（2017）湘01民终275号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-11-13
案件名称
刘燕霞与彭新桃、彭新群房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭新桃,彭新群,刘燕霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终275号上诉人（原审被告）：彭新桃。上诉人（原审被告）：彭新群。两上诉人共同委托诉讼代理人：熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师被上诉人（原审原告）：刘燕霞。委托诉讼代理人：刘军，长沙市岳麓区湘岳法律服务所法律工作者。上诉人彭新桃、彭新群因与被上诉人刘燕霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院(2015)岳民初字第04349号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭新桃、彭新群的上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；三、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院将上诉人因房屋拆迁获得的装饰装修补偿费46677元，全部判决给被上诉人所有明显违背了租赁合同双方对装饰装修的约定，且违反公平原则。二、一审法院将搬迁费，有线电视、太阳能热水器以及空调机的移装费补偿判决给被上诉人是认定事实错误；三、一审法院对上诉人申请就《房屋租赁合同》第六条特别约定“但乙方（被上诉人）是本租赁房屋销售货物、库存商品及设备、设施补偿的唯一补偿受益人”中“设施”项删除旁边的“刘艳霞”签名进行鉴定不予准许是法律程序错误。四、被上诉人在2015年6月22日以后至今一直占有、使用租赁房屋，因此，被上诉人应当支付占用费，一审法院判决上诉人退还被上诉人的租金是错误的。被上诉人刘燕霞答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有任何的事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二、上诉人在拆迁公告发布后，在诉讼期间故意非法改变房屋的用途，增加房屋的使用面积，从而获得巨额拆迁补偿费用，涉嫌违法，应承担相应的法律责任。刘燕霞向一审法院起诉请求：一、因政府拆迁，请求人民法院依法解除刘燕霞与彭新桃、彭新群之间于2012年11月１日所签订的《房屋租赁合同》并依法终止；二、彭新桃、彭新群按合同的约定，拆迁房屋的损失归彭新桃、彭新群，而将因政府拆迁、政府补偿给租赁经营户所有项目的经济补偿和相关的经营损失补偿支付给刘燕霞（约10万元），具体补偿金额以政府拆迁部门出具的补偿标准和实际补偿为准；三、彭新桃、彭新群退还刘燕霞租赁押金2000元，退还政府拆迁停止经营通告后所预付的房屋租金16378元；四、彭新桃、彭新群承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年10月份，刘燕霞从涉案房屋原租赁经营者周玲玲手中转租了涉案房屋并支付了转让费。2012年11月1日，刘燕霞（乙方）与彭新桃、彭新群（甲方）签订了《房屋租赁合同》，甲方将所属在原西区桐梓坡附22号现岳麓区银盆岭桐一社区桐兴巷46号，建筑面积约74.75平方米（包括一、二层）整栋、整体租赁给乙方经营使用，达成协议。该协议第一条约定甲方将所属在原西区桐梓坡附22号现岳麓区银盆岭桐一社区桐兴巷46号承租给乙方；第二条约定房屋租赁期限为2012年11月1日至2017年11月1日，租赁期届满后，如果政府没有拆迁该房屋，该房屋仍由乙方继续租用，乙方租用期满有优先租用权；第三条约定年租金为40000元，年租金分2次交纳，为每六个月交付一次，乙方应提前一个月交纳下半年的租金；第五条约定租赁期内，甲方允许乙方对所租赁的经营场所对外转租、承包、联营、合伙以及在乙方无法继续经营的情况下，允许乙方对外进行转让，乙方对第三方转让后，由甲方与第三方再行签订租赁合同。乙方在租赁期内，因经营需要有权对自己使用租赁房屋进行整体装饰装修，但不得改变房屋的主体结构，合同期满或合同终止后，乙方有权对可拆卸移动的财产进行处理，其他不可移动之装修，采取来修去丢的原则进行处理。第六条特别约定：因不可抗力因素（指地震、洪灾、火灾、战争）致使合同无法履行，由双方协商解决。在租赁期内，如遇政府拆迁、政府提供补偿的情况下，按政府补偿评估情况及双方投入具体补偿分配，甲方是本租赁房屋的唯一补偿受益人，但乙方是本租赁房屋销售货物、库存商品及设备、设施补偿的唯一补偿受益人。签订《房屋租赁合同》后，涉案房屋由刘燕霞占有使用，2012年11月1日，刘燕霞向彭新桃、彭新群支付押金2000元。刘燕霞向彭新桃、彭新群支付了2012年11月1日至2015年11月1日的租金，其中2015年5月1日至2015年11月1日租金为20000元。2012年10月6日，刘燕霞（乙方）与长沙蔚然百货贸易有限公司（甲方）签订了《长沙区域加盟合同》，刘燕霞加盟“蔚然锦和”连锁便利店，刘燕霞加盟便利店地址为涉案租住房屋，双方约定事先商量制定一套合理的装修方案交由甲方工程队统一装修，装修价格按公司指导价收取，已装修的必须由公司统一整改。乙方向甲方交纳服务费20000元，保证金２000元，合同有效期为三年，从2012年10月6日至2015年10月5日止，合同期满后，在同等条件下可续签。签订合同后，刘燕霞承租的房屋一楼按长沙蔚然百货贸易有限公司要求统一装修整改，作为锦和连锁超市对外营业，2012年11月1日，刘燕霞办理了个体工商户营业执照。涉案房屋二楼经刘燕霞改装为棋牌室。2015年6月3日，长沙市岳麓区城市管理和行政执法局等部门联合下发《关于终止门店经营活动的通告》，要求征收范围内的各门店经营户于2015年6月22日前停止经营活动，关闭经营场所，逾期不终止经营活动的，将依法依程序进行处理。刘燕霞实际上于2015年6月22日前停止经营活动、关闭经营场所。就原西区桐梓坡附22号现岳麓区银盆岭桐一社区桐兴巷46号房屋的拆迁，2016年6月30日，彭新桃（乙方）与长沙市岳麓区城市房屋征收和补偿管理办公室（甲方）签订了《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，其中附件二“被征收房屋装饰装修、附属设施及其他补偿费计算表”中约定：搬迁费1222元；有线电视移装300元，电话机移装200元，空调机移装1000元；太阳能热水器移装600元，商业装饰装修补偿43355元；住宅装饰装修补偿4400元；独立水表1500元；临建材料补助27099元，共计79676元。一审法院认为，一、关于《房屋租赁合同》终止的问题。刘燕霞与彭新桃、彭新群于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，刘燕霞按照合同约定向彭新桃、彭新群交纳了押金及相应租金。2015年6月3日，长沙市岳麓区城市管理和行政执法局等部门联合下发《关于终止门店经营活动的通告》，要求征收范围内的各门店经营户于2015年6月22日前停止经营活动，关闭经营场所。《房屋租赁合同》实际上无法继续履行，刘燕霞于2015年6月22日前停止经营活动、关闭经营场所，故一审法院确认双方于2012年11月1日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月22日终止。二、关于是否对“刘艳霞”签字进行司法鉴定的问题。彭新桃、彭新群所提交的《房屋租赁合同》第六条特别约定中将“设施”删除并有“刘艳霞”签字，其辩称涉案房屋设施补偿应当归彭新桃、彭新群所有，因刘燕霞否认存在删除及签字故向一审法院申请笔迹鉴定。刘燕霞诉称其未将“设施”删除亦不存在签字一事，不同意进行司法鉴定。本案中，《房屋租赁合同》为一式两份，刘燕霞与彭新桃、彭新群双方各持一份，彭新桃、彭新群提出在双方签订《房屋租赁合同》后要求刘燕霞对相应内容进行修改，现仅彭新桃、彭新群持有的该份《房屋租赁合同》进行了修改，而刘燕霞提交的《房屋租赁合同》并未改动，故该修改对刘燕霞明显不具有相应效力，且“刘艳霞”签字亦非“刘燕霞”，彭新桃、彭新群亦未能作出合理说明，对“刘艳霞”是否由刘燕霞所签进行司法鉴定缺乏必要性，一审法院对彭新桃、彭新群该申请不予以准许。对彭新桃、彭新群所提交的该份证据亦不予以采信。三、关于彭新桃、彭新群是否应向刘燕霞退还房屋租金、押金及支付装饰装修损失的问题。因政府拆迁使用双方签订的《房屋租赁合同》终止，刘燕霞无违约行为，彭新桃、彭新群应当将所收取的押金2000元退还给刘燕霞。刘燕霞向彭新桃、彭新群支付了2015年5月1日至2015年11月1日租金2万元，从2015年6月23日到2015年11月1日的租金应为14239元（131天÷184天×2万元＝14239元），彭新桃、彭新群应当向刘燕霞退还该部分租金，故一审法院对刘燕霞的该项诉请部分予以支持。另刘燕霞承租涉案房屋后，根据其经营需要对该房屋进行了装饰装修等，现租赁期限尚有两年５个月，因政府拆迁使《房屋租赁合同》提前终止，故刘燕霞向彭新桃、彭新群主张装饰装修等方面的损失理由正当，予以支持。依据双方签订的《房屋租赁合同》第六条特别约定及《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》附件二补偿明细，并结合刘燕霞对涉案房屋实际使用情况，一审法院认为刘燕霞有权取得的补偿款为：搬迁费1222元、有线电视移装费300元、电话机移装费200元，空调机移装费1000元；太阳能热水器移装费600元，商业装饰装修补偿43355元，以上共计46677元。而对于独立水表费、住宅装饰装修补偿和临建材料补偿，因刘燕霞未提供相应证据证明其支付了该部分相应费用，故对该部分补偿费不予以支持。彭新桃、彭新群辩称刘燕霞未将涉案房屋交付故不应当退还租金。因彭新桃、彭新群未提交充分证据证明刘燕霞仍占有使用涉案房屋，且政府对涉案房屋启动了征迁程序后，刘燕霞实际上亦无法正常占有使用经营该租赁房屋，故一审法院对彭新桃、彭新群该辩称不予以采纳。另彭新桃、彭新群辩称涉案房屋系彭新桃、彭新群早已装修且每户同价补偿、该部分补偿应当归彭新桃、彭新群所有。本案中，彭新桃、彭新群未提交充分证据证明其对涉案房屋装饰装修具体情况，另依据《房屋租赁合同》第六条特别约定，该部分装饰装修补偿应当归刘燕霞所有，故对该辩称不予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、刘燕霞与彭新桃、彭新群签订的《房屋租赁合同》于2015年6月22日终止。二、彭新桃、彭新群自本判决生效之日起五日内向刘燕霞返还房屋租金14239元、押金2000元共计16239元。三、彭新桃、彭新群自本判决生效之日起五日内向刘燕霞支付装饰装修补偿款等共计46677元。四、驳回刘燕霞的其他诉讼请求。如果彭新桃、彭新群未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2628元，诉讼保全费1020元，共计3648元，由彭新桃、彭新群承担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：彭新桃、彭新群与刘燕霞签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。根据合同约定，租赁期内，如遇政府拆迁、政府提供补偿的情况下，按政府补偿评估情况及双方投入具体补偿分配，彭新桃、彭新群是涉案房屋唯一补偿受益人，但刘燕霞是涉案房屋销售货物、库存商品及设备、设施补偿的唯一补偿受益人。本案中，刘燕霞所接受的并非毛坯房，而是已装修并使用的房屋；刘燕霞系在原有装修的基础上对房屋一楼装修整改，对二楼予以改装，但政府相关部门系对整个房屋的装饰装修进行补偿，因此，在双方均未提供充分证据证明，其对房屋装修具体投入的情况下，该装饰装修补偿款由刘燕霞与彭新桃、彭新群各50%即21677.5元为宜，一审法院将装饰装修补偿43355元全部判归刘燕霞有违公平。如上所述，《房屋租赁合同》的约定，在租赁期内，如遇政府拆迁、提供补偿，则刘燕霞系涉案房屋内设备、设施补偿的唯一补偿受益人，因此，涉案房屋所涉的有线电视、电话机、空调机以及太阳能热水器移装费应由刘燕霞取得；另外，刘燕霞系房屋使用人，因此，一审法院判决搬迁费由其取得并无不当。彭新桃、彭新群上诉称，《房屋租赁合同》第六条中的“设施”二字已予以删除，且删除旁边有“刘艳霞”的签名，因此，一审法院对其不予认定且不同意对签名进行鉴定是错误的。对此，本院认为，《房屋租赁合同》一式两份，虽然彭新桃、彭新群所持合同的第六条中“设施”二字予以删除，但刘燕霞所持合同的相应内容并未删除；同时，签名亦为“刘艳霞”而非“刘燕霞”，且彭新桃、彭新群未对此作出合理说明，因此，彭新桃、彭新群的该项上诉理由不成立。长沙市岳麓区城市管理和行政执法局等部门已于2015年6月3日联合下发《关于终止门店经营活动的通告》，要求涉案房屋在内的各门店经营户于2015年6月22日前停止经营活动，关闭经营场所，且刘燕霞实际上亦于2015年6月22日前停止了经营活动、关闭了经营场所，因此，一审法院将租金计算至该日并无不当，彭新桃、彭新群要求刘燕霞支付该日之后的占用费没有事实依据。综上，彭新桃、彭新群的部分上诉请求成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院(2015)岳民初字第04349号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院(2015)岳民初字第04349号民事判决第四项；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院(2015)岳民初字第04349号民事判决第三项为：彭新桃、彭新群自本判决生效之日起五日内向刘燕霞支付装饰装修补偿款等共计24999.5元。四、驳回刘燕霞的其它诉讼请求。如果彭新桃、彭新群未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2628元、诉讼保全费1020元，二审案件受理费2628元，共计6276元，由上诉人彭新桃、彭新群承担2639元，被上诉人刘燕霞负担3637元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 凯审 判 员 王 勇代理审判员 金新贵二〇一七年七月二十一日书 记 员 刘 璇 更多数据：搜索“”来源：