人书写的借条不具有借款的合意，借款事实没有发生，借条不能成立。被上诉人也未将拆迁利益转让给上诉人，上诉人不应支付转让款25万元。一审法院只停留在事实表面认定法律事实，导致本案未能查清。三、一审法院适用法律错误。双方之间不是借贷债权债务纠纷，也不是房屋买卖合同纠纷，而是拆迁补偿利益分配不公引起的物权纠纷，按照谁投资谁受益的原则，上诉人理应分得一套拆迁安置房，一审法院由于认定事实不清，从而适用实体法错误，作出上诉人支付转让款25万元的判决。上诉人认为，土地使用权属于上诉人，建设房屋又参与了出资，拆迁利益理应享有，至于利益分配是否均衡，可根据法庭查明的事实作出评判，不应机械地理解25万元款项的含义。朱信立辩称，上诉人歪曲事实，上诉人实际已经得到124平方的房屋一套，按照丰县市场价值48万元。另外上诉人又得到2.61万元的拆迁补偿款，在安置协议上予以载明，上诉人所获得的总价值在50万元以上。上诉人陈述其出资建设房屋4间，完全是捏造事实，2010年7月9日李建超与被上诉人签订的协议上明确“在此地块上建设上下8间房屋，由朱信立建设，如遇拆迁赔偿所有金额为朱信立所有。”上诉人并未出资建设4间房屋。在拆迁前，2014年4月1日上诉人为了能得到拆迁安置，又向被上诉人书写借条一张，这两点均说明上下8间房屋均由被上诉人出资建设。朱信立向一审法院起诉请求：要求李威威返还房屋价款25万元，张桂兰承担连带责任，并由李威威承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年7月9日，李威威、张桂兰的家人李建超将和李威威、张桂兰共有的土地以一万元的价格转让给朱信立，该土地位于丰县四号沟北头东40米，长15米，宽16米，李建超与朱信立签订了协议一份，约定由朱信立出资在此地块建设房屋上下八间，所有权归朱信立所有，如拆迁赔偿，赔偿金归朱信立。2014年，涉案地块需要拆迁，李威威、张桂兰和李建超找朱信立协商，要求用朱信立其中四间拆迁安置房屋转让与李威威、张桂兰，李威威、张桂兰给朱信立25万元。2014年4月1日，李威威、张桂兰向朱信立出具了25万元的借条，并约定在2014年6月25日前归还，逾期不还，拆迁安置房屋归朱信立所有。李建超病故后，李威威、张桂兰未履行承诺。一审法院认定事实：2010年7月9日，朱信立与李建超签订协议一份，约定李建超自愿将坐落在四号沟北头东40米，长15米宽16米的地块转让给朱信立，由朱信立出资在此地块建设上下捌间住房，如将来拆迁赔偿，所赔金额归朱信立所有。签订协议后，朱信立在涉案地块建造了底上八间房屋。2014年，涉案地块涉及拆迁，李建超、张桂兰与朱信立协商将朱信立所建房屋中的四间拆迁利益转让与李威威，由李威威取得拆迁安置房屋一套，李建超、张桂兰、李威威支付朱信立250000元。2014年4月1日，李建超、张桂兰、李威威向朱信立出具借条一份，其内容为：“今借到朱信立现金贰拾伍万元（250000），借钱用7-13拆迁所得到北关红绿灯西边的安置房一套，在2014年6月25日前归还朱信立现金，如果不还，上述房屋一套归朱信立所有。借款人：李建超，借款人：张桂兰，李威威。”2012年5月29日，李威威与丰县中阳里办事处签订了《集体土地房屋征收产权调换补偿安置协议书一份》，征收编号7-13，李威威取得安置房屋荣耀新城A2号楼1单元2504室房屋一套。一审法院认为，涉案借条系在涉案双方达成拆迁利益转让合意的基础上形成的，在出具借条之前，双方实际已就拆迁利益转让问题达成口头协议，该协议内容并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。朱信立将其拆迁利益转让于李威威，张桂兰、李威威共同向朱信立出具25万元借条，且已实际取得拆迁安置房屋一套，故张桂兰、李威威应按照约定向朱信立支付转让款250000元。朱信立诉求于法有据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决张桂兰、李威威应于判决发生法律效力之日起十日内向朱信立支付转让款250000元。案件受理费5050元，由张桂兰、李威威负担（随案款一并支付朱信立）。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：1、涉案8间房屋到底由谁所建。2、上诉人应否支付被上诉人25万元转让款。二审期间，上诉人申请证人石某、王某出庭作证，证明李建超生前为建设涉案房屋购买了砖头。证明李建超建设了房屋应得到拆迁补偿，李建超与被上诉人于2010年7月9日签订的协议未全部履行。被上诉人质证认为，针对石某所说的被上诉人和李建超同时去石某家买大砖的问题，是因为李建超先认识石某，后介绍被上诉人去买大砖，李建超所给石某的大砖钱均是被上诉人付给李建超后，李建超转给石某的，因为当时被上诉人和卖大砖的不是很熟悉。王某所说的李建超买王某家200元旧砖头，是用于房屋前水泥路下面的地下沟所用的砖头，和8间房屋所用的材料没有关系。二审查明事实与一审一致。本院认为，第一、关于涉案8间房屋到底由谁所建的问题。根据2010年7月9日李建超与朱信立所签协议可知，朱信立支付李建超涉案土地转让费壹万元，朱信立出资建设上下捌间住房，对于李建超的签字，上诉人表示怀疑，但经法院释明，不对李建超签字进行鉴定，故本院对该协议真实性予以确认。李建超和朱信立在该协议中明确约定涉案八间房屋由朱信立出资所建，现上诉人主张其与朱信立合伙建房，仅提供了两位证人证言，而该二位证人仅能说明李建超向其购买大砖和旧砖头，对于所购大砖和旧砖头是否用于建设涉案房屋，两位证人并不明确，故上诉人提供的现有证据无法证明其与朱信立合伙建设涉案八间房屋，根据现有的证据应当认定涉案房屋为朱信立所建。第二、关于上诉人应否支付被上诉人25万元转让款的问题。根据2010年7月9日李建超与朱信立所签协议可知，涉案八间房屋为朱信立所建，遇拆迁，所得赔偿归朱信立。现朱信立所建八间房屋被拆迁，其获得包括拆迁安置房在内的拆迁利益。根据李建超、张桂兰、李威威向朱信立出具的借条，结合双方的陈述可知，李建超、张桂兰、李威威出具借条的真实意思系向朱信立购买拆迁安置房，即朱信立以25万元的价款向李建超、张桂兰、李威威转让拆迁安置房，现李威威已实际取得安置房屋荣耀新城A2号楼1单元2504室房屋一套，故张桂兰、李威威应按照约定向朱信立支付转让款250000元。张桂兰、李威威对借条部分内容不予认可，但其陈述前后矛盾且两人均在借条上签名、按手印，故本院对其上诉意见不予采信。综上所述，张桂兰、李威威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人张桂兰、李威威负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 伟代理审判员 张 璟代理审判员 胡元静二〇一七年七月二十一日书 记 员 陈斯雅 微信公众号“”