（2017）兵08民终580号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-07-26
案件名称
石河子市新世纪房地产开发有限公司与刘三成、李清莲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石河子市新世纪房地产开发有限公司,刘三成,李清莲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2017）兵08民终580号上诉人（原审被告、反诉原告）：石河子市新世纪房地产开发有限公司，住所地:新疆石河子市7小区北一路128-1号。法定代表人：周玉新，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋骑，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：薛绍明，男，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘三成，男，1962年12月22日出生，住石河子市。被上诉人（原审原告、反诉被告)：李清莲（刘三成之妻)，女，1966年10月24日出生，住石河子市。上诉人石河子市新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司)因与被上诉人刘三成、李清莲房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2017）兵9001民初1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新世纪公司的委托诉讼代理人宋骑、薛绍明，被上诉人刘三成、李清莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世纪公司上诉请求：撤销一审判决第一项和第三项或发回重审，并由被上诉人承担一、二审案件受理费和送达费。事实和理由：一、本案诉讼主体错误。根据（2012）石民初字第2877号民事判决和（2013）兵八民二终字第83号民事判决查明的内容可以认定案外人梁唯是侵权行为人，故被上诉人应向梁唯主张侵权责任。现被上诉人向上诉人主张侵权责任属于诉讼主体错误，应当驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、关于被上诉人主张的迟延交房违约金的问题，在（2012）石民初字第2877号案件中被法院驳回，现被上诉人再次针对同一诉讼请求提起诉讼，违反了一事不再理的审理原则，故对被上诉人的该诉讼请求应当予以驳回。三、一审法院应在查明事实的基础上，依职权将可能承担民事责任的行为人追加进入诉讼当中，但一审法院却判决不应承担民事责任的上诉人承担责任，于法无据，应予撤销或者发回重审。四、一审法院认定上诉人违约属于认定事实不清，采信证据不当。根据上述两案认定的事实，被上诉人认可上诉人不存在逾期交房行为，案外人梁唯是实际侵权人，因侵权所造成的损失均应由梁唯承担，故一审法院判决上诉人违约并承担违约责任错误。即使上诉人承担违约责任，计算时间也应当从2012年7月24日起至2013年3月26日止。原因是：第一，上诉人是按照合同约定向被上诉人出具石河子市X小区世纪佳苑X栋XXX号房屋交接单，但因侵权人梁唯的行为致使被上诉人无法实际取得房屋。第二，（2012）石民初字第2877号民事判决书于2013年3月26日判决上诉人向被上诉人履行交付房屋义务后，在法院对涉案房屋无法执行的情况下，上诉人为使被上诉人尽快取得房屋对侵权人梁唯进行司法诉讼，并对装修房款先行支付。五、合同中违约责任的约定也是明确的，根据被上诉人提交的《商品房预售合同签约证明和预售合同备案登记表》可以证实被上诉人知道备案时间，但被上诉人在合同备案后不履行交纳房款的义务，上诉人要求被上诉人承担逾期交付房款违约责任的请求具有事实和法律依据，应予支持。被上诉人刘三成、李清莲辩称：二被上诉人没有违约。被上诉人只是申请房屋买卖合同登记备案，并不知道登记部门何时审批备案的。二被上诉人是在通过贷款，由银行交纳房款之后领取的房屋钥匙。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告刘三成、李清莲向一审法院起诉请求：1.判令新世纪公司给付原告违约金53434.8元；2.判令新世纪公司赔偿原告贷款利息17300.73元；3、判令本案诉讼费及送达费由新世纪公司承担。反诉原告新世纪公司向一审法院起诉请求：判决刘三成、李清莲承担违约金3156.51元，并承担反诉费用。一审法院认定事实：2011年11月16日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的石河子市X小区世纪佳苑X栋XXX号房屋，房屋总价款为383320元。被告选择分期付款，2011年11月16日首付200000元，剩余房款办理银行按揭于合同签订备案后30日内付清。出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人逾期交付房屋超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按照房屋价款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告交纳了房屋首付款200000元。2011年11月23日，该合同在石河子市相关部门备案。原告于2012年4月23日支付房款83320元。2012年7月23日通过办理银行按揭贷款向被告支付房款100000元。2012年7月24日，被告给原告出具石河子市X小区世纪佳苑X栋XXX号房屋移交单。原告持被告出具的房屋移交单向施工单位索要其购买的房屋钥匙入住时，发现该房屋已被案外购房人梁唯装修并使用。因原告与被告新世纪公司就房屋交付事宜协商未果，2012年8月22日，原告遂以房屋买卖合同纠纷将被告新世纪公司诉至该院。2013年3月26日，该院作出（2012）石民初字第2877号民事判决书，判决：被告新世纪公司于本判决生效之日起30日内向原告交付石河子市X小区世纪佳苑X栋XXX号房屋；驳回原告其余诉讼请求。原告不服提出上诉，新疆生产建设兵团第八师中级人民法院于2013年6月24日作出（2013）兵八民二终字第83号民事判决：驳回上诉，维持原判。因一审、二审法院判决理由部分称原告还需通过另外的诉讼解决梁唯入住争议房屋及由此产生的损失问题，原告于2013年8月将新世纪公司和梁唯诉至该院。该院于2014年2月作出（2013）石民初字第3055号判决，认为因原告以合同之诉已将被告新世纪公司诉至法院，且法院生效判决已确定被告新世纪公司向原告交付争议房屋，故对原告再行要求梁唯返还争议房屋及赔偿损失的诉讼请求，该院不予支持，判决驳回刘三成、李清莲的全部诉讼请求。2014年7月16日，梁唯将新世纪公司、王博、北泉公司诉至该院，要求三被告交付石河子市X小区X栋XXX号房屋，赔偿其装修费用82600元。该院审理后作出（2014）石民初字第2878号民事判决，认为被告王博受新世纪公司委托交付钥匙，却发错钥匙，带错房屋，应由委托人新世纪公司承担相应的赔偿责任，判决新世纪公司向梁唯交付石河子市X小区X栋XXX号房屋，赔偿房屋装修损失63879.14元。新世纪公司不服该判决提起上诉后，经二审法院调解达成（2015）兵八民二终字第392号民事调解书，约定新世纪公司赔偿梁唯房屋装修损失63879.14元。该民事调解书生效后，新世纪公司依约向梁唯支付63879.14元。2016年2月，新世纪公司将被告王博、第三人石河子北泉建筑安装工程有限责任公司、吴贤文诉至该院，要求被告给付装修损失63879.14元。2016年5月17日，该院作出（2016）兵9001民初1410号判决，认为王博接受新世纪公司无偿委托移交房屋，在完成委托事务的过程中将梁唯带入错误的房屋，发放了错误的钥匙，存在重大过失，判决王博承担新世纪公司损失的70%的责任44715.4元。2016年5月25日，经该院执行，原告得到涉案房屋钥匙。一审法院认为，被告新世纪公司在2012年7月24日将房屋移交单交给原告，并未将涉案房屋交付原告。交付房屋是新世纪公司的合同义务，新世纪公司称给付房屋移交单就已经完成交付义务没有合同及法律依据。原、被告经多次起诉后，经该院执行，最终于2016年5月25日才得到本应于2012年7月24日应该得到的房屋。故新世纪公司延迟交付房屋是不可争议的事实。交错房屋钥匙的过错，与原告无关，故被告辩称错误交房的过错不在被告的辩解意见该院不予采纳。原、被告对出卖人逾期交房的违约责任约定明确，且逾期交房的违约行为在一系列的诉讼行为中并未处理。故原告请求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，该院予以支持，原告于2012年7月23日交清房款，次日被告将房屋移交清单交付原告，故违约金应当从2012年7月24日开始计算，至2016年5月24日为止。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案原、被告在商品房买卖合同中明确约定了被告逾期交房的违约责任，具有补偿守约方因违约行为所受损失的目的。原告为了支付房款与银行之间发生借贷关系，支付利息行为是其贷款的合同义务，并非因被告违约行为造成。故原告请求被告赔偿原告贷款利息损失该院不予采纳。原、被告签订的商品房预售合同中“剩余房款办理银行按揭于合同签订备案后30日内付清”的约定，因合同备案是反诉原告的合同义务，反诉原告与反诉被告签订合同之后，反诉被告无法掌控也无法知道备案时间，故该约定显然不明确，应属于约定不明。故反诉原告请求反诉被告支付逾期交付房款的违约责任没有合同及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告石河子市新世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告刘三成、李清莲违约金52438.17元（383320元×0.1‰×1368天，2012年7月24日至2016年5月24日）；二、驳回原告刘三成、李清莲的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告石河子市新世纪房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费784元、邮寄送达费90元，合计874元（原告已预交），由被告负担645元，原告自负229元，被告负担部分与前款一并给付原告。反诉案件受理费25元、送达费90元，合计115元，由反诉原告自负（已预交）。本院二审期间，各方当事人没有提供新证据。各方当事人对一审查明的事实无异议，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是一、上诉人是否是本案适格的诉讼主体；二、被上诉人主张的违约金是否属于重复诉讼，如果不是重复诉讼，上诉人是否应向被上诉人赔偿违约金52438.17元；三、被上诉人是否应向上诉人赔偿违约金3156.51元。关于焦点一，上诉人新世纪公司与被上诉人刘三成、李清莲于2011年11月16日签订《商品房预售合同》，故上诉人与二被上诉人是涉案房屋买卖合同的权利义务主体。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，被上诉人依据该合同约定主张上诉人支付逾期交房违约金，上诉人是与本案有直接利害关系的法人，故上诉人是本案适格的诉讼主体，无需追加梁唯作为本案当事人。上诉人关于其不是本案适格诉讼主体、需追加梁唯作为本案当事人的主张于法无据，本院不予支持。关于焦点二，因（2012）石民初字第2877号民事判决未对本案所涉违约金问题进行处理，在被上诉人刘三成、李清莲与案外人梁唯的其他纠纷中也未对此问题进行处理，故被上诉人刘三成、李清莲一审起诉要求被上诉人新世纪公司赔偿违约金，弥补二被上诉人损失的诉讼请求不属于重复诉讼，一审法院受理正确。根据上诉人与二被上诉人签订的《商品房预售合同》第八条的约定，上诉人应于2012年6月30日前向二被上诉人交付涉案房屋。但上诉人仅于2012年7月24日将涉案房屋移交单交付二被上诉人，并未实际向二被上诉人交付房屋。直至2016年5月25日，二被上诉人通过法院强制执行才最终取得房屋，故一审法院认定上诉人因迟延交付涉案房屋的行为构成违约，判决上诉人向二被上诉人赔偿违约金的处理符合合同约定，违约金的计算从上诉人实际违约时起至上诉人履行约定的交付房屋义务时止符合客观事实，本院予以支持。关于焦点三，上诉人与二被上诉人签订的《商品房预售合同》第六条第三款约定，二被上诉人于2011年11月16日首付200000元购房款，剩余房款办理银行按揭于合同签订备案后30日内付清。据此，应认定双方约定的交纳房款的时间是办理完贷款和房屋登记备案手续后30日内。本案中，二被上诉人在与上诉人签订《商品房预售合同》的2011年11月16日即填写了备案登记表，行政管理部门登记备案时间是2011年11月23日，而上诉人未提供证据证实其已通知二被上诉人行政管理部门何时对《商品房预售合同》进行了登记备案，故不应以2011年11月23日为交纳房款的时间。依据查明的事实，银行于2012年7月23日将按揭贷款100000元给付上诉人，此时交纳房款的两个条件，即：办理完贷款和房屋登记备案才具备，二被上诉人应当在此后的30日内支付房款。二被上诉人在2012年7月23日即支付最后一笔房款，属于在约定时间付清全部购房款，不构成违约，不应向上诉人承担赔偿3156.51元违约金的违约责任。综上所述，上诉人新世纪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1111元，由上诉人石河子市新世纪房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 杨新宝审判员 商 栋审判员 李红敏二〇一七年七月十一日书记员 石 静