（2017）黔01民终2923号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2018-07-18
案件名称
田电、赵千僖房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田电,赵千僖,胡德宽
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终2923号上诉人（原审被告）：田电，男，1961年12月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审原告）：赵千僖，女，1979年5月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：胡祖飞，贵州慧原律师事务所律师。原审第三人：胡德宽，男，1989年3月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人田电因与被上诉人赵千僖、原审第三人胡德宽房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田电上诉请求：1、撤销原判，依法驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人不是本案适格诉讼主体，一审法院认定赵黔冬代表被上诉人与上诉人签订《租赁合同》无事实依据，赵黔冬作为出租人且系租赁合同相对人，才是诉请支付租金的适格原告；2、本案遗漏诉讼参与人孟湘伟，致使案件事实无法查清；3、上诉人在租赁期限内对房屋的装修是经过房屋出租人同意的，一审判决不支持上诉人的装修补偿费用，不符合法律规定；对于未形成附合的装饰装修物，依法应当归属上诉人所有，上诉人有权就该部分拆除。赵千僖辩称，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据；赵黔冬和赵千僖是合法的代理关系；孟湘伟与本案没有任何关系；一审判决适用法律正确，请予维持。胡德宽未陈述意见。赵千僖向一审法院起诉请求：1、被告支付原告2016年租金24000元；2、被告支付原告违约金10000元；3、解除原、被告双方租赁合同，被告及第三人立即腾还租赁房屋。一审法院认定事实：贵阳市云岩区盐务街136号（现140号）4单元1楼附3号房屋原属原告父亲赵黔冬所有，于2007年2月25日取得贵阳市房地产管理局核发用途为营业的《房屋租赁证》。2007年6月4日，赵黔冬将该房公证赠与其二女儿即原告赵千僖，并于2011年8月26日登记为原告所有，但仍由赵黔冬负责管理。2007年3月1日，赵黔冬与孟湘伟签订该房租赁合同，租期从2007年1月1日至2008年12月31日。2009年至2011年，双方续租，但未签订书面合同。2011年12月1日，赵黔冬与被告田电签订该房租赁合同，约定租期自2012年1月1日至2016年12月31日，每月租金2000元，每年提前一月支付全年租金24000元。合同签订后，房屋由被告管理使用，被告支付了2012年至2015年的租金，2016年租金未付。被告承租期间，将房屋转租给第三人胡德宽用于经营。一审法院于2016年10月22日作出（2016）黔8601民初533号民事裁定。原告上诉后，贵阳市中级人民法院作出（2017）黔01民终428号民事裁定，将本案发回重审。一审法院认为，赵黔冬2011年12月1日代原告与被告签订的《租赁合同》获得原告认可，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。现合同期限届满，原告诉请被告支付2016年租金24000元并腾还房屋，符合合同约定和法律规定，���以支持；但原告关于10000元违约金的诉请，不符合合同约定和法律规定，不予支持；被告辩称已投入18万元、原告补偿10万元才腾还房屋的理由无合同约定，亦不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决：一、被告田电在本判决生效之日起十日内支付原告赵千僖2016年租金24000元；二、被告田电、第三人胡德宽在本判决生效之日起三十日内将所租房屋腾还原告赵千僖；三、驳回原告赵千僖的其余诉讼请求。案件受理费200元，由原告赵千僖负担50元，被告田电负担150元。本院二审期间，当事人围���上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交售货单、摊位租赁合同、户外门头（招牌）临时设施设置合格证、夜郎土花猪宅吉店费用明细（复印件），拟证明其投入18万元用于诉争房屋装修；被上诉人对此不予认可。被上诉人提交委托书，拟证明被上诉人委托赵黔冬处理诉争房屋相关事宜；上诉人对此不予认可。二审经审理查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，赵黔冬2011年12月1日代被上诉人与上诉人签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自义务。上诉人主张被上诉人不是本案的适格主体，赵黔冬与被上诉人之间不存在任何代理关系。在已××铁路运输法院（2016）黔8601民初75号民事判决中认定赵千僖与赵黔冬为委托代理��系，其对赵黔冬的行为承担民事责任，赵千僖与田电签订的《租赁合同》合法有效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项“下列事实，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；”，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”之规定，被上诉人是诉争房屋的所有权人，其与赵黔冬之间是委托代理关系，被上诉人应为本案适格的原告，故对于上诉人的上述主张，本院不予采纳。一审判决田电支付赵千僖2016年租金24000元，田电、胡德宽将诉争房屋腾还赵千僖符合法律规定，本院予以维持。上诉人主张本案遗漏了诉讼参与人孟湘伟，认为其与孟湘伟就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，租期为2010年2月10日至2015年3月31日，与本案其与被上诉人签订的《租赁合同》有重合之处，因其并未提交相关证据予以证明，且其在两次一审审理过程中也并未申请追加孟湘伟为本案当事人，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”之规定，对于上诉人关于遗漏当事人的主张，本院不予支持。上诉人认为未形成附合的装饰装修物应归其所有，其有权拆除，因在本案中上诉人并未举证具体说明未形成附合的装饰装修物的范围，本案中不宜一并处理，可由当事人另行协商解决。上诉人在二审调查中补充要求被上诉人赔偿其对门面投入的18万元，但并未提交充分证据予以证明，且其主张的装修损失部分，并无合同约定，亦不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，本院不予支持。综上所述，田电的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人田电负担。本判决为终审判决。审 判 长 韦 娟审 判 员 唐有临审 判 员 龙 珑二〇一七年七月二十一日法官助理 陶海峰书 记 员 卢 军 微信公众号“”