（2017）湘0302民初1347号

裁判日期: 2017-07-21

公开日期: 2017-10-16

案件名称

湘潭美佳物业管理��限公司与甘海清物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

湘潭市雨湖区人民法院

所属地区

湘潭市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湘潭美佳物业管理有限公司,甘海清

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条

全文

湖南省湘潭市雨湖区人民法院民事判决书（2017）湘0302民初1347号原告：湘潭美佳物业管理有限公司，住所地湘潭县。法定代表人：周伏香，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李克驭，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：胥乐健，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。被告：甘海清，男，汉族，1988年1月27日出生，湘潭县人，住湖南省湘潭市雨湖区。原告湘潭美佳物业管理有限公司（以下简称“美佳物业公司”）与被告甘海清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美佳物业公司的委托诉讼代理人李克驭、胥乐健，被告甘海清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费7372.8元；2、判令被告按欠缴物业管理费的30％向原告支付从2014年1月1日起至2017年3月31日止的违约金合计2211.84元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与湘潭嘉乐置业有限公司于2011年签订《前期物业管理委托合同》，合同约定原告为被告所居住的小区提供统一、专业的物业管理服务，同时合同还对原告每月所收取物业管理费、停车费等条款进行了明确约定。自2014年1月1日起��被告开始欠缴物业管理费，直至原告与小区的业主管理委员会重新签订《物业管理合同》前，被告已欠缴物业管理费7372.8元，按照合同约定，被告欠缴物业管理费还需向原告支付违约金。经原告多次催收未果，故诉至法院。被告甘海清辩称：1、业主从未和原告物业公司签订过物业服务合同，被告只认可跟开发商签订的商品房买卖合同，但房屋没有竣工验收，物业公司就不应该与开发商签订前期物业合同，所以前期物业合同约束不了业主；2、物业存在服务瑕疵，垃圾未及时清理，小区车辆乱停乱放；3、物业公司强制要求被告先交物业管理费，才发房产证；4、房屋质量问题未解决之前，被告不愿意交物业服务费。本院经审理认定事实如下：2011年9月22日，被告与案外人湘潭嘉乐置业有限公司签订了《商品房买卖合同��，被告购买湘潭九华示范区xx小区xxxxxx号房，建筑面积160.02平方米。在《商品房买卖合同》第十九条约定“前期物业服务”：1、出卖人（注：湘潭嘉乐置业有限公司）依法选聘的物业管理企业为湘潭美佳物业管理有限公司，资质证号为：潭物管证字（2011）36号；2、前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.28/月.平方米（建筑面积），由物业管理企业按照年收取；3、买受人（注：被告甘海清）同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。2011年9月5日，原告与案外人湘潭嘉乐置业有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方（注：湘潭嘉乐置业有限公司）将华美丽都小区委托给乙方（注：美佳物业公司）实行统一、专业化物业管理。另查明，被告甘海清系涉案房屋的产权人，��潭市不动产登记中心出具的档案产权出证查询单载明湘潭市九华经开区xx小区xxxxxx号房建筑面积为160.01平方米。被告于交房后仅预交了一年的物业管理服务费，自2014年1月1日之后未再交纳任何物业服务费用。现被告尚欠2014年1月1日至2016年12月31日物业管理服务费合计7372.8元（160.01㎡×1.28元×36个月）。上述事实有《商品房买卖合同》、《前期物业管理委托合同》及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：物业公司和小区业主发生纠纷的原因是多方面的，既有开发商遗留的房屋质量的问题，也有物业公司在服务过程中存在瑕疵的问题，也存在小部分业主对“服务收费”的理念没有得到更新的问题等等。要想建立和谐小区，物业公司和小区业主均应当信守合约，全面履行各自的义务。《最高��民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，………，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在小区没有召开业主大会、成立业主委员会、由业主委员会选聘物业服务企业之前，由湘潭嘉乐置业有限公司选聘的原告美佳物业公司为华美丽都小区提供的前期物业服务，湘潭嘉乐置业有限公司与原告美佳物业公司签订的《前期物业管理委托合同》对被告具有约束力。被告应当按照合同的约定向原告缴纳相应的物业服务费用。因原告美佳物业公司在向小区业主提供前期物业服务过程中，的确存在小区绿化杂草丛生未及时剪除、小区基础设施未及时维护等问题，因此，被告作为业主可酌情按照90%的标准向原告缴纳物业服务费。故被告应支付自2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费为6635.5元（7372.8元×90%）。原告美佳物业公司请求判令被告支付滞纳金2211.84元，因原告提供的物业服务存有瑕疵，考虑到业主拒付物业费系对物业服务质量不满意，属事出有因，故原告美佳物业公司提出的此项诉请，本院不予支持。至于小区业主提出的房屋渗水、墙体开裂需要维修、房屋面积不足、实际配套设施与合同约定不一致等问题，并以其作为不缴纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。因为，这些问题系业主与开发商之间的纠纷，业主可向开发商主张权利。当然，原告美佳物业公司也有协助业主向开发商维权的义务，但是业主不能将开发商的义务与物业企业的义务混淆等同，以开发商的遗留问题未解决作为拒缴物业服务费的理由不能成立。至于��告甘海清提出房屋未竣工验收，物业公司就不应该与开发商签订前期物业合同，所以前期物业合同约束不了业主的主张，因被告甘海清其在举证期限内未提供充分证据予以佐证，且其所购买房屋已经办理产权证，故对其辩称理由不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告甘海清在本判决生效后十日内向原告湘潭美佳物业管理有限公司支付物业服务费用6635.5元；二、驳回原告湘潭美佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告甘海清负担22.5元，原告湘潭美佳物业管理有限公司负担2.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审　判　员　　罗　贝二〇一七年七月二十一日代理书记员　　李嘉芊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合��的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需��受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:…(五)按时交纳物业服务费用;…。更多数据：搜索“”来源：