（2016）粤0703民初6614号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-09-11
案件名称
谭国庆、廖均棠等与黎健华物权保护纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭国庆,廖均棠,冯卫珍,欧阳健明,欧阳耀云,钟翠莹,李怀浩,曾国安,蔡锦刚,伍雪梅,黄国明,黄伟池,罗彪文,郑秀兰,王亮,张琼,黎健华
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0703民初6614号原告：谭国庆，男，1959年4月23日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：廖均棠，男，1971年9月19日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：冯卫珍，女，1974年9月30日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：欧阳健明，男，1972年6月23日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：欧阳耀云，男，1945年3月6日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：钟翠莹，女，1993年7月27日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：李怀浩，男，1990年8月14日，汉族，住江门市蓬江区，原告：曾国安，男，1950年9月21日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：蔡锦刚，男，1986年4月7日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：伍雪梅，女，1985年7月13日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：黄国明，男，1981年10月9日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：黄伟池，男，1964年7月11日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：罗彪文，男，1965年8月1日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：郑秀兰，女，1969年7月3日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：王亮，男，1984年8月20日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：张琼，女，1981年5月18日出生，汉族，住江门市蓬江区，以上原告共同委托代理人：岑文毅，系广东天高律师事务所律师。被告：黎健华，男，1964年2月25日出生，汉族，住江门市蓬江区，委托代理人：李旻、刘珊珊，分别是系广东巨信律师事务所律师、实习律师。原告谭国庆、廖均棠、冯卫珍、欧阳健明、欧阳耀云、钟翠莹、李怀浩、曾国安、蔡锦刚、伍雪梅、黄国明、黄伟池、罗彪文、郑秀兰、王亮、张琼诉被告黎健华物权保护纠纷一案，本院于2016年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月21日公开开庭进行了审理。原告谭国庆、曾国安、罗彪文及16个原告的共同委托代理人岑文毅，被告黎健华及其委托代理人李旻、刘珊珊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谭国庆、廖均棠、冯卫珍、欧阳健明、欧阳耀云、钟翠莹、李怀浩、曾国安、蔡锦刚、伍雪梅、黄国明、黄伟池、罗彪文、郑秀兰、王亮、张琼诉称：江门市蓬江区育德街42幢之三的一层至九层楼梯由原告出资购买，全部所有权属于4-9楼房屋业主即原告共同所有。被告购买306房时，其房屋原来为停车场改建，在上述楼梯并没有门口，被告未经原告同意，擅自自行开设门口和使用上述楼梯，而且没有参与楼梯建筑面积的分摊，也没有对原告等所有权人作出合理赔偿，长期无偿使用属于原告所有的楼梯，侵害了原告的所有权、使用权等合法权益。原告于2014年提起诉讼，请求法院判令被告封堵自行开设的门口，恢复原状，法院虽然以被告作为建筑物共有人有权使用楼梯为由驳回原告上述诉讼请求，但是对于被告没有分摊楼梯面积费用问题，建议原告另循其他合法途径解决。对于补偿的标准，原告认为应当按照被告购买房屋时同一区域商品房相近价格计算分摊面积的价格补偿给原告。被告在2003年购买育德街42幢之三306房时，同区房屋价格已达到3000元/平方米，按照使用面积约占建筑面积20%计算，被告购买的306房为120.36平方米，分摊面积为24.072平方米，按照3000元/平方米计算，其房屋分摊面积价款为72216元。即使在原告购买的1997年，房屋实际购买价格也已经达到1561.7元/平方米，按照被告分摊面积为24.072平方米计算，其房屋分摊面积价款也要37593.24元，原告要求被告补偿楼梯分摊面积费用50000元只是折中金额，原告认为是完全公平合理的。原告认为，虽然被告作为建筑物共有人使用楼梯，但是被告仍有责任对原告已经支付楼梯分摊费用的所有权人进行相应合理的经济补偿。然而被告至今既没与原告协商，更加没有作出任何经济补偿，却继续无偿使用属于原告所有的楼梯，继续侵害原告的合法权益。据此，请求判令：1.被告补偿原告楼梯面积价款分摊费50000元；2.被告给予的楼梯分摊费用补偿款由育德街42幢之三的4-9楼房屋业主按照其房屋建筑面积所占有的比例进行分配；3.被告承担本案诉讼费用。原告谭国庆、廖均棠、冯卫珍、欧阳健明、欧阳耀云、钟翠莹、李怀浩、曾国安、蔡锦刚、伍雪梅、黄国明、黄伟池、罗彪文、郑秀兰、王亮、张琼提供的证据有:1.原告身份证15份；2.原告的房产证、共有权证复印件11份；3.被告身份证复印件1份；4.被告的房产证复印件1份；5.蓬江区育德街42幢之三三楼建筑平面图复印件1份；6.商住楼价目表复印件1份；7.谭国庆的购房发票、杂项收费收据2份；8.（2014）江蓬法荷民初字第303号《民事判决书》1份。被告黎健华辩称：因被告与原告对于公共楼梯分摊面积没有达成相关的协议，也没有相关的分割文件，依据《中华人民共和国物权法》第八十条与2000年国家出台的《房产测量规范》中关于对共有面积的处理原则的规定，被告认为对涉案建筑物公共楼梯的分摊面积多少应以其专有部分占公共部分面积的比例确定，即育德街42幢之三306房的建筑面积占42幢之三总面积的比例确定。对于公共楼梯分摊面积费用的标准，被告认为应按照被告购买房屋的价格为准。被告与梁兆政、郭秀圆于2003年10月28日签订的《广东省房地产买卖合同》，约定：1.育德街42幢之三306房屋建筑面积为120.36平方米；2.该房产交易总金额为人民币156468元整。即被告购买房屋的单价是1300元/平方米。原告主张被告购买房屋时同一区域商品房相近价格计算分摊面积费用是不合理的，参照同一区域商品房价格是在涉案房屋价格无依据可依的情况下才采取的做法，而本案中既然被告购买房屋的价格有合同予以证实，那么就应该以购买合同的价格为准计算分摊费用，方为公平合理的方法。二、涉案育德街42幢之三的公共楼梯面积是分摊到4-9层的住宅单元中，公共楼梯的所有权属于4-9层房屋业主共同所有。在（2014）江中法民一终字第646号《民事判决书》中法院已查明确认505室的业主阮云宇、805室的业主张运财与樊启英已向法院表示明确放弃实体权利，故被告分摊费用属于505室和805室业主的部分，原告是无权收取的。同时，公共面积分摊的费用，原告是没有任何权利向被告收取的，因为依照规定，公共面积分摊的费用在购房时，是计算在房款之中的，并将分摊之后的面积计入房产证的面积中，既然这样，那被告分摊的楼梯的面积也应重新计入房产证面积，而且该笔费用只能由开发商向被告主张。被告黎健华在诉讼期间提供的证据有：1.广东省房地产买卖合同1份；2.江门市蓬江区人民法院（2014）江蓬法荷民初字第303号《民事判决书》1份；3.江门市中级人民法院（2014）江中法民一终字第646号《民事判决书》1份。本院依职权向江门市房产测绘所查询江门市蓬江区育德街42幢之三4-5轴楼梯总面积，江门市房产测绘所于2017年6月20日复函本院，《复函》载有“贵院于2017年6月12号委托本所查询江门市蓬江区育德街42幢之三4-5轴楼梯面积，本所经实地丈量后，江门市蓬江区育德街42幢之三4-5轴楼梯面积为：首到九层均为标准层。每层面积为宽2.7米*长6米=16.2平方米，九层总面积为16.2*9=145.8平方米。层高与面积没有任何关联。以上数据不作为将来办理产权业务依据”。本院查明：江门市蓬江区育德街42号为钢混结构九层房屋，由江门市交通房地产开发有限公司（以下简称交通房地产公司）于1998年开发建设，其中第3层为非住宅，第4-9层为住宅。交通房地产公司于1999年办妥商品房权属初始登记，并将4-5轴的公共楼梯（即涉讼江门市蓬江区育德街42号之三的公共楼梯）的面积摊分入4-9层的住宅单元中，第3层没有参与该楼梯的分摊。2003年，交通房地产公司因客户购买需要，凭市规划局加注“同意1-12轴改为住宅，分户墙可按购房合同约定设置，入户门应与上层住宅形式一致，有关改造工程须执行国家现行的建设与房地产管理法规及规范”的规划图，向江门市住房和城乡建设局申办了将该商住楼第3层1-12轴由原来的商业用途改为住宅用途的变更登记，并按公安部门的门牌定编证明，将该部分房屋分别登记为育德街42幢之二304室、之三305室、306室。交通房地产公司将上述三个单元出售给郭秀圆、梁兆政，双方在购房协议中明确“此房不包住宅楼梯分摊面积，若今后有关楼梯使用占有问题，出现纠纷由权属人负责处理”。郭秀圆、梁兆政办妥上述三个单元的房屋权属登记后将306室出售给被告。2003年10月28日，郭秀圆、梁兆政和被告到房产部门办理过户手续，签订了《广东省房地产买卖合同》，合同约定房屋建筑面积为120.36平方米，价款为156468元，补充协议约定“此房原属商铺性质，现变更为住宅，故此房面积不包住宅楼梯分摊面积，若今后有关楼梯使用占有问题，出现纠纷由乙方（即黎健华）负责”。此后，郭秀圆、梁兆政将该房屋交付给被告使用，被告办理了《房地产权证》和《国有土地使用权证》。2003年11月，被告在涉讼楼梯三楼梯间开设了门口，后该楼4-9层住户书面向被告提出异议，并于2004年3月14日向被告发出《敬告》书，认为育德街42幢三层以下是商铺，被告新开的门口是属于违章建筑，要求被告恢复原状。与此同时，该楼4-9层住户还向江门市城市建设管理监察支队投诉，该支队作出编号为0003542的《违法违章处理通知书》认定被告私自开门口，责令被告恢复原状。2006年6月12日，江门市城市建设管理监察支队作出《关于收回编号为000354违法违章处理通知书的说明》，内容载明“2004年3月16日，我支队接到有关育德街四十二幢之三的业主在三楼梯间开设门口的投诉，由于当事人当时未能提供规划部门的有关文件，执法人员认为此行为违反了《广东省实施〈城市规划法〉办法》中的有关规定，发出限期整改通知书，责令当事人限期恢复原貌，其后，业主向我支队提供了规划、公安、房产等部门提出的意见，根据此情况我支队收回编号为0003542的违法违章处理通知书，并要求其开门口的业主，按有关部门的意见，做好协商工作”。2013年11月，被告进入江门市蓬江区育德街42幢之三306室装修并居住。2014年3月19日，谭国庆、廖均棠、冯卫珍、欧阳健明、欧阳耀云、谭艳雯、曾国安、蔡锦刚、伍雪梅、黄国明、黄伟池、罗彪文、郑秀兰、王亮、张琼等15人以被告擅自在涉案三楼楼梯开设入户门，侵害其合法财产为由向本院提起诉讼，要求法院判令被告立即停止侵权行为，立即封堵擅自开设在江门市××××房门口，恢复原状。本院于2014年9月9日作出（2014）江蓬法荷民初字第303号《民事判决书》，判决驳回谭国庆等15人的诉讼请求。谭国庆等15人不服，上诉至江门市中级人民法院，江门市中级人民法院于2014年12月18日作出（2014）江中法民一终字第646号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2016年11月23日，原告提起本案诉讼，要求被告补偿楼梯面积价款分摊费50000元。另查明：江门市蓬江区育德街42幢之三第3-9层住宅登记权属人分别是305室为李毅峰，306室为黎健华，405室为谭国庆，406室为廖均棠与冯卫珍共同共有，505室为阮云宇，506室为欧阳健明与欧阳耀云共同共有，605室原为谭艳雯，现为钟翠莹、李怀浩共同共有，606室为曾国安，705室为蔡锦刚与伍雪梅共同共有，706室为黄国明，805室为张运财与樊启英共同共有，806室为黄伟池，905室为罗彪文与郑秀兰共同共有，906室为王亮与张琼共同共有。上述房屋登记的建筑面积分别是305室为104.26平方米、306室为120.36平方米、405室为119.40平方米、406室为139.99平方米、505室为119.40平方米、506室为139.99平方米、605室为119.40平方米、606室为139.99平方米、705室为119.40平方米、706室为139.99平方米、805室为119.40平方米、806室为139.99平方米、905室为73.03平方米、906室为77.61平方米，合共1672.21平方米,405室、406室、505室、506室、605室、606室、705室、706室、805室、806室、905室、906室的建筑面积合共1447.59平方米。阮云宇、张运财与樊启英向本院明确表示放弃实体权利，不参加本案诉讼。本院认为：本案属物权保护纠纷。关于被告应否向原告补偿楼梯面积分摊费的问题。江门市蓬江区育德街42号之三4-5轴的公共楼梯的面积摊分入4-9层的住宅单元中，第3层没有参与该楼梯的分摊，交通房地产公司出售江门市蓬江区育德街42号之三306房屋时也明确“此房不包住宅楼梯分摊面积”，现在该楼梯由江门市育德街42幢之三第3至9层的05和06单元住户使用，被告在购房后亦使用该楼梯上下楼，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”的规定，原告是江门市育德街42幢之三4-9层的05和06单元业主，原告在购房时支付了楼梯面积分摊费，现原告要求被告补偿楼梯面积分摊费，合法合理，本院予以支持。至于被告以被告分摊的楼梯面积应重新计入房产证面积为由，抗辩原告无权向被告主张补偿楼梯面积分摊费，只能由开发商向被告主张，本案讼争的是楼梯面积分摊费的补偿问题，交通房地产公司在出售房屋给郭秀圆、梁兆政的购房协议中已明确“此房不包住宅楼梯分摊面积，若今后有关楼梯使用占有问题，出现纠纷由权属人负责处理”，故被告该抗辩意见，理据不足，本院不予采信。关于被告应向原告补偿的楼梯面积分摊费数额。一方面，被告在2003年10月28日与郭秀圆、梁兆政签订《广东省房地产买卖合同》约定房屋建筑面积为120.36平方米，价款为156468元，由此被告购买江门市育德街42幢之三306室房屋的单价为1300元/平方米。被告抗辩按1300元/平方米计付符合购买合同约定，本院予以采信。原告主张按3000元/平方米或1561.70元/平方米，被告否认，原告未能提供证据证明，故本院不予采信。另一方面，经江门市房产测绘所实地丈量，江门市蓬江区育德街42幢之三4-5轴楼梯首至九层的总面积为145.80平方米，则被告应计付补偿费的楼梯面积为10.49平方米[145.80平方米×（120.36平方米÷1672.21平方米）]。由此，被告应补偿楼梯面积分摊费为13637元(1300元/平方米×10.49平方米)。经核算，被告应向原告谭国庆补偿1124.81元[13637元×（119.40平方米÷1447.59平方米）]，向原告廖均棠、冯卫珍补偿1318.77元[13637元×（139.99平方米÷1447.59平方米）]，向原告欧阳健明、欧阳耀云补偿1318.77元[13637元×（139.99平方米÷1447.59平方米）]，向原告钟翠莹、李怀浩补偿1124.81元[13637元×（119.40平方米÷1447.59平方米）]，向原告曾国安补偿1318.77元[13637元×（139.99平方米÷1447.59平方米）]，向原告蔡锦刚、伍雪梅补偿1124.81元[13637元×（119.40平方米÷1447.59平方米）]，向原告黄国明补偿1318.77元[13637元×（139.99平方米÷1447.59平方米）]，向原告黄伟池补偿1318.77元[13637元×（139.99平方米÷1447.59平方米）]，向原告罗彪文、郑秀兰补偿687.98元[13637元×（73.03平方米÷1447.59平方米）]，向原告王亮、张琼补偿731.12元[13637元×（77.61平方米÷1447.59平方米）]，向阮云宇补偿1124.81元[13637元×（119.40平方米÷1447.59平方米）]，向张运财、樊启英补偿1124.81元[13637元×（119.40平方米÷1447.59平方米）]。阮云宇、张运财和樊启英已向法院明确表示放弃实体权利，故本院在本案中对被告应对阮云宇、张运财和樊启英补偿的楼梯面积分摊费不予处理。综上，被告应向本案16个原告补偿楼梯面积分摊费共11387.38元，其中向原告谭国庆补偿1124.81元，向原告廖均棠、冯卫珍补偿1318.77元，向原告欧阳健明、欧阳耀云补偿1318.77元，向原告钟翠莹、李怀浩补偿1124.81元，向原告曾国安补偿1318.77元，向原告蔡锦刚、伍雪梅补偿1124.81元，向原告黄国明补偿1318.77元，向原告黄伟池补偿1318.77元，向原告罗彪文、郑秀兰补偿687.98元，向原告王亮、张琼补偿731.12元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黎健华在本判决发生法律效力之日起三日内向原告谭国庆、廖均棠、冯卫珍、欧阳健明、欧阳耀云、钟翠莹、李怀浩、曾国安、蔡锦刚、伍雪梅、黄国明、黄伟池、罗彪文、郑秀兰、王亮、张琼补偿楼梯面积分摊费11387.38元，其中向原告谭国庆补偿1124.81元，向原告廖均棠、冯卫珍补偿1318.77元，向原告欧阳健明、欧阳耀云补偿1318.77元，向原告钟翠莹、李怀浩补偿1124.81元，向原告曾国安补偿1318.77元，向原告蔡锦刚、伍雪梅补偿1124.81元，向原告黄国明补偿1318.77元，向原告黄伟池补偿1318.77元，向原告罗彪文、郑秀兰补偿687.98元，向原告王亮、张琼补偿731.12元；二、驳回原告谭国庆、廖均棠、冯卫珍、欧阳健明、欧阳耀云、钟翠莹、李怀浩、曾国安、蔡锦刚、伍雪梅、黄国明、黄伟池、罗彪文、郑秀兰、王亮、张琼的其他诉讼请求。如果被告黎健华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，由原告谭国庆、廖均棠、冯卫珍、欧阳健明、欧阳耀云、钟翠莹、李怀浩、曾国安、蔡锦刚、伍雪梅、黄国明、黄伟池、罗彪文、郑秀兰、王亮、张琼负担800元，由被告黎健华负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长 冯立章代理审判员 杨婷焕代理审判员 赵 旸二〇一七年七月二十一日法官 助理 张景泉书 记 员 杨海棠