（2017）辽08民终1350号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人孙文生与被上诉人解远明、原审第三人营口金金尊房产经纪有限公司确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省营口市中级人民法院
所属地区
辽宁省营口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙文生,解远明,营口金金尊房产经纪有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽08民终1350号上诉人（原审原告）：孙文生，男，1969年5月15日出生，汉族，工人，住大石桥市。被上诉人（原审被告）：解远明，男，1988年8月10日出生，汉族，工人，住大石桥市。委托诉讼代理人：刘戈，系辽宁创越律师事务所律师。原审第三人：营口金金尊房产经纪有限公司。住所地：大石桥市。法定代表人：刘正伟，总经理。委托诉讼代理人：田启祥，男，1991年12月26日出生，汉族，住大石桥市。上诉人孙文生因与被上诉人解远明、原审第三人营口金金尊房产经纪有限公司确认合同无效纠纷一案，不服辽宁省大石桥市人民法院（2016）辽0882民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙文生、被上诉人解远明的委托诉讼代理人刘戈、原审第三人营口金金尊房产经纪有限公司的委托诉讼代理人田启祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙文生上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，发回重审或改判。二、本案诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决驳回上诉人的诉讼请求是认定事实不清，适用法律错误。应当予以改判或发回重审，理由如下：一、2015年12月21日上诉人向第三人借款9.5万元，同时将其自有的坐落于大石桥市的房屋抵押给第三人，并将该房相关手续交予第三人。后第三人伪造《房屋买卖协议》，未经上诉人同意私自到大石桥市房产交易大厅办理房屋所有权转移手续，且本人没有亲自去房产局和在无房产公证的情况下，应认定买卖协议无效。二、上诉人给宋素梅出具的22万元收条是由于上诉人急需用钱，如不打此条第三人就不借上诉人9.5万元，是上诉人在违背上诉人真实意思表示的情况下书写的，该收条是不具有法律效力的。实际情况是上诉人向第三人抵押借款9.5万元，上诉人与被上诉人之间没有实际的房屋买卖关系，也没有收到22万元房款，故上诉人与被上诉人之间无房屋买卖关系。故原判决显失公平。三、上诉人曾向第三人借款是真实存在的，上诉人承担偿还借款义务责无旁贷，但上诉人不该承担不应当承担义务。故原审判决错误，应发回重审或改判。被上诉人解远明辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。一、答辩人购房行为完全合法，没有任何过错。答辩人的购房信息是从第三人处广告得知，并委托第三人代为买房，向第三人交纳3000元的中介费和定金2万元，后又支付20万的房款，办理了产权过户，并于2016年3月2日正式入住。在整个交易过程中，答辩人履行了各项义务，不存在任何过错，已经合法取得了涉案房屋的物权。二、涉案房屋的交易不违反法律规定，交易合同合法有效。原告先将房屋卖给了案外人宋素梅，没有办理过户手续，宋素梅又将房屋卖给了答辩人，并由答辩人与原告办理了过户手续。这一行为不违反法律，其交易行为完全有效。原告所签的房屋买卖具结保证书、房地产委托合同、收到购房款的收条等法律文件内的意思表示均可以自动成为买卖合同的内容，而这些内容均可以证明原告卖房的真实意思表示，况且原告也完全履行了房屋交易的相关义务。因此，三方签订的买卖合同是有效的。三、原告将自有房屋出售给案外人宋素梅是完全的自愿行为。2015年12月21日，原告与答辩人、第三人达成了《房屋买卖合同》,将其所有的涉案房屋以22万元的价格卖给案外人宋素梅，将房产的证明文件、身份文件等交付给第三人，并收到了宋素梅支付的220000元的房款，办理了房屋产权过户手续，并于2016年3月2日交付了涉案房屋的钥匙。通过上述事实可以证明上诉人的卖房行为完全是自愿的，在涉案房产交易过程中，如果违背上诉人意愿其可以随时终止交易，但是上诉人均采取积极的态度进行交易，这些可以证明上诉人的交易行为是真实的意思表示。原审第三人营口金金尊房产经纪有限公司辩称，希望维持原判。上诉人孙文生向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间的《房屋买卖协议》无效。2、判令撤销以被告为所有人的大石桥市某某（产籍号为BCxxx1）的所有权登记。3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2015年12月21日，原告自称到第三人处抵押借款9.5万元，对此原告没有提供证据。同日，原告到第三人的鹏源店办理了证件交接手续，原告向法院提供的“证件收条”中载明：“买卖双方交易的位于大石桥市铁岭村住宅楼1#1单元502房屋，今收到证件如下：房产证（编号：BCXXXXX）、身份证、户口本、离婚证/法院判决书、维修基金发票。送件人：孙文生（签名）、收件人：武仲楠（签名）、鹏源店、2015年12月21日”。同日，原告为宋素梅出具收条，载明：“今收到宋素梅（签名并按手印），购买大石桥市铁岭村住宅楼1#1单元502室房屋全款人民币大写贰拾贰万元整（小写：￥220000）。收款人：孙文生（签名并按手印）2015年12月21日）”。原告承认此收条的签名是其本人所签，条也是其与宋素梅之间所签，但是没有收到22万元，只收到9.5万元，原告自称和宋素梅之间没有实际买卖发生，并且陈述如果不打这个收条，第三人就不借给其9.5万元。同时原告还对被告提供的由营口金金尊房产经纪有限公司为居间方、卖方孙文生与买方宋素梅三方签订的《房屋买卖合同》中的卖方签名提出意见，认为不是其本人签名。原告向本院提交的房产交易大厅房屋档案科复印件中显示房权证BC字第xx**号、该证图幅号：BC-XXXXX。2016年1月19日，被告解远明的哥哥解远光与宋素梅签订《房屋买卖合同》，营口金金尊房产经纪有限公司为居间方，约定买卖大石桥市铁岭村建筑面积126.38平方米的房屋，合同签订之日买方支付定金贰万元（20000元）。被告对其哥哥在合同签名一事在庭审中表述是其哥帮助交定金时签的，并提供收条，载明：“今收到解远明购买大石桥市房屋定金人民币大写贰万元整（小写：￥20000.00元）。收款人：宋素梅（签名并按手印）2016年1月19日。”同日，宋素梅又为被告出具收条，载明：“今收到谢远明购买某某房屋余款人民币大写贰拾万元整（小写￥200000.00元）。收款人宋素梅（签名并按手印）2016年1月19日。”同日，被告解远明到大石桥市地方税务局计划征收科交纳契税4011.30元，税收完税证明中纳税人名称为解远明。次日，被告到大石桥市房产管理局交纳交易手续费505元。在庭审中原告向本院提供了其从大石桥市房地产交易大厅城镇房屋档案科复印的“房屋所有权转移登记申请书、房屋买卖具结保证书、房地产委托合同”，其对本人签名予以认可，但是其陈述是在第三人处所签，主要是为借款10万元，中介让签的，否则不借钱，不是本人意愿。大石桥市房地产交易大厅城镇房屋档案科复印的材料中还有一份“房屋买卖协议”，原告认为甲方孙文生的名字不是其本人所签，此协议应属无效。（被告及第三人均在辩称和陈述意见中对该协议签名事宜有明确表述）。另查，原告向本院提供2015年12月21日，其在中国邮政储蓄银行大石桥市金辉营业所开户的存折，开户当日该存折有五次交易记录，即：①现金开户、交易金额10.00、账户余额10.00、②汇入100000.00，账户余额100010.00、对方账号/卡号XXX2、③折现金取100000.00、账户余额10.00，上述三次交易为大石桥市金辉营业所、④汇入95000.00、账户余额95010.00、对方账号/卡号XXX2、⑤折现金取95000.00、账户余额10.00，这两次交易机构名称大石桥市支行。在存折中体现对方卡号的户名经原告申请本院调取，邮政储蓄出具查询登记该户名为宋素梅。原告称宋素梅给其存入10万元后，又让其将10万元转出给宋素梅，后宋素梅又从卡里转给其9.5万元，宋素梅到庭作证时对给原告转账的陈述是：“刚开始没有那么多钱，是分两次给原告转的钱，一次10万元，一次9.5万元，另2.5万元是先给原告的现金，原告没转钱给宋素梅。”原告对其上述转账的陈述没有提供证据。本院在庭审之后到中国邮政储蓄大石桥市支行将2015年12月21日原告在该行开户存折的存取款“流水”及凭条进行调取并由原告质证，原告称签字是其本人所签，身份证也属实，但是取款凭条上签字的10万元其没有拿到，只拿到9.5万元，对“流水”无异议。再查，2016年3月2日，被告找到原告要涉案房屋的钥匙，原告将钥匙给被告后，被告入住该房屋实际居住。原告对自己交付房屋钥匙的行为，在本院询问原告时其认为第三人和被告已经到房产进行更名，就把房屋交给被告，然后诉讼。经本院审查，原告于2016年2月16日向法院提起诉讼，本院于当日立案。3月2日原告将钥匙交给被告，被告入住。现原告认为2016年1月19日甲方孙文生、乙方解远明之间签订的《房屋买卖协议》甲方孙文生的名字不是其本人所签，请求确认原、被告之间的《房屋买卖协议》无效。判令撤销以被告为所有人的大石桥市某某的所有权登记。一审法院认为，原告自称到第三人处办理抵押贷款的行为，对此原告没有证据证明，其将房产证、身份证、户口本、离婚证/法院判决书、维修基金发票等有效证件交付第三人后，原告给案外人宋素梅出具宋素梅购买原告房屋的房款220000元的收条，原告与宋素梅通过银行存款的形式在原告存折上体现存入195000元，案外人宋素梅将所购的房屋通过第三人以220000元的价格卖给被告，被告交付第三人3000元的中介费，并由第三人协助到房产部门办理过户手续，后被告找到原告交付房屋，原告主动将房屋的钥匙交付被告，被告已实际入住，上述买卖行为已实际履行完毕，即原告虽然没有在买卖协议上签字，但已经履行合同主要义务，被告已接受，该行为成立。现原告请求确认房产档案中2016年1月19日以原、被告名字签订的《房屋买卖协议》无效，本院不予支持。且原告对其承认自己签字的部分，即在房产档案复印的材料中除了2016年1月19日的《房屋买卖协议》的签字外，原告自称其它材料是在第三人处所签；原告陈述为宋素梅出具22万元收条如果不签收条第三人就不借10万元的意见均没有证据提供。故原告诉请应予驳回。至于原告诉请的撤销以被告为所有人的所有权登记的请求，与本案非同一法律关系，不应并处。综上所述，本院为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十七之规定，判决：驳回原告孙文生要求确认原、被告之间的《房屋买卖协议》无效、撤销以被告为所有权人的大石桥市某某的所有权登记的诉讼请求。案件受理费300元，由原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院与一审法院认定的基本事实一致。本院认为，虽上诉人孙文生主张其与原审第三人之间系抵押借款合同关系，且借款数额为9.5万元，但并未提供证据予以证明。依据上诉人本人所签的《房屋买卖具结保证书》、《房地产委托合同》、《大石桥市城镇房屋所有权转移登记申请书》及上诉人在向一审法院起诉后，向被上诉人交付涉案房屋钥匙的行为，本院无法确认上诉人孙文生与原审第三人之间存在借贷关系。同时，上诉人孙文生向案外人宋素梅出具的收取涉案房屋房款为22万元的收条，上诉人与宋素梅通过银行存款的形式在上诉人存折上体现存入19.5万元的事实，亦无法证明上诉人所主张借款数额为9.5万元的事实。虽上诉人该收条系违背其真实意思表示，但并未提供充分的证据予以证明，故对于上诉人的上诉请求本院不予支持。上诉人孙文生主张其与被上诉人解远明之间签订的《房屋买卖协议》非本人所签，但上诉人孙文生已经履行了合同主要的义务，被上诉人亦已接受，故该行为成立。至于上诉人在一审诉请的撤销以被上诉人为所有人的所有权登记的请求，与本案非同一法律关系，不应并处，一审法院对上诉人的该项诉请处理不当，本院予以调整。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更辽宁省大石桥市人民法院（2016）辽0882民初2094号民事判决：“驳回原告孙文生要求确认原、被告之间的《房屋买卖协议》无效、撤销以被告为所有权人的大石桥市某某房屋的所有权登记的诉讼请求。”为“驳回上诉人孙文生的诉讼请求”。一审案件受理费300元，由上诉人孙文生负担。二审案件受理费300元，由上诉人孙文生负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 宋福田审判员 张文生二〇一七年七月二十一日书记员 孙奥博 微信公众号“”