（2017）粤06民终2727号

裁判日期: 2017-07-21

公开日期: 2017-08-24

案件名称

周敏贤、冯叶心房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周敏贤,冯叶心,李大俊,满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终2727号上诉人（原审原告）：周敏贤，男，1987年7月30日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：张树辉，广东昊法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯叶心，女，1978年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李智，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李大俊，男，1973年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李智，广东经纶律师事务所律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，经营场所佛山市禅城区华远东路13号17字楼EFG号。负责人：温兆强。上诉人周敏贤为与被上诉人冯叶心、李大俊、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称满堂红佛山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16722号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街道海七路39号保利花园17栋2单元602房，登记权属人为被告冯叶心。该事实有周敏贤提交的房地产权证为证。2015年7月17日，冯叶心（委托人）与李大俊（受托人）签订《委托书》，载明：冯叶心与李大俊是夫妻关系，冯叶心委托李大俊代为办理座落于佛山市南海区桂城街道海七路39号保利花园17栋2单元602房的出售、签署买卖合同等事宜。委托期限自2015年7月17日至2025年7月16日。该事实有周敏贤提交的《公证书》为证。2016年5月21日，冯叶心（卖方、委托代理人李大俊签名）、周敏贤（买方）、简称满堂红佛山分公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；成交价2280000元；定金30000元买方在签署本合同当天支付给卖方。定金余款170000元在2016年8月21日前支付给卖方，卖方同意委托经纪方代收买方定金，经纪方收取买房定金视同卖方收取，具同等法律效力；卖方同意在签署本合同后5日内，向申请抵押银行提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用。卖方在原抵押银行发出还贷通知之日起5天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款；签订合同后，违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金。违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同的，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。违约方应向经纪方按《买卖代理费支付承诺书》全额支付买卖双方的应付而未付的咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退；等等。该事实有周敏贤提交的房地产买卖合同为证，2016年5月21日，李大俊（卖方）与周敏贤（买方）签订《补充协议》，约定：双方一致同意支付满堂红中介服务费34200元，由买方支付，但由卖方签署《买卖代理支付承诺书（卖方）》。该事实有周敏贤提交的补充协议为证。2016年5月21日，李大俊出具《收款证明》，载明：本人李大俊现收到客户周敏贤承购该物业定金款项30000元。该事实有周敏贤提交的收款证明为证。2016年5月26日，满堂红佛山分公司出具发票联，确认收到中介服务费17100元。该事实有周敏贤提交的发票为证。诉讼中，两被告自认截止至庭审之日尚未申请向银行提前还贷。周敏贤于2016年10月19日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.冯叶心立即向周敏贤返还定金30000元和中介服务费17100元，及从2016年8月22日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息;3.冯叶心立即向周敏贤支付违约金228000元及从2016年8月22日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；4.李大俊对上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由冯叶心、李大俊承担。原审法院认为：周敏贤、冯叶心及满堂红佛山分公司签订的《房地产买卖合同》既包含了周敏贤与冯叶心之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现周敏贤、冯叶心就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，原审法院仅对周敏贤与冯叶心之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。合同约定冯叶心应在签署合同后5日内向抵押银行申请提前还贷手续，诉讼中，冯叶心自认截止至庭审之日尚未向银行申请提前还贷，冯叶心的行为构成根本违约，导致周敏贤合同目的无法实现。冯叶心、李大俊辩称合同未约定提前还贷的时间，与上述约定不符，不予采纳。冯叶心、李大俊辩称受市场环境影响导致无法提前还贷属于不可抗力，原审法院不予采信。综上，冯叶心无合理理据以其行为表示不履行合同，违约明显，周敏贤请求解除合同、返还已付30000元定金的主张应予以支持。冯叶心、李大俊辩称定金由满堂红佛山分公司收取，故不应由冯叶心、李大俊退还定金。但合同约定卖方同意委托经纪方代收买方定金，经纪方收取买房定金视同卖方收取，具同等法律效力，且李大俊向周敏贤出具了收款证明，确认收到周敏贤支付的定金30000元，故对冯叶心、李大俊的该辩解不予采纳。关于中介费，合同明确约定一方违约情况下中介费最终负担主体，周敏贤主张冯叶心支付其已向第三人支付的中介费17100元，合法有据，予以支持。周敏贤仅支付30000元定金，综合考虑已付款与总房款比例及合同的实际履行情况，原审法院酌定适用定金罚则进行处理，冯叶心支付30000元违约金予周敏贤，周敏贤请求超出部分不予支持。原审法院已支持周敏贤的违约金请求，违约金已足以弥补周敏贤的损失，故对周敏贤的利息请求不予支持。冯叶心、李大俊为夫妻关系，涉案债务发生在冯叶心、李大俊夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，故李大俊应对上述债务承担共同清偿责任。满堂红佛山分公司经合法传唤未到庭，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，判决：一、解除周敏贤与冯叶心就位于佛山市南海区桂城街道海七路39号保利花园17栋2单元602房的房屋买卖合同关系；二、冯叶心、李大俊于判决发生法律效力之日起十日内返还定金30000元予周敏贤；三、冯叶心、李大俊于判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费17100元予周敏贤；四、冯叶心、李大俊应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予周敏贤；五、驳回周敏贤的其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费2713.25元，由周敏贤负担1849.5元，由冯叶心、李大俊负担863.75元。上诉人周敏贤不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认为“周敏贤仅支付30000元定金，综合考虑已付款与总房款比例及合同的实际履行情况，酌定本案适用定金罚则进行处理，冯叶心支付30000元违约金予周敏贤，周敏贤请求超出部分不予支持。本院已支持周敏贤的违约金请求，违约金已足以弥补周敏贤的损失，故对周敏贤的利息请求不予支持”是认定事实错误、适用法律错误。一、根据双方签订的《房地产买卖合同》第十一条违约责任“解除合同，违约方需承担定金责任（双倍返还定金或没收定金），或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费”之约定，当事人在合同中已明确约定违约金，冯叶心根本违约事实清楚，应按照合同约定承担违约责任，支付周敏贤违约金228000元。桂城楼价上升，冯叶心因利益驱使恶意违约，已经违反合同公平原则，冯叶心在主张违约金约定过高时没有提供证予以证明，应承担举证不能的后果。二、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发(2009)40号)第8条规定“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”冯叶心没有任何证据证实违约金过高，应承担举证不能的法律责任。在冯叶心没有任何证据证实违约金过高的情况下，一审法院直接适用定金罚则进行处理违反法律规定。三、经周敏贤和满堂红佛山分公司多次催促，因房价不断上升，冯叶心故意不履行合同，提出加价销售的要求，违约情节恶劣。根据佛山市住房和城乡建设管理局的数据可以证实，双方签订《房地产买卖合同》后佛山市南海区的房地产交易市场活跃，交易价不断上升。因冯叶心恶意违约，导致周敏贤错过低价购房的机会。与签订《房地产买卖合同》时相比，保利花园楼盘的销售价已上升5000元／㎡，市场销售价约20OOO元/㎡，不断上升的房价已超出周敏贤的能力承受范围。冯叶心的恶意违约行为，造成周敏贤严重经济损失。周敏贤错过2016年5月份的购房时机，要承受昂贵的房价，在相同地段房需多支付超过700000元，实际损失并不是30000元可以弥补的。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，变相纵容违反诚实信用原则的交易行为。上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.判决冯叶心、李大俊立即向周敏贤支付违约金228000元及从2016年8月22日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息；3.判决冯叶心、李大俊承担本案全部诉讼费用。上诉人周敏贤于二审期间向本院提交了《南海区房地产（住宅部分）交易情况》表一份，以证明涉案合同签订后，南海区房地产交易活跃，楼价上升的事实。被上诉人冯叶心、李大俊答辩称：周敏贤的上诉主张没有事实和法律依据，涉案房产交易不能成交的原因与一审意见一致，周敏贤提交的证据不能证明涉案房产价格上涨。请求驳回周敏贤的上诉，维持原判。被上诉人冯叶心、李大俊于二审期间未向本院提交新证据。原审第三人满堂红佛山分公司未发表答辩意见，也未向本院提交新证据。被上诉人冯叶心、李大俊对上诉人周敏贤提交的证据质证认为，该证据不显示存量房价格情况，新建住宅波动很大。该证据与本案无关。经质证，本院认为，由于该证据系网上打印资料，未有其他证据予以佐证，故不作本案定案依据，经审查，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为：周敏贤与李大俊代理冯叶心签订的涉案《房地产买卖合同》意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人双方应依约履行。根据涉案《房地产买卖合同》中“卖方（冯叶心）在签署本合同后5日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用”之约定，冯叶心于涉案合同签订后5日内就涉案房屋应依约履行向抵押银行申请提前还贷手续，但冯叶心未依约履行该合同义务，且违约时间长，其行为已构成违约，应承担违约责任。原审法院据此判决解除涉案合同，冯叶心、李大俊应向周敏贤返还定金30000元，并支付中介服务费金额17100元予周敏贤妥当，本院予以维持。周敏贤上诉称冯叶心、李大俊应向其支付违约金228000元，对此，本院认为，在本案中，冯叶心违约事实清楚，根据涉案《房地产买卖合同》中“违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同的，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费”之约定内容，周敏贤在合同约定的定金违约责任条款与违约金责任条款中选择主张违约金责任条款，并据此诉请冯叶心应向支支付违约金228000元（总成交价2280000×10%），李大俊因系冯叶心之配偶亦应对此承担共同清偿责任，该主张依据充分，本院予以支持。原审法院在周敏贤未选择定金违约责任而选择违约金责任的情形下，酌定本案适用定金罚则属法律适用不当，本院依法予以改判。周敏贤尚上诉主张冯叶心、李大俊应向其支付违约金利息，其该主张于法无据，本院不予支持。冯叶心、李大俊辩称其无法融资提前还贷属不可抗力而不应承担违约责任，该主张欠缺事实和法律依据，本院不予支持。冯叶心、李大俊还辩称周敏贤主张的违约金金额过高而应予降低，但却对其该主张未提供证据予以证明，本院亦不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，但适有法律不当，本院依法改判。周敏贤上诉主张部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16722号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16722号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初16722号民事判决第四项为：冯叶心、李大俊应于本判决发生法律效力之日起十日内向周敏贤支付违约金228000元；四、驳回周敏贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2713.25元，由冯叶心、李大俊负担；二审案件受理费4720元，由冯叶心、李大俊负担3397元，由周敏贤负担1323元。本判决为终审判决。审　判　长　　安建须审　判　员　　李　虹代理审判员　　黄玉凤二〇一七年七月二十一日书　记　员　　黄结仪