（2017）晋0830民初537号

裁判日期: 2017-07-21

公开日期: 2017-09-27

案件名称

原告张效荣诉芮城县金桥房地产开发有限公司、盛达包装彩印有限公司一审民事判决书

法院

芮城县人民法院

所属地区

芮城县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张效荣,芮城县金桥房地产开发有限公司,山西芮城盛达包装彩印有限公司,封爱芳

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

山西省芮城县人民法院民事判决书（2017）晋0830民初537号原告：张效荣，男，1960年4月7日生，汉族，住芮城县X乡X村*组，农民。委托诉讼代理人：张磊，男，1983年11月19日生，汉族，住芮城县X乡X村*组，农民。系张效荣之子。委托诉讼代理人：李美娜，女，1983年2月21日生，汉族，住芮城县X乡X村*组，农民。系张效荣儿媳。被告：芮城县金桥房地产开发有限公司。法定代表人：张彦平，董事长。委托诉讼代理人：许雷，男，1982年4月26日生，汉族，住芮城县X镇X路X小学，该公司员工。委托诉讼代理人：张开民，山西瀛航律师事务所律师。被告：山西芮城盛达包装彩印有限公司。法定代表人：杨彦彬，执行董事。第三人：封爱芳，女，1968年7月29日生，汉族，住芮城县风陵渡镇后北曲村后坡李家巷***号，农民。委托诉讼代理人：李重兴，男，1967年8月9日生，汉族，住芮城县风陵渡镇后北曲村后坡李家巷***号，农民。系封爱芳丈夫。原告张效荣与被告芮城县金桥房地产开发有限公司（以下简称“金桥公司”）、山西芮城盛达包装彩印有限公司（以下简称“盛达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后于二零一六年九月二十六日作出（2016）晋0830民初133号民事判决，被告“金桥公司”不服判决提起上诉，运城市中级人民法院于二零一六年十二月二十三日作出（2016）晋08民终2893号裁定：“一、撤销芮城县人民法院（2016）晋0830民初133号民事判决；二、本案发回芮城县人民法院重审。”本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。重审期间，本院依法追加封爱芳为第三人参加了诉讼。原告张效荣及其委托诉讼代理人张磊、李美娜、被告“金桥公司”委托诉讼代理人许雷、张开民及第三人封爱芳委托诉讼代理人李重兴到庭参加了诉讼，被告“盛达公司”经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2012年二被告联合开发建设位于芮城县亚宝南路东侧的盛世嘉园小区，我于2012年12月3日到金桥公司盛世嘉园售楼部就该小区1号楼2单元3层北户单元房签订售房合同，又于2014年5月20日签订补充合同一份，合同约定2014年7月30日前交付房屋，但至今未交付。现诉请法院责令被告依合同约定履行交付房屋义务，交付该小区1号楼2单元3层北户单元房。原告为证实其主张，向法庭提供的主要证据：1、（1）落款为2013年11月19日“售房合同”一份，拟证明在盛世嘉园售楼部就该小区1号楼2单元3层北户与其签订有“盛世嘉园住宅小区售房合同”一份；（2）落款为2012年12月3日“售房合同”一份，拟证明因对房价协商变更，在2013年11月19日“售房合同”的基础上，重新签订有本合同一份；2、预交房款通知单一份，拟证明所购买的房屋价款及附属设施的项目应交费用清单。3、杨彦彬经手时间为2012年12月3日并加盖“盛达公司”财务专用章的收款收据一份，金额为人民币10万元；杨彦彬经手并加盖“芮城县金桥房地产开发有限公司盛世嘉园售楼部”印章的收款收据二份，金额分别为人民币10万元、5万元；杨彦彬书写的收条一份，金额为人民币2万元；拟证明原告已向被告交付房款27万元。4、土地开发协议书复印件一份，拟证明“金桥公司”和“盛达公司”共同开发盛世嘉园。5、芮城县新概念广告创意有限公司证明复印件一份、收据复印件一份，拟证明盛世嘉园售楼部于2012年12月5日在芮城县新概念广告创意有限公司制作广告牌及广告牌安装。被告“金桥公司”辩称：我公司与原告不存在房屋买卖关系，不存在房屋交付义务；原告未向我公司交纳分文购房款；原告提供的售房合同及收据系盛达公司法定代表人杨彦彬行为；涉案合同属于预约合同，而非房屋买卖合同；我公司已将该争讼房屋1号楼2单元3层北户合法出售给第三人，且进行了预售房屋备案登记；故请求依法驳回原告对我公司的诉讼请求。被告“金桥公司”对其主张，提供主要证据如下：1、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设用土地使用权证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及城建部门的开工放线记录、芮城县发展和改革局《关于核准芮城县金桥房地产开发有限公司建设盛世嘉园小区商住楼项目申请报告的通知》及《竣工验收证明书》，拟证实“盛世嘉园”楼盘建设项目的开发主体及预售主体系“金桥公司”,该建设项目于2013年7月5日经城建部门实地放线开工,该建设项目2013年3月4日芮城县发展和改革局已批准。2、“金桥公司”在设立的售楼部使用的“芮城县金桥房地产开发有限公司盛世嘉园售楼部”印章一枚，拟证实该枚印章系本公司在售楼部设立后刻制的认可使用的唯一印章。3、2016年1月8日甲方山西新翔建筑安装工程有限公司与乙方杨彦彬、丙方“盛达公司”、丁方“金桥公司”达成的协议一份,拟证明开发的“盛世嘉园”楼盘建设项目完工后，已于2016年1月8日对参加楼盘开发的合作各方的债权债务进行了清算，并以实物形式即以所建设房屋的对价进行了分割折抵。被告“盛达公司”经合法传唤缺席，未提交书面答辩意见。审理期间法庭核对涉案事实，公司法定代表人杨彦彬称：1、我公司与“金桥公司”协议联合开发“盛世嘉园”小区，约定由我公司投入土地，“金桥公司”负责办理揭牌手续并垫资，我公司有房屋的经营销售权。2、以“金桥公司”名义设立有售楼部，工作人员有“金桥公司”和我公司人员共同参与。3、当时与购房者签订的是预售房合同，不是正式的购房合同。4、原告所诉售房合同及补充合同及收款收据等都是经我手签订和收款，这些手续没有移交给“金桥公司”。5、我公司在售房过程中，共使用过三个“芮城县金桥房地产开发有限公司盛世嘉园售楼部”印章；第一枚印章是共同认可的，第二枚、第三枚是我在电影院旁刻章门店刻的。6、原告张效荣不是实际买房人，而是以房顶其原来的借款。被告“盛达公司”向法庭递交证据有：（1）2012年9月19日“盛达公司”与“金桥公司”签订的《土地联合开发协议书》一份；（2）2013年5月14日的《建筑工程施工合同》一份；（3）“盛达公司”法定代表人杨彦彬的记账本一册(有文字记载内容的正反面共26页已全部复制存卷）；（4）2016年1月8日甲方山西新翔建筑安装工程有限公司与乙方杨彦彬、丙方“盛达公司”、丁方“金桥公司”为主体的四方当事人达成的协议一份。第三人封爱芳述称：我从“金桥公司”交款买房，争讼房屋是我的。同时提交有《商品房买卖合同（预售）》及交款凭据。经审理查明：被告“金桥公司”系具有四级资质的房地产开发企业。2013年3月4日经芮城县发展和改革局审批，取得“盛世嘉园”楼盘建设项目《关于核准芮城县金桥房地产开发有限公司建设盛世嘉园小区商住楼项目申请报告的通知》批准文书。2013年4月8日取得《建设工程规划许可证》，2013年4月10日取得《建设用地规划许可证》，2013年6月28日取得《建筑工程施工许可证》，2013年9月18日取得（2013）晋商房预售芮字第016号《商品房预售许可证》；以土地挂牌出让方式取得开发的“盛世嘉园”楼盘所在地亚宝南路东侧土地使用权；经芮城县国土局审核批准于2014年8月20日取得芮国用（2014）第2014023号《土地使用权证》。该建设项目于2013年7月5日经城建部门实地放线开工，承建单位为山西新翔建筑安装工程有限公司。2014年8月11日取得《竣工验收证明书》。在开发“盛世嘉园”楼盘过程中，被告“金桥公司”与“盛达公司”就“盛世嘉园”楼盘开发双方签订《土地联合开发协议书》一份，协议共同开发“盛世嘉园”房产项目，约定设立“芮城县金桥房地产开发有限公司盛世嘉园售楼部”负责对外宣传与销售，并刻制了该名称的印章。售楼部人员由二被告的工作人员共同参加组成。销售过程中，由于“盛达公司”售房人员未按协议约定将全部售房款打入“金桥公司”设立的银行账户，双方因售房发生分歧，“金桥公司”收走正在使用的双方认可的第一枚“售楼部”印章。之后“盛达公司”的法定代表人杨彦彬自行刻制了第二枚“售楼部”印章并使用。该第二枚印章因故被他人收走后，杨彦彬又自行刻制了第三枚“售楼部”印章也己使用。经法庭核实比对，同一时期已经诉讼本院的多起与二被告的房屋买卖合同纠纷案卷材料，结合被告“金桥公司”及被告“盛达公司”的法定代表人杨彦彬陈述的事实，并根据当庭质证情况，三枚印章刻制使用的大致期间确定为：第一枚印章使用时间为2013年7月至2014年7月；第二、三枚印章使用时间为2014年7月以后。原告于2013年11月9日和2014年5月6日分别预交购买“盛世嘉园”楼盘房屋款10万元、5万元，由“盛达公司”的法定代表人杨彦彬经手，给原告出具了加盖二被告共同认可的第一枚“售楼部”印章的收款收据。2012年12月3日由“盛达公司”的法定代表人杨彦彬经手，给原告出具了加盖“盛达公司”财务专用章的10万元收款收据一份，收款事由为：2号楼3单元3层东户。2014年5月20日由“盛达公司”的法定代表人杨彦彬经手，给原告出具的2万元收条一份。经庭审核对，原告提供的落款为2013年11月9日的“售房合同”一份，甲方一栏加盖二被告共同认可的第一枚“售楼部”印章，但无经办人签名，原告对该份合同中填写内容不能明确说明系何人填写，也无法释明该份合同形成过程及被告方参与人。原告又提供的落款日期相同的“预交房款通知单”，在庭审中称该通知单上的内容为原告自己填写，被告方无经办人签名。原告庭审中又称前述日期（2013年11月9日）之后又因房价变更形成了落款为2012年12月3日的“售房合同”。经核对该合同印章系被告“盛达公司”的法定代表人杨彦彬使用自行刻制的第三枚印章所形成，乙方张效荣的签名系张效荣儿媳李美娜书写。另查明，2016年1月8日（甲方）山西新翔建筑安装工程有限公司与（乙方）杨彦彬、（丙方）“盛达公司”、（丁方）“金桥公司”达成协议一份；证实开发的“盛世嘉园”楼盘建设项目完工后，已于2016年1月8日对参加楼盘开发的合作及参与投资各方的债权债务进行了清算，并以实物形式即以所建设房屋的对价进行了分割折抵。在上述四方结算债权债务过程中，被告“盛达公司”向被告“金桥公司”核对并移交了其公司经手的11户的购房合同及与购房户之间的债权债务清单；本案原告张效荣不包括在11户内。再查明，被告“金桥公司”于2014年2月14日就涉案房屋与第三人封爱芳签订有“商品房买卖合同（预售）”一份，于2016年1月15日在芮城县房地产管理所申请备案登记，至今尚未办理房屋所有权审批登记。涉案房屋一直由“金桥公司”控制，尚未实际交付使用。审理中，原告还提供有内容为：“今收到张效荣款贰万元整20000收款人杨彦斌2014、5、20”的收条一张，但未提供该款与购房有关系的证据。本院认为，原告持二份“售房合同”、“交款通知单”等要求被告交付房屋，其中落款时间为2013年11月9日的“售房合同”及“盛世嘉园小区预交房款通知单”，虽加盖二被告共同认可的第一枚“售楼部”印章，但“售房合同”中被告方无经办人签名，原告对该份合同中填写内容不能明确说明系何人填写，也无法释明该份合同形成过程及参与人，不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同成立要件，加之“预交房款通知单”系原告自己填写，无法确认“售房合同”“预交房款通知单”系被告的意思表示，依法对被告不具有约束力；落款为2012年12月3日的“售房合同”系被告“盛达公司”的法定代表人杨彦彬使用自行刻制的第三枚印章所形成，且所署日期在第三枚印章刻制形成之前，现“金桥公司”均不予认可，故该“售房合同”不具有客观性，不具备原告取得涉案房屋的效力。原告以此为据要求交付房屋的请求，因无有效凭据，其主张证据不足，本院不予支持。鉴于原告无取得涉案房屋的有效依据，无法取得涉案房屋，则被告收取原告主张的购房款15万元无合法理由及依据，依法应予以退还，并承担因此而给原告造成的合理损失。关于本案中由原告交付给“盛达公司”的法定代表人杨彦彬出具的加盖“山西芮城盛达包装彩印有限公司”财务专用章的10万元，因收款时间在“盛世嘉园”项目立项之前，也未移交给“金桥公司”，现“金桥公司”也不予认可，应由收款方“盛达公司”予以返还并承担因此而给原告造成的合理损失。因原、被告没有约定损失赔偿标准，按中国人民银行同期银行贷款基准利率标准计付较为合理。原告所举杨彦彬个人签名收取的2万元，因收条上未明确款项用途，原告也无证据证明该款与购房有关，故该宗款项本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张效荣要求被告芮城县金桥房地产开发有限公司、山西芮城盛达包装彩印有限公司交付房屋的诉讼请求。二、被告芮城县金桥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告张效荣人民币十五万元及利息（其中10万元利息从2013年11月19日起、5万元利息从2014年5月6日起均按中国人民银行同期银行贷款基准利率标准计付至本判决要求给付之日）。三、被告山西芮城盛达包装彩印有限公司在本判决生效后十日内返还原告张效荣人民币十万元及利息（利息从2012年12月3日起按中国人民银行同期银行贷款利率标准计付至本判决要求给付之日）。如逾期未履行本判决确定的金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告芮城县金桥房地产开发有限公司、被告山西芮城盛达包装彩印有限公司各承担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时于递交上诉状之日起七日内向上诉法院缴纳上诉费，上诉于山西省运城市中级人民法院。审　判　长　　赵　鸿审　判　员　　张中让人民陪审员　　薛宋杰二〇一七年七月二十一日书　记　员　　刘洁茹来源：