（2017）鲁1702民初3027号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-17
案件名称
魏忠杰与菏泽方信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
菏泽市牡丹区人民法院
所属地区
菏泽市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏忠杰,菏泽方信置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条
全文
山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1702民初3027号原告：魏忠杰委托诉讼代理人：王海霞，山东能化律师事务所律师。被告：菏泽方信置业有限公司，住所地：菏泽市重庆路1299号。统一社会信用代码：91371700786133058P法定代表人：曹虎成，总经理。委托诉讼代理人：于新华，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。原告魏忠杰与被告菏泽方信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏忠杰及其委托诉讼代理人王海霞，被告菏泽方信置业有限公司的委托诉讼代理人于新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏忠杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理权属登记证书违约金28385元（自2015年11月26日至2017年6月5日每日按房产总额的万分之一计算）。剩余违约金要求被告每日按房产总额的万分之一履行至其办理权属登记证书之日止。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月25日原告在被告处购买了商品房一套，并签订了商品房买卖合同，双方约定房屋建筑面积为115.16平方米，价款为481449元；储藏室面积为14.08平方米，价款为28160元。原告首付144449元，剩余房款337000元办理了银行按揭贷款。合同第十五条约定：被告应在商品房交付后360日内办理权属登记证书，但被告在2014年12月31日交房后，至今也没有给原告办理产权登记证书。合同第15条第2项关于逾期办证违约金的约定:“买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付”，该项约定对原告显示公平，违约金明显过低。合同中对原告承担的违约金数额全部是按照房款总额的日万分之一约定，为了显示公正,对被告逾期办理权属登记证书的违约金也应按照房款总额的日万分之一计算。被告对不动产权属登记一事一直推脱不办，违约金也拒不支付，要求判令所请。菏泽方信置业有限公司辩称，原告要求按每日房款总额的万分之一计算违约金没有事实与法律依据，应按照双方签订的《商品房买卖合同》约定依法计算违约金。原被告双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，该合同第15条第2项关于逾期办证违约金的约定并没有违反法律行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，违约金应按照合同约定计算，不能随意增加；根据《中华人民共和国合同法》第114条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16规定，原告应举证逾期办证造成的损失。原告未能举证因逾期办证对其造成的损失，应承担举证不利的法律后果，其关于违约金的增加的诉请应予驳回；原告认为商品房买卖合同中关于逾期办证违约金的约定显失公平，主张变更或撤销，因其超过了一年的除斥期间，应该予以撤销或变更的主张不能支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于《商品房买卖合同》的效力问题。原被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为有效合同。2.被告是否违约，是否逾期办证及约定的违约金问题。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告、被告均应按合同的约定履行自己的义务。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。被告未将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能办理权属登记，实属违约，应当按约定支付违约金。3.关于原告要求按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金问题。本院认为对违约金的计算，应按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，按已付房款的百分之一计算逾期办证违约金。原告认为“买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”，该项约定对原告显失公正，违约金明显过低。合同中对原告承担的违约金数额全部是按照房款总额的日万分之一计算，为了显示公正,对被告逾期办理权属登记证书的违约金也应按照房款总额的日万分之一计算。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”。第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，原告未同被告协商变更合同，也未提供证据证明因被告违约给原告造成实际损失，其主张本院不予支持。本院经审理认定事实如下：2013年6月25日,原被告双方签订了《商品房买卖合同》二份，包括主房合同和储藏室合同。其中主房合同约定，被告将其开发的位于菏泽市牡丹区重庆路1299号方信嘉和苑小区7幢2单元13006号房出售给原告，建筑面积115.16平方米，单价4180.70元，主房款金额481449元。另储藏室合同约定，原告购买的7幢2单元－2035号房，建筑面积14.08平方米，单价2000元，储藏室房款28160元。上述两份合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产证书的，双方同意按“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。原告在合同约定的付款期限内交清了全部房款共计509609元。合同约定的交房期限为2014年12月31日之前，被告的实际交房日期为2014年12月31日,被告未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报权属登记部门备案。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，双方应按合同约定履行自己的义务，原告按约付清房款，被告应按约定在2015年12月31日之前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报权属登记部门备案，被告未按约定履行义务，实属违约，应当按照合同的约定承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金即5096.09元（509609元×1%）。原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金,未经双方协商同意，亦未提供因被告违约给原告造成实际损失，其主张本院不予支持。原告要求过高部分的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告菏泽方信置业有限公司于决书生效后十日内支付原告魏忠杰逾期办证违约金5096.09元。二、驳回原告魏忠杰过高部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费507元，减半收取253.50元，原告魏忠杰负担203.50元，被告菏泽方信置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员 许克俭二〇一七年七月二十一日书记员 张卫芳 关注公众号“”