（2017）皖13民终1445号

裁判日期: 2017-07-21

公开日期: 2017-08-30

案件名称

李亚、吴小丽房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省宿州市中级人民法院

所属地区

安徽省宿州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李亚,吴小丽,邱军

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省宿州市中级人民法院民事判决书(2017)皖13民终1445号上诉人（原审被告）：李亚，男，1964年11月10日出生，汉族，住安徽省灵璧县，委托诉讼代理人：马瑞祥，安徽徽灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴小丽，女，1977年2月2日出生，汉族，住安徽省灵璧县，被上诉人（原审原告）：邱军，男，1978年12月30日出生，汉族，住安徽省灵璧县，上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：张广义，安徽锦和律师事务所律师。上诉人李亚因与被上诉人吴小丽、邱军因与房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2016）皖1323民初3631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李亚上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.从业人员生活补助费16800元并非营业损失，是按照房屋面积每25平方米补偿一个人，每月400元，给付3个月，补偿给房屋所有权人；2.案涉合同约定租赁期间内拆迁，租赁方可得到拆迁办赔付的经营损失，其余归李亚获得，说明李亚可以获得营业损失补偿，案涉营业损失补偿自2016年12月1日至2018年12月1日，合计24个月，吴小丽与邱军在上述期间内因合同解除无权获得此补偿，且其二人也未支付此期间的租赁费，如果获得此款属不当得利；3.李亚与邱军协商达成协议，由其获得装潢及附属物补偿费38556元，经营损失归李亚所有；4.拆迁办所有的补偿均是对房屋所有权人给予的经济补偿，权利主体是房屋所有权人，与租赁人无关，租赁人无权获得任何补偿。吴小丽、邱军共同辩称，1.营业损失双方已经通过协议方式约定归吴小丽及邱军所有，该约定不违反法律规定，对双方均具有约束力；2.从业人员补助费是补偿给经营者，并非房屋所有权人；3.装潢补助费的约定是原协议的补充，并非变更，一审未将剩余房租退还错误。吴小丽、邱军向一审法院起诉请求：李亚支付其房屋拆迁补偿款中的营业损失140760元、装修费38556元、电梯拆装费6000元，合计185316元；李亚退还房屋租赁费18750元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：吴小丽与邱军系夫妻关系。2014年12月1日，邱军与李亚签订房屋租赁协议，约定李亚将位于灵璧县灵城镇花园街西段门面三间三层，偏房两间两层，租赁给邱军经营使用；租期为六年，房屋年租金为75000元，2014年12月1日至2017年12月1日租金一年一付，2017年12月1日后每年均按上年租金的10%递增；租赁期间如不可抗拒的自然因素造成房屋无法继续租赁（如地震、拆迁等），合同无法履行，自行终止；在六年租赁期间内拆迁，邱军可得到拆迁办赔付经营损失费，一楼院内厨房装修，如遇拆迁，赔偿平方由李亚获得，如赔偿房屋造价李亚、邱军各50%获得，一楼东面两间门面整体（门顶除外）装修三楼整体装修（不包括三楼窗、防盗门）的赔偿，李亚退还邱军的剩余房租，其余由李亚获得；在六年租赁期间内转租，不再经营，合同第五条规定全部由甲方获得。2016年涉案房屋需拆迁，同年9月19日李亚、邱军就拆迁装潢、附属物损失达成一致意见，即李亚同意给付邱军装潢、附属物损失38556元，后因经营损失未能达成协议。另查明：电梯拆装费6000元，李亚、邱军已领取；应赔偿的营业损失124200元，从业人员生活补助费16800元。依照吴小丽、邱军的申请，一审法院于2016年10月27日作出(2016)皖1323民初3631号民事裁定书，对李亚享有的拆迁补偿款予以保全。一审法院认为，邱军与李亚于2014年12月1日签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示，双方应按照协议的约定全面履行自己的义务。合同约定租赁期限为六年及在六年租赁期间内拆迁，邱军可得到拆迁办赔付经营损失费，一楼院内厨房装修，如遇拆迁，赔偿平方由李亚获得，如赔偿房屋造价李亚、邱军各50%获得，一楼东面两间门面整体（门顶除外）装修三楼整体装修（不包括三楼窗、防盗门）的赔偿，李亚退还邱军的剩余房租，其余由李亚获得。因2016年该房屋需要拆迁，拆迁办赔付在李亚名下的营业损失124200元，从业人员生活补助费16800元，应由李亚支付给吴小丽、邱军。2014年9月19日李亚、邱军就拆迁装潢、附属物损失达成一致意见，即李亚同意给付邱军装潢、附属物损失38556元，该款应当由李亚给付。吴小丽与邱军未提供证据证明其交付房门钥匙的具体时间，其要求退还剩余房租的请求，不予支持；电梯拆装费6000元，其二人已实际领取，故其要求李亚的请求，不予支持。综上，李亚应给付营业损失124200元、从业人员生活补助费16800元、装潢、附属物损失38556元，合计179556元。李亚抗辩称吴小丽未在租赁合同上签字，不具有诉讼主体资格，因吴小丽与邱军系夫妻关系，且二人共同实际经营，故此抗辩理由不成立，李亚抗辩称该款仍在拆迁办，吴小丽与邱军不能要求其给付，因该款项赔付的主体是李亚，现该款李亚未领取的原因是该款被一审法院保全，故此抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条之规定，判决：一、李亚应于判决生效后给付吴小丽、邱军营业损失、从业人员生活补助费、装潢、附属物损失，合计人民币179556元；二、驳回吴小丽、邱军的其他诉讼请求。案件受理费4360元，减半收取2180元，由李亚负担。二审中，当事人未提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，邱军、李亚于2014年12月1日签订了两份房屋租赁协议，双方对于签订的先后顺序在诉讼中发生争议。审理认为，有手写拟稿部分的租赁协议，将租赁期5年改为6年，并在拆迁事宜及出租方义务上进行改动，完全打印的租赁协议将上述手写改动部分进行确认，并细化了如遇拆迁对所赔付款项如何分配，应是对手写拟稿协议的细化和补充。故，本院对邱军及吴小丽主张详细约定拆迁赔付款项如何分配的租赁协议签订在后的理由予以采信，双方应当按照该份协议约定的内容履行义务。关于从业人员生活补助费16800元的归属，在租赁合同中双方对此并未进行约定，因案涉房屋被拆迁之前一直由邱军与吴小丽租赁使用，该笔费用系对房屋被拆迁后，之前在此房屋从事劳动获取生活来源人员的补助，故该笔费用应当由邱军与吴小丽获得。李亚认为合同中未约定应由其所有的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于124200元经营损失的问题，双方在租赁合同第五条约定“在陆年租赁期间内拆迁，乙方（承租方）可得到拆迁办赔付经营损失费”，该约定不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定六年租赁期间是自2014年至2020年，案涉房屋于2016年进行拆迁，发生在六年的租赁期间内，因此，按照约定经营损失费应当归邱军与吴小丽享有。李亚上诉主张经营损失费应归其所有与约定不符，本院不予采信。2016年9月19日，李亚与邱军对于装潢、附属物费用38556元约定归邱军所有，李亚与邱军均签字确认，该书面约定中并未推翻租赁合同中关于其他拆迁补偿（赔偿）费用的归属，应视为对于租赁合同的补充，故，李亚上诉认为该约定包含经营损失费归其所有无事实依据，本院不予采纳。另，一审判决对诉讼保全费1670元的负担未予确定，二审予以纠正。综上，李亚上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。诉讼保全费1670元，二审案件受理费4360元，均由李亚负担。本判决为终审判决。审判长　丁　伟审判员　吴昊彧审判员　赵　路二〇一七年七月二十一日书记员　朱贝贝附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。来自：