（2017）粤1973民初694号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2018-02-28
案件名称
东莞市信欣光电科技有限公司与深圳市盛世宏基投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第三人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市信欣光电科技有限公司,深圳市盛世宏基投资发展有限公司,李文龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十七条，第五十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第二条第一款，第三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1973民初694号原告：东莞市信欣光电科技有限公司，住所为广东省东莞市凤岗镇雁田红石桥工业区原鸿昌织业厂C栋厂房104号。法定代表人：李红，经理。委托代理人：胡杨，广东乐而乐律师事务所律师。被告：深圳市盛世宏基投资发展有限公司，住所为广东省深圳市龙华新区观澜街道新塘村63号汕粤华科技园宿舍楼二楼A号。法定代表人：钟世宏。委托代理人：邓光新，广东宏泰律师事务所律师。第三人：李文龙，男，汉族，1989年11月15日出生，住所为甘肃省武山县，原告东莞市信欣光电科技有限公司诉被告深圳市盛世宏基投资发展有限公司，第三人李文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年3月21日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人胡杨,被告的委托代理人邓光新，第三人李文龙到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转换为普通程序于2017年6月27日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人胡杨、被告的委托代理人邓光新到庭参加诉讼，第三人李文龙经本院依法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市信欣光电科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还租赁保证金10990元；2、被告赔偿原告房屋装修损失75722.5元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年3月1日，原告的投资人李文龙与被告签订了一份《租赁合同》，约定被告将位于东莞市凤岗镇雁田红石桥工业区原鸿昌织业厂C栋厂房104号及宿舍A栋四楼407B、408B租给原告作工业使用3年，即从2016年3月1日起至2019年2月28日止，每月租金为5495元。签合同时原告已向被告缴交了租赁保证金10990元，其后对厂房车间和办公室进行了装修，共花费装修费用100963元。后来，原告以租赁地为注册地投资设立了东莞市信欣光电科技有限公司，并购买了超声波机、丝印机、空压机等电子设备等机器设备和办公设备一批，以原告的名义在此经营并向被告缴交租金和水电费。2016年12月5日，被告在未经原告同意且没有作出任何通知的情况下擅自将原告厂房内的机器设备和产品变卖给他人，并解除了《租赁合同》，其行为已严重侵害了原告的合法权益。原告曾多次向被告主张权利，要求被告退还租赁保证金并赔偿房屋装修损失，但被告不予理睬。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告深圳市盛世宏基投资发展有限公司辩称，1、是李文龙违约在先，至少有三个违约行为：逾期10日以上未交当月房租；未经答辩人同意将涉案房屋转租给原告；长期拖欠工人工资拒不支付。2、原告并不是本案租赁合同的当事人，其原告主体不适格。3、其所提交的装修损失证据不足。4、请求驳回原告的诉求。第三人李文龙陈述认为，没有意见需要发表。经审理查明，2016年3月1日，第三人李文龙与被告签订《租赁合同》一份，约定：1、被告将位于广东省东莞市凤岗镇雁田红石桥工业区原鸿昌织业厂C栋厂房104号及宿舍A栋四楼407B、408B出租给第三人李文龙作工业使用；2、租赁期间3年，从2016年3月1日至2019年2月30日；3、在签订本合同时，李文龙需向被告支付两个月租金10990元作为保证金；4、李文龙必须在每月5号前缴清租金及水电费等相关费用（打入开户名钟世宏在中国工商银行凤岗支行62×××85账户），逾期未交，每日加收千分之五滞纳金，且被告有权停止供水供电及质押李文龙货物等，直至第三人交清房租及有关费用为止。由此产生的经济损失及法律后果概由李文龙负责。若逾期十日以上，则被告有权单方面解除合同，同时没收租赁保证金。被告将解除本合同的通知张贴于李文龙承租房产日常进出处视为通知到达李文龙，李文龙须于被告通知之日起五天内迁出租赁房产，逾期没迁出的，被告有权处置李文龙财产，将该租赁物另行对外出租，李文龙所持原租赁合同自动作废；5、合同期内，李文龙必须按照规定准时支付工人工资，如因李文龙拖欠工人工资所产生的一切纠纷及产生的一切责任，均与被告无关。如因李文龙拖欠工资逃逸，被告有权依法变卖李文龙财产垫付工资，若李文龙财产不足以支付拖欠的工资，被告有权继续向李文龙追缴；6、乙方租赁物业后，不得转租给第三者，否则视为违约，没收保证金并承担给被告造成的一切损失。上述《租赁合同》签订后，李文龙或东莞市信欣光电科技有限公司依约向被告支付了租赁保证金10990元并支付租金到2016年11月。2016年11月30日左右，原告停止经营，被告遂于2016年12月21日在租赁厂房门口张贴解除《租赁合同》通知并于2017年1月5日将案涉房屋出租给案外人。原告主张李文龙是原告的实际投资人，李文龙与被告签订《租赁合同》的目的是为发起设立原告，因此，在原告依法设立后，原告依照与被告的约定在《租赁合同》书上进行了签章，为此提交了由原告签章的《租赁合同》到庭，被告则对原告的前述主张不予确认，认为是李文龙签订《租赁合同》后擅自将案涉房屋转租给原告，并据此主张李文龙是本案租赁合同的当事人，原告诉讼主体不适格，李文龙则对原告的前述主张予以确认并出具了证明一份。原告另主张取得案涉房屋的使用权后，为实现合同目的，委托案外人湘宏装饰工程部对案涉房屋进行了装修，为此产生了装修费100963元，根据合同约定的使用期限36个月、实际使用9个月，按照折旧比例，要求被告赔偿装修费损失75722.25元，为证明其装修费支出，原告提交了装修合同、装修费用结算清单、收款收据到庭。另查明，案涉房屋的建设单位为东莞凤岗雁田鸿昌织业制品厂，已于2003年9月2日取得东莞市建设监理合同备案证，于2004年4月20日取得凤岗镇建筑工程备案登记表，截止本案法庭辩论终结前，被告未能提交案涉房屋的建设工程规划许可证。以上事实，有租赁合同、微信转账截图、支付宝转账截图、证明、厂房装修合同、装修费用结算清单、收据、厂房照片、解除租赁合同通知、东莞市建设监理合同备案证、凤岗镇建筑工程备案登记表及庭审笔录在卷佐证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的主要焦点为，1、原告是否为《租赁合同》的相对人即是否享有诉讼主体资格；2、租赁合同的效力及处理结果。关于第一个焦点，原告主张李文龙是原告的实际投资人，李文龙与被告签订《租赁合同》的目的是为发起设立原告，该项主张，亦得到利害关系人李文龙认可，本院予以采信；被告主张是李文龙将案涉房屋转租给原告，但无提供证据证明，本院不予支持。李文龙以设立原告为目的，与被告签订《租赁合同》，公司成立后，相关的权利义务应由设立后的公司即原告享有和负担，现原告以自己的名义向被告主张合同权利，符合法律规定，本院予以支持；被告主张原告的诉讼主体不适格，无法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点，根据《城市房地产管理法》第二十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，城、镇规划区内的房屋建设，应依法取得建设工程规划许可证，出租人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给承租人的，租赁合同无效。本案中，被告在法庭辩论终结前，未能提供证据证明案涉房屋已经取得了建设工程规划许可证，而其提交的东莞市建设监理合同备案证、凤岗镇建筑工程备案登记表，东莞市建设监理合同备案证只能证明案涉房屋建设过程依法进行了监理，凤岗镇建筑工程备案登记表只具有临时替代性质，并不能证明案涉房屋最终符合建设规划，因此，李文龙与被告签订的《租赁合同》，虽属双方当事人的真实意思表示，但违背了法律的强制性规定，依法应认定为无效。合同无效，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故此，原告为履行《租赁合同》义务，向被告支付的租赁保证金10990元，依法应由被告予以返还；原告为实现合同目的，委托案外人对案涉房屋进行装修，由此产生装修费100963元，有装修合同、装修费用结算清单、收款收据为证，本院予以确认，原告据此要求被告赔偿装修费损失，本院予以支持，但原告在签订《租赁合同》时，未依法审查案涉房屋是否具有建设工程规划许可证，对合同无效结果具有重大过错，故应依法减轻被告的赔偿责任，综合全案案情及原、被告双方的过错程度，本院决定由被告承担50%过错赔偿责任。实际赔偿金额根据案涉房屋的约定租期36个月、已使用10个月折算为（100963元-100963元×10/36）×50%=36458.86元。需要特别说明的是，原告在2016年11月30日左右停业后，被告于2016年12月21日将解除《租赁合同》的通知张贴在租赁厂房门口的行为，符合《租赁合同》约定，自张贴之日起，即视为合同解除，该通知要求原告五日内搬出厂房，结合被告于2017年1月5日将案涉房屋出租给案外人的实际，本院认定原告实际占用厂房的期限从2016年3月1日至12月31日，共计10个月，因此，装修费残值按照应使用36个月、实际使用10个月的比值予以计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认被告深圳市盛世宏基投资发展有限公司、第三人李文龙于2016年3月1日签订的《租赁合同》无效；二、限被告深圳市盛世宏基投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内返还原告东莞市信欣光电科技有限公司租赁保证金10990元并赔偿装饰费损失36458.86元；三、驳回原告东莞市信欣光电科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1968元，由原告东莞市信欣光电科技有限公司负担891元，被告深圳市盛世宏基投资发展有限公司负担1077元。上述受理费，原告起诉时已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 朱红奎人民陪审员 赵春瑞人民陪审员 曾 雯二〇一七年七月二十一日书 记 员 蔡明欢黄安娜附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十三条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 关注微信公众号“”