（2017）赣0902民初2316号

裁判日期: 2017-07-21

公开日期: 2017-08-30

案件名称

叶小毛与张剑勇、苏蕾房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宜春市袁州区人民法院

所属地区

宜春市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

叶小毛,张剑勇,苏蕾,宜春市恒通置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0902民初2316号原告（反诉被告）：叶小毛，女，汉族，1991年12月18日出生，身份证住址：上饶市广丰县，委托诉讼代理人：周洪平，江西利元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄璐，江西利元律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张剑勇，男，汉族，1971年8月14日出生，江西省宜春市人，住山东省济南市历下区，委托诉讼代理人：何帆，江西日泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏蕾，女，汉族，1971年6月27日出生，山东省济南市人，住山东省济南市历下区，系被告张剑勇妻子。委托诉讼代理人：何帆，江西日泰律师事务所律师。被告（反诉被告）：宜春市恒通置业有限公司，住所地：宜春市袁州区高士路366号，统一社会信用代码：913609025535337985。法定代表人：付文坤，该公司总经理。原告叶小毛（反诉被告、以下简称原告）与被告张剑勇、苏蕾（反诉原告）、宜春市恒通置业有限公司（反诉被告，以下简称恒通置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周洪平和张剑勇、苏蕾的委托诉讼代理人何帆、恒通置业公司法定代表人付文坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与张剑勇、苏蕾于2017年3月29日签订的《宜春市存量房买卖合同》合法有效，并判令张剑勇、苏蕾继续履行包括协助办理房地产变更登记手续等合同义务；2、判令判令恒通置业公司协助原告与张剑勇、苏蕾办理房地产过户手续；3、本案诉讼费用由张剑勇、苏蕾承担。事实和理由：2016年下半年，原告与张剑勇、苏蕾就宜春市袁州区重桂路130号1栋1单元501室房屋买卖达成初步意见，2017年3月22日，双方与恒通置业公司签订《房地产买卖经纪合同》，约定由恒通置业公司协助买卖双方对所售房屋办理房屋产权过户手续，并支付了相关费用。2017年3月29日，双方及恒通置业公司在宜春市房屋产权交易中心签订《宜春市存量房买卖合同》，该合同约定张剑勇、苏蕾出售宜春市重桂路130号1栋5层1单元501室房屋，房款总价为445000元，并约定了付款方式为按揭付款。当日，宜春市房屋产权交易中心审核双方材料后，核准准予交易。房屋买卖合同签订后，原告按合同约定支付了首付款，并交纳了相关税费。双方共同在银行办理了银行按揭手续，原告在通知张剑勇、苏蕾的代理人前往宜春市房屋产权交易中心办理过户手续并领取新的房屋权属证书时，张剑勇、苏蕾以房屋拆迁可能会增值为由拒不继续履行合同义务，恒通置业公司与买卖双方多次沟通时，张剑勇、苏蕾要求原告增加价款，否则不予协助办理过户。此后，原告多次致函给张剑勇、苏蕾、恒通置业公司要求办理过户，均遭到拒绝，原告故诉至法院。张剑勇、苏蕾答辩并反诉称：1、双方签订的《房屋买卖合同》显示公平，并且不符合民事法律关系中的等价有偿原则，双方签订合同日期为2017年3月22日，约定价款为445000元，但2017年4月7日，袁州区棚户区改造总指挥部对外正式发布《老区政府大院、袁河中路南岸旧城区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施方案》，正式将本案争议房屋列入拆迁补偿范畴，经测算，张剑勇、苏蕾的该房屋可得现金补偿790000元。2、根据政府的实施方案，涉拆迁房屋不得进行转让行为。现要求：1、请求依法撤销原告与张剑勇、苏蕾签订的《宜春市存量房买卖合同》以及《房地产买卖经纪合同》。2、请求判令恒通置业公司配合办理相关撤销事宜。3、本案案件受理费和反诉费用由原告、恒通置业公司承担。事实与理由：原告与张剑勇、苏蕾于2017年3月22日签订《房地产买卖经纪合同》，约定张剑勇、苏蕾位于宜春市××的房屋一套出售给原告，价款为445000元，面积为142.55㎡，合同签订后，袁州区棚户区改造总指挥部发布拆迁补偿实施方案，拆迁后张剑勇、苏蕾可得补偿款790000元。张剑勇、苏蕾长期在外，办理此事系委托其父母全权办理，且其父母也长期在外，对于房屋即将拆迁一事无从知晓，签订买卖合同是出于违背真实意思表示情况下做出，况且价格差距过大，属于严重显示公平的合同，本案的客观情况，也完全符合情势变更的构成要件，故张剑勇、苏蕾提起反诉，请求撤销合同。原告针对张剑勇、苏蕾的反诉辩称：1、买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效。2、张剑勇、苏蕾的反诉没有事实和法律依据，应予驳回，标的房屋早在2016年政府就出台了相关征求意见稿，张剑勇、苏蕾应当知道并预见房屋可能被拆迁的情况，不符合情势变更的条件。恒通置业公司对原告的诉讼请求及张剑勇、苏蕾的反诉请求答辩称：该笔业务是双方协商好的，恒通置业公司只是代办过户手续，对双方说的都没有意见。原告为证明其主张，提交了如下证据：《宜春市存量房买卖合同》、《房地产买卖经济合同》、《宜春市房屋交易与产权告知书》转账汇款凭据一份、收款收据两份、增值税普通发票一份、《关于立即协助办理房地产过户手续的函》两份及邮寄证明三份、2016年12月1日中国宜春政府网上公布的《宜春市人民政府关于向社会公开征求意见的通知》。张剑勇、苏蕾对上述证据经质证发表意见如下：对于两份合同，张剑勇、苏蕾认为是在违背真实意思表示的情况下签订的；对产权交易告知书，张剑勇、苏蕾认为仅能证明双方履行了平台上的程序，但是产权仍在张剑勇、苏蕾名下；对于收款的事实无异议；对于原告发的催促函，张剑勇、苏蕾认为此时双方已知道标的房屋纳入拆迁范围，已通知原告通过其他途径解决问题；对于政府对于拆迁征求意见的通知，张剑勇、苏蕾认为此时尚未确定，且具有一定的局限性，不能证明张剑勇、苏蕾知晓此情况。恒通置业公司对上述证据经质证均无异议。张剑勇、苏蕾为证明其主张，提交了如下证据：《房地产买卖经纪合同》一份、照片一份、济南市历下区燕山街道和平路北社区以及山东国华物业管理有限公司出具的《证明》一份、恒通置业公司原告张继军与范艳华的通话录音一份、《袁州区人民政府关于袁河中路南岸旧城区棚户区改造项目房屋征收的公告》一份、宜春市袁州区人民政府《关于对袁河中路南岸旧城区棚户区改造项目房屋实施征收的决定》一份、《关于对灵泉社区、龙泉社、东城社区等房屋面积丈量汇总及违建面积进行公示的通知》以及灵泉社区棚户区改造房屋丈量汇总表各一份、争议房屋拆迁后可得相关款项的计算明细一份。对上述证据，原告质证意见如下：对于合同无异议；对于照片中居委会对房屋测量的通知，2016年政府已出台通知即将拆迁；对于山东方面出具的证明，不符合证明资格，且所述与事实不符；对于通话录音，不能证明原告知晓房屋要拆迁的情况；对于政府的公告、决定和通知，对真实性无异议，标的房屋属于公告发布前已经过产权交易中心核准的交易对象，不属于公告所说不可转让的范围；对于拆迁可得款项的计算明细，原告不认可张剑勇、苏蕾自行制作的材料。恒通置业公司对上述证据经质证无异议。庭审中，张剑勇、苏蕾申请的恒通置业公司员工张继军出庭作证述称，其在恒通置业公司任销售总监，与原告并不认识，因岗位职责负责协调双方处理该业务，双方就买卖房屋自行协商好之后各自通过代理人找到恒通置业公司代办过户事宜，但因张剑勇、苏蕾得知房屋要被拆迁而无法继续办理手续，房产证、准许交易告知书、买卖合同包括按揭合同、缴纳契税的原件和房地产交易过户手续费凭证等办理手续所需的材料在恒通置业公司手中。本院对双方均予认可的事实予以确认，并结合庭审情况对双方提交证据进行审查，作为认定本案事实的依据。本院经审理认定事实如下：被告张剑勇、苏蕾系宜春市重桂路153号5层房屋（产权证号4-××1）的所有权人，于2016年下半年在58同城网站发布信息称有意出售标的房屋，原告委托其姐夫肖绍冬于2017年3月份与张剑勇、苏蕾委托的代理人即张剑勇父母联系，双方协商好价格后，于2017年3月22日与恒通置业公司签订《房地产买卖经纪合同》，请恒通置业公司为买卖双方代办过户事宜，合同载明房屋面积为142.55平方米，成交价格为445000元，原告于签订该合同时支付20000元定金，买卖双方于交纳定金后十个工作日内提供贷款所需材料，面签按揭贷款时买方支付给卖方首付款（含定金）135000元，在银行审批通过买方的贷款叁拾壹万元后三个工作日内，双方必须配合经纪方办理房屋产权过户手续，合同还对买卖双方及经纪方的权利义务、违约责任等进行了约定。2017年3月24日，原告通过银行转账向张剑勇、苏蕾委托的代理人舒小萍支付房款135000元。原告和张剑勇、苏蕾及恒通置业公司于2017年3月29日签订《宜春市存量房买卖合同》，再次确认张剑勇、苏蕾将宜春市重桂路153号5层住宅房屋一套出卖给原告，价款为445000元，双方约定于2017年6月20日之前由张剑勇、苏蕾将该房屋交付给原告，并约定了各方的权利义务。同日，宜春市房屋产权交易中心审查核实后，准予了原告与张剑勇、苏蕾的交易，原告按规定缴纳了房屋转让相关税费。原告及张剑勇、苏蕾将房产证、准许交易告知书、房屋买卖合同、银行按揭贷款合同、缴纳契税的凭证和房地产交易过户手续费凭证等办理手续所需的材料交于恒通置业公司手中。在办理按揭贷款手续过程中，张剑勇、苏蕾因得知标的房屋纳入棚户区改造范围，不再配合原告办理按揭及权属变更登记手续，并表示要原告增加价款或者解除合同，双方及恒通置业公司多次通过函件、通话及当面沟通未果，原告故诉至法院。另查明，2016年12月1日，宜春市人民政府在官方网站发布《关于深入推进宜春市中心城区城市棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》，征求对包括标的房屋所在区域在内的中心城区棚户区的征地拆迁实施方案的意见。2017年4月11日，袁州区灵泉街道办事处灵泉社区居委会发布通知，告知各业主配合房屋情况摸底评估和调查。2017年6月6日，袁州区人民政府发布《关于袁河中路南岸旧城区棚户区改造项目房屋征收的公告》和《关于对袁河中路南岸旧城区棚户区改造项目房屋实施征收的决定》，确定对标的房屋实施征收和补偿安置，评估价格为3762元每平方米，选择货币补偿的情况下，在规定签约时间20天内签订协议的，按评估补偿价值的30%给予奖励；在规定签约时间21-30天以内签约的，给予20%的奖励。同时按搬迁速度给予相应的奖励。本院认为，张剑勇、苏蕾在网站发布信息，原告经与张剑勇、苏蕾协商后就房屋买卖达成一致意见，并找到恒通置业公司签订《房地产买卖经纪合同》、《宜春市存量房买卖合同》，系原告与张剑勇、苏蕾及恒通置业公司各方真实意思表示，未违反法律法规规定，具有法律效力，各方应当按照合同约定全面履行义务。原告按合同约定交纳了定金、购房首付款，并经房屋产权交易中心审核准予交易，张剑勇、苏蕾以房屋被纳入征收范围可得补偿超过约定售价为由拒绝配合原告继续完成房屋买卖的行为，有违诚信。故对原告要求确认买卖合同有效并要求张剑勇、苏蕾继续履行合同义务的诉讼请求，本院予以支持。恒通置业公司应继续履行其居间义务，协助双方办理过户手续。张剑勇、苏蕾辩称签订合同非真实意思表示，从其在网站发布信息并于原告找到恒通置业公司委托代办过户手续来看，张剑勇、苏蕾基于对自有房屋是否会因拆迁等因素增值判断不准确而做出的行为，不能认定为意思表示不真实。房屋买卖合同签订时，双方约定房屋售价为445000元，系双方协商一致的结果，并未明显低于市场价格，作为交易一方，原告没有告知房屋可能纳入拆迁的义务，故合同不存在显示公平情形。标的房屋所在区域早于2016年12月份经政府公开征求征收拆迁安置意见，张剑勇、苏蕾基于对自身利益的考量，理应可以预见或者对房屋价值作出理性的判断，双方履行合同过程中，标的房屋涉及拆迁，但房屋拆迁是当事人可以预见或应当预见的，不符合情势变更原则的构成要件，故对张剑勇、苏蕾辩称该合同适用情势变更事由的意见，本院不予采信。张剑勇、苏蕾辩称根据政府公告，拆迁房屋不得进行转让行为，因标的房屋在政府××公告前已经过宜春市房屋产权交易中心核准交易，故对张剑勇、苏蕾反诉原告解除买卖合同和经纪合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告叶小毛与被告张剑勇、苏蕾于2017年3月29日签订的《宜春市存量房买卖合同》合法有效，双方应继续履行。二、原告叶小毛于判决生效后十日内支付被告张剑勇、苏蕾房屋剩余价款310000元，被告张剑勇、苏蕾同时协助办理产权变更登记手续。三、被告宜春市恒通置业有限公司协助原告叶小毛、被告张剑勇、苏蕾办理房屋产权变更登记手续。四、驳回被告张剑勇、苏蕾的反诉请求。案件受理费100元，减半收取计50元，反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告张剑勇、苏蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费100元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春市分行袁山营业部，账号：14×××48。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员　　漆建忠二〇一七年七月二十一日书记员　　范春根 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