（2017）川01民终3061号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-10-30
案件名称
成都聚侨国际贸易有限公司、成都市莱蒙商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
成都聚侨国际贸易有限公司,成都市莱蒙商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终3061号上诉人（原审被告、反诉原告）：成都聚侨国际贸易有限公司。住所地：成都市武侯区二环路南四段**号。法定代表人：刘艾军，董事长。委托诉讼代理人：刘生武，四川海岷律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺志，公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都市莱蒙商业管理有限公司。住所地：成都市武侯区二环路南四段**号*栋****号。法定代表人：罗文俊，执行董事。委托诉讼代理人：王奇志，四川蜀泰律师事务所律师。上诉人成都聚侨国际贸易有限公司（以下简称聚侨公司）因与被上诉人成都市莱蒙商业管理有限公司（以下简称莱蒙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初7630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚侨公司上诉请求：1.维持（2016）川0107民初7630号民事判决第一项；2.撤销（2016）川0107民初7630号民事判决第二至十一项；3.判令莱蒙公司赔偿聚侨公司装修损失费5000000元、设备损失1792000元、人工损失1030413元、水电费损失435000元、广告宣传费损失233690元；4.判令莱蒙公司退还聚侨公司履约保证金521793.6元、装修保证金50000元；5.一、二审诉讼费由莱蒙公司负担。事实和理由：1.聚侨公司提供的《成都市规划管理局暂停施工通知书》明确处罚对象是莱蒙公司，处罚事由是修建电梯现场不能提供建设工程规划许可证，说明莱蒙公司的行为涉嫌违法修建电梯，足以证明莱蒙公司隐瞒装修事实，其装修活动影响超市经营。2.案涉房屋因莱蒙公司的装修活动遭到破坏，造成租赁房屋存在安全隐患。莱蒙公司的装修是否通过消防验收不影响其施工的违法性，消防部门验收只审查电梯安装通风、防火措施是否合法，根据民法通则第四十九条等规定，一审法院在发现莱蒙公司上述违法行为的时候，应当依法向成都市规划管理局提出对莱蒙公司给予行政处罚的司法建议，但是一审法院不但拒不提出司法建议，反而支持莱蒙公司不正当的诉讼请求，二审法院应予纠正。3.莱蒙公司未保障聚侨公司的经营活动顺利进行，存在严重的违约行为，应赔偿聚侨公司主张的损失。4.莱蒙公司未按照法律规定和合同约定向聚侨公司提供适格的租赁房屋，聚侨公司享有不安抗辩权。合同法第六十八条、第二百一十六条、第二百三十一条、第二百三十三条等均有规定，应由莱蒙公司负责举证其所提供的房屋是否适格，当莱蒙公司不能提供适格的租赁房屋时，聚侨公司享有不安抗辩权，有权解除合同、中止缴纳租金、拒绝缴纳水电等费用，而且莱蒙公司不能要求聚侨公司支付律师费。5.一审判决适用法律不当。一审法院没有充分审查聚侨公司提供的证据，导致适用法律不当，应当适用合同法第六十八条、第二百一十六条、第二百三十一条、第二百三十三条之规定，支持聚侨公司的反诉主张。莱蒙公司辩称，聚侨公司的上诉理由不成立，请求维持原判。1.莱蒙公司没有收到《成都市规划管理局暂停施工通知书》、《责令限期整改通知书》、《安全生产消费隐患限期整改通知书》，而且上述文件是聚侨公司收到，聚侨公司也没有送达给莱蒙公司，有关部门也没有联系莱蒙公司。2.是否有规划证与房屋是否存在安全隐患是不同意思，莱蒙公司的装修和安装均经消防部门的验收通过，不存在房屋安全隐患。3.聚侨公司引用的法律依据不能证明其关于不安抗辩权的观点，合同法第二百三十三条约定的是租赁物危及安全健康时，但是聚侨公司并没有证据证实，故聚侨公司的陈述与事实不符。莱蒙公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的《租赁合同》及聚侨公司向莱蒙公司返还承租房屋；2.请求判令聚侨公司按照租赁合同约定的标准支付租金至房屋实际交付日止（截止2016年5月31日的租金为1043587.2元，截止2016年10月31日的租金为2348071.2元），以及按应付租金总额5‰每日的标准计算违约金（截止2016年5月31日的违约金为554405.7元，截止2016年10月31日的违约金为2109350.63元）；3.请求判令聚侨公司支付莱蒙公司代为缴纳的水电费（截止2016年5月31日为501729.82元，截止2016年9月14日为648282.37元），以及逾期付款滞纳金（截止2016年9月14日为282487.6元）；4.请求聚侨公司支付莱蒙公司维权产生的律师费172000元。聚侨公司向一审法院反诉请求：1.请求判令莱蒙公司赔偿聚侨公司装修损失5000000元；2.请求判令莱蒙公司赔偿聚侨公司设备损失1792000元；3.请求判令莱蒙公司退还聚侨公司履约保证金521793.6元；4.请求判令莱蒙公司返还聚侨公司装修保证金50000元；5.请求判令莱蒙公司赔偿聚侨公司人工工资经济损失1030413元、水电费损失435000元、房屋租金损失260897元、广告宣传费损失233690元，上述损失共计1960000元。一审法院查明，对当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对双方争议的问题，一审法院查明：2015年7月15日，莱蒙公司与聚侨公司签订《租赁合同》约定聚侨公司承租莱蒙公司位于成都莱蒙置地广场3栋（地下室）-1层222号商铺用作经营超市，建筑面积为6522.42平方米，实用面积为5723.79平方米，租赁期限为2015年7月1日至2030年6月30日，计租日期为2015年7月1日，租赁期间聚侨公司是商标“优良尚品”的全部权利和权益所有人或授权使用人。合同还约定莱蒙公司须于2015年7月17日前交付商铺，聚侨公司的开业时间不迟于2015年10月1日。合同签订后，聚侨公司向莱蒙公司缴纳了履约保证金521793.6元，装修保证金50000元。合同第4.2.2条约定：“租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，及/或给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该违约行为及/或赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接扣除乙方的租赁保证金（不影响甲方可行使的任何其他权利或补救办法），以补偿甲方因乙方该等违约行为而造成的损失或者损害，并书面通知乙方……”合同第11.2.4条约定：“甲方将尽最大努力采取一切合理的措施保障乙方合法经营活动的顺利进行。”合同第13.9条约定：“甲方因违反下述约定导致乙方的经营受到干扰的，乙方有权在干扰期间免除租金及其他任何费用的缴纳，直至干扰排除；如因干扰导致乙方无法正常营业的，乙方有权解除本合同，甲方应赔偿乙方的全部经济损失”13.9.1条约定：“租赁期内，非因可以归责于乙方的事由，甲方不得以任何形式干扰或妨碍乙方对商铺及辅助场地、广告位的使用。”13.9.2条约定：“租赁期内，甲方对乙方租赁商铺所在项目范围内的任何新建、改建、扩建及安装不得影响乙方商业项目的经营管理，否则应经乙方书面同意方可进行。”合同第14.1条约定：“在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、推广费……应按欠付金额的5‰支付滞纳金。”14.2条约定：“在租赁期限内，乙方逾期未交水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一天，应按上述费用的2‰或国家有关规定支付滞纳金……逾期达14天以上的，甲方有权委托物业管理公司采取停止供应或使用水、电、燃气、空调……”14.7条约定：“甲方因向乙方催讨租金或其他费用引起的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、律师费）……甲方有权向乙方追缴该等费用、开支。”合同签订后，莱蒙公司将案涉房屋交给聚侨公司使用，聚侨公司随即开始装修案涉房屋。后莱蒙公司开始对案涉房屋所在商场进行整体装修升级。装修过程中，2015年9月10日，案外人深圳市莱蒙物业服务有限公司成都分公司（以下简称“莱蒙物业公司”）向聚侨公司发出《工作联系函》载明：莱蒙物业公司拟在案涉房屋所在商场安装负二层至六层的观光电梯，聚侨公司2015年9月15日回复《商函》，要求莱蒙物业公司在施工前提供相关政府部门批准施工的所有合法手续。莱蒙公司经质证认为不曾收到过《工作联系函》，对真实性不予认可。装修实施过程中，聚侨公司认为莱蒙公司的装修行为影响到超市正常经营，双方发生纠纷。2016年3月3日，聚侨公司向莱蒙公司发出《商函》载明：莱蒙公司未在双方签订租赁合同时告知商场将整体装修的事实，观光电梯也未如期完成安装，案涉房屋墙体漏水、油烟味弥漫等情况严重影响超市正常营业，故要求莱蒙公司补偿经济损失645万元、增加免租期或从商场整体招租比例达到80%开始计算租金。莱蒙公司当庭表示收到了该《商函》。聚侨公司举示一张成都市规划管理局2015年10月22日向成都市莱蒙商业有限公司（优洋上品进口超市）发出的《暂停施工通知书》载明：莱蒙公司修建电梯，未能现场提供建设工程规划许可证，要求莱蒙公司暂停施工。一张成都市城市管理行政执法机关于2015年9月19日向优洋上品超市发出的《责令限期整改通知书》载明：优洋上品超市违规设置广告位，要求优洋上品超市进行整改。一张红牌楼街道办事处于2015年10月15日向莱蒙都会优洋上品出具的《安全生产消费隐患限期整改通知书》载明：优洋上品改变房屋结构，存在安全隐患，须限期整改。拟证明莱蒙公司的装修活动破坏房屋结构、存在安全隐患及莱蒙公司提供的广告位不能使用。莱蒙公司经质证认为未收到过《暂停施工通知书》、《责令限期整改通知书》，《安全生产消费隐患限期整改通知书》，且红牌楼街道办事处出具的《安全生产消费隐患限期整改通知书》并未加盖行政机关公章，真实性难以确认，此外，当时双方均在实施装修活动，行政机关出具的通知书针对的对象不明确，无法确定是针对聚侨公司还是莱蒙公司的装修活动存在违法违规行为。莱蒙公司举示成都市武侯区公安消防大队向莱蒙公司出具的《建设工程消防验收意见书》载明：莱蒙置地广场室内装修工程消防验收合格。莱蒙公司举示水电费发票12张、《关于电费欠款的函》4张、电费欠付清单10张、案外人深圳市莱蒙物业服务有限公司成都分公司出具的《情况说明》、《2016年度超市中央空调能耗分摊表》等证据，拟证明聚侨公司长期拖延水电费、也未支付空调能耗分摊费用32687.03元，经莱蒙公司多次发函催要后，聚侨公司仅缴纳434000元，未缴纳部分由莱蒙公司代缴，截止2016年9月20日聚侨公司尚欠水电费及空调能耗分摊费共计648282.37元。聚侨公司当庭认可使用了水电及空调，也未按期足额交纳水电费。莱蒙公司举示委托代理合同及收据各一份，载明莱蒙公司委托四川蜀泰律师事务所代为追讨房租等费用，并支付律师费172000元，要求聚侨公司承担。聚侨公司质证认为律师费用过高，违反了法律规定。聚侨公司举示30余张聚侨公司薪资表、2张领款单、3张过节费领款表、21张《缴费通知单》和收款收据、标的为5000000元的《建筑装修合同》、《装修工程竣工结标书》、总金额为3100000元《装修款收据》、12张《利润表》、70余张设施设备购买依据及收据、6张支付广告费用的收据等证据，聚侨公司当庭表示尚有1900000元的装修款未支付，拟证明聚侨公司因莱蒙公司的违约行为发生的人工工资经济损失1030413元，水电费损失435000元、广告宣传费损失233690元、装修损失5000000元、设备损失1792000元。莱蒙公司经质证认为上述损失与莱蒙公司无关，莱蒙公司不存在违约行为。聚侨公司举示案涉商场装修照片及房屋漏水照片60余张，拟证明莱蒙公司未尽到修缮义务，又因莱蒙公司整体装修商场、安装观光电梯，致聚侨公司超市的购物通道被堵塞，影响购物环境，顾客量大大减少，经营困难。莱蒙公司经质证认为商场原有的经营主体天虹百货撤场后必然经过外部装修，此举不影响聚侨公司经营，且也是必须的。莱蒙公司装修期间为聚侨公司留有多处通道，不影响聚侨公司经营。案涉房屋漏水，莱蒙公司已经修缮，不存在聚侨公司所述问题。聚侨公司当庭陈述称损失了房屋租金260897元，系经营期间的案涉房屋租金。一审法院认为，莱蒙公司与聚侨公司之间形成的租赁合同法律关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《租赁合同》14.2条约定：“在租赁期限内，乙方逾期未交水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一天，应按上述费用的2‰或国家有关规定支付滞纳金……逾期达14天以上的，甲方有权委托物业管理公司采取停止供应或使用水、电、燃气、空调……”聚侨公司反诉称莱蒙公司故意隐瞒案涉商场即将整体装修的事实，将案涉房屋出租给聚侨公司，在不能提供正常购物环境的情况下，催促聚侨公司于2015年10月1日开业，更向聚侨公司承诺案涉商场的招租比例在2015年12月25日全面开业时达到80%，实际招租比例不足30%。以及莱蒙公司实施装修活动堵塞了超市购物通道，致顾客量减少，超市经营困难，莱蒙公司因实施装修活动被相关行政机关要求暂停施工、限期整改，案涉房屋存在严重安全隐患，房屋严重漏水、经营场所弥漫油烟味经反映后物业不处理，又故意停水停电，让聚侨公司无法正常经营。但举示的装修照片显示装修活动为聚侨公司所经营的超市留了购物通道，同时，从合同附件附图可以看出案涉房屋位于商场中，留有多条通道。此外，聚侨公司未举示足以证明莱蒙公司隐瞒装修事实、因装修活动影响超市经营、案涉商场没有达到承诺的招租比例等证据，而莱蒙公司并未收到行政机关出具的处罚通知书，且行政机关处罚期间莱蒙公司与聚侨公司均各自在实施装修，行政处罚通知书针对的处罚对象并不能确定是针对莱蒙公司还是聚侨公司的装修活动，聚侨公司举示的现场照片无法证明案涉房屋被莱蒙公司的装修活动破坏，存在安全隐患的事实，同时，莱蒙公司装修工程已通过消防验收。故聚侨公司反诉称莱蒙公司未保障聚侨公司的经营活动顺利进行，莱蒙公司存在严重违约行为的说法，没有事实依据，一审法院不予采纳。莱蒙公司不存在违约行为，聚侨公司要求莱蒙公司承担因莱蒙公司的违约行为发生的人工工资经济损失1030413元、设备损失1792000元、装修损失5000000元、广告宣传费损失233690元的诉讼请求，一审法院不予支持。聚侨公司要求莱蒙公司承担租赁期间的房屋租金损失260897元、水电费损失435000元，因聚侨公司并未缴纳过房屋租金，也认可使用了水电，但未按时足额缴纳水电费，故聚侨公司的上述损失，没有事实依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”合同签订后，聚侨公司一直未支付租金，经莱蒙公司数次催要后仍拒绝支付，合同目的无法实现。故莱蒙公司要求解除双方签订的租赁合同，返还案涉房屋的诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《租赁合同》第4.2.2条约定：“租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，及/或给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该违约行为及/或赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接扣除乙方的租赁保证金（不影响甲方可行使的任何其他权利或补救办法），以补偿甲方因乙方该等违约行为而造成的损失或者损害，并书面通知乙方……”合同解除后，莱蒙公司应当返还聚侨公司缴纳的装修保证金50000元。鉴于聚侨公司未按期缴纳房屋租金及水电费、空调分摊费的事实，属于违约行为，按照合同的约定，未缴纳部分应当从履约保证金当中扣除，聚侨公司未支付租金数额已经超过履约保证金521793.6元，该保证金数额由莱蒙公司从聚侨公司未支付租金数额中扣除。故聚侨公司要求莱蒙公司返还装修保证金50000元的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《租赁合同》第4.1条：“2015年7月1日至2016年2月29日期间每平方米月租金人民币五元，2016年3月1日至2017年1月31日期间每平方米月租金人民币四十元……”合同签订后，聚侨公司未支付过租金，属于违约行为，应当承担违约责任。聚侨公司认可使用了水电及空调，期间已经支付了水电费435000元，未支付空调使用费32687.03元。故莱蒙公司要求聚侨公司支付2015年7月1日至2016年2月29日的房屋租金，按每平方米5元/月计算，为260896.8元，2016年3月1日起至2016年12月1日合同解除之日的租金，为2356767.76元，2016年12月2日至实际腾退之日的房屋使用占用费（按260896.8元/月计算），以及莱蒙公司代缴的水电费用、空调能耗费共计648282.37元的诉讼请求，符合法律的规定，一审法院予以支持。根据《租赁合同》第14.1条约定：“在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业管理费、推广费……应按欠付金额的5‰支付滞纳金。”因合同约定的滞纳金计算标准过高，一审法院酌情调整为每日0.65‰的计算标准，超出部分不予支持。故莱蒙公司要求聚侨公司支付逾期支付租金的滞纳金（2015年7月1日至2016年2月29日期间的房屋租金滞纳金为：以260896.8元为基数，从2016年3月1日起至实际履行之日止，按每日0.65‰计算；2016年3月1日起至2016年12月1日的房屋租金滞纳金为：以为2356767.76元为基数，从2016年12月2日起至实际履行之日止，按每日0.65‰计算），逾期支付水电费、空调费滞纳金（以648282.37元为基数，从2016年9月21日起至实际履行之日止，按每日0.65‰计算，暂计算至2016年12月1日为30339.6元）的诉讼请求，符合合同的约定，一审法院予以支持。根据《租赁合同》14.7条约定：“甲方因向乙方催讨租金或其他费用引起的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、律师费）……甲方有权向乙方追缴该等费用、开支。”聚侨公司拖欠租金、水电费等费用，莱蒙公司委托四川蜀泰律师事务所代为追讨，并支付律师费172000元，结合莱蒙公司的诉讼标的，该金额并未超出四川省律师协会规定的律师法律服务费收费标准，故莱蒙公司要求聚侨公司承担该律师费，符合合同的约定，一审法院予以支持。上述莱蒙公司向聚侨公司返还装修保证金50000元，与聚侨公司应向莱蒙公司支付的房屋租金品迭后，聚侨公司向莱蒙公司支付2015年7月1日至2016年12月1日的租金为2045870.96元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除成都市莱蒙商业管理有限公司与成都聚侨国际贸易有限公司于2015年7月15日签订的《租赁合同》；二、成都聚侨国际贸易有限公司在判决生效之日起五日内向成都市莱蒙商业管理有限公司腾退位于成都市武侯区二环路南四段51号成都莱蒙置地广场3栋（地下室）-1层222号商铺；三、成都聚侨国际贸易有限公司在判决生效之日起五日内向成都市莱蒙商业管理有限公司支付2015年7月1日至2016年12月1日的租金为2045870.96元；四、成都聚侨国际贸易有限公司在判决生效之日起五日内向成都市莱蒙商业管理有限公司支付2016年12月2日至实际腾退之日的房屋使用占用费，按260896.8元/月计算；五、成都聚侨国际贸易有限公司在判决生效之日起五日内向成都市莱蒙商业管理有限公司支付拖欠的水电费用、空调能耗费共计648282.37元；六、成都聚侨国际贸易有限公司在判决生效之日起五日内向成都市莱蒙商业管理有限公司支付2015年7月1日至2016年2月29日期间的房屋租金滞纳金（以260896.8元为基数，从2016年3月1日起至实际履行之日止，按每日0.65‰计算）；七、成都聚侨国际贸易有限公司在判决生效之日起五日内向成都市莱蒙商业管理有限公司支付2016年3月1日起至2016年12月1日的房屋租金滞纳金（以为2356767.76元为基数，从2016年12月2日起至实际履行之日止，按每日0.65‰计算）；八、成都聚侨国际贸易有限公司在判决生效之日起五日内向成都市莱蒙商业管理有限公司支付水电费、空调能耗费滞纳金（以648282.37元为基数，从2016年9月21日起至实际履行之日止，按每日0.65‰计算，暂计算至2016年12月1日为30339.6元）；九、成都聚侨国际贸易有限公司在判决生效之日起五日内向成都市莱蒙商业管理有限公司支付律师费172000元；十、驳回成都市莱蒙商业管理有限公司的其他诉讼请求；十一、驳回成都聚侨国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21848元，反诉案件受理费42895元，共计64743元，由成都聚侨国际贸易有限公司负担60000元，由成都市莱蒙商业管理有限公司负担4743元。二审中，莱蒙公司提供支付律师费的付款凭证及发票，证明律师费172000元已实际支付，按合同约定应由聚侨公司承担。聚侨公司质证认为票据的真实性无异议，但不认可证据的关联性。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，针对双方当事人争议的焦点问题，作如下评析：一、关于莱蒙公司安装电梯的行为是否造成案涉承租房屋安全隐患问题。聚侨公司上诉认为莱蒙公司违规安装电梯，严重威胁员工及购物客人的人身安全。从双方提供的证据显示，聚侨公司提供的有关部门发的《暂停施工通知书》、《责令限期整改通知书》、《安全生产消费隐患限期整改通知书》，其行为发生的时间均在公安消防大队出具的《建设工程消防验收意见书》之前，消防部门针对莱蒙置地广场室内装修工程出具了验收合格的意见，说明了莱蒙公司安装的电梯符合相关规定，不影响房屋结构，不存在安全隐患的事实。二审中，聚侨公司申请对莱蒙公司安装的电梯是否存在安全隐患进行鉴定。本院认为，消防部门已对案涉房屋的装修工程作出验收合格的意见，聚侨公司未提供验收结论存在虚假性的证据，故聚侨公司申请鉴定的理由不成立。二、关于莱蒙公司的整体装修是否影响聚侨公司正常经营问题。聚侨公司上诉认为莱蒙公司在2015年9月下旬至2016年1月中旬期间对整栋大楼进行装修，影响了其正常经营。从莱蒙公司提供的有关装修照片显示，在莱蒙公司装修期间为聚侨公司经营的超市留有多条购物通道，未影响莱蒙公司的正常经营。虽然莱蒙公司的装修活动对聚侨公司的超市经营会产生一定的影响，但按照双方合同中第13.11条约定，莱蒙公司因商场的长远发展所进行的工程改造装修造成聚侨公司损失的，莱蒙公司不承担损失赔偿责任。故聚侨公司认为装修活动影响正常经营的主张没有证据证实，不能成立。三、关于聚侨公司主张的不安抗辩权是否成立问题。聚侨公司上诉认为莱蒙公司不能提供适格的租赁房屋享有不安抗辩权。不安抗辩权是指双方合同成立后，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据证明，后履行方丧失或可能丧失履行能力时享有中止履行合同的权利。本案中，双方于2015年7月15日签订《租赁合同》后，莱蒙公司将案涉房屋移交给了聚侨公司，聚侨公司进行了投资经营，按照《租赁合同》第4.1.1.1条约定，聚侨公司应在每个交租期的25日前向莱蒙公司一次性足额支付下个交租期的租金，但在履行过程中，聚侨公司未按合同约定先履行支付租金的义务，导致莱蒙公司请求解除合同，其责任在聚侨公司。在二审中，聚侨公司未提供证据证明莱蒙公司存在可能丧失履行能力的证据，其主张享有不安抗辩权的理由不符合法律规定的情形，本院予以驳回。四、关于聚侨公司是否承担172000元律师费问题。在双方签订的《租赁合同》中第14.7条明确约定莱蒙公司因向聚侨公司催讨租金或其他费用引起的所有费用和开支（包括诉讼费、律师费），莱蒙公司有权向聚侨公司追缴。在审理中，莱蒙公司提供了实际支付律师费的相关票据，其支付的律师费未违反相关收费标准，按约定，聚侨公司应承担责任。五、关于聚侨公司主张返还履约保证金521793.6元和装修保证金50000元问题。一审法院已作出返还的认定，因聚侨公司拖欠莱蒙公司的租金，已从聚侨公司未付租金数额中进行了抵扣，二审予以确认。综上，聚侨公司上诉请求莱蒙公司赔偿装修、设备、经营等损失费用，没有事实和法律依据，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64743元，由上诉人成都聚侨国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐云国审判员 赵 锋审判员 龚 耘二〇一七年七月二十一日书记员 谭小雨 搜索“”