（2017）豫17民终2588号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-24
案件名称
刘洁、郭金明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘洁,郭金明,李亚丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终2588号上诉人（原审原告）：刘洁，女，1971年6月5日出生，汉族，住正阳县。委托诉讼代理人：燕小成，河南燕小成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭金明，男，1963年8月17日出生，汉族，住正阳县。被上诉人（原审被告）：李亚丽，女，1970年10月7日出生，汉族，住正阳县。二被上诉人的委托诉讼代理人：潘成中，河南明信律师事务所律师。上诉人刘洁因与被上诉人郭金明、李亚丽房屋买卖合同纠纷一案，不服正阳县人民法院（2016）豫1724民初3179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘洁，被上诉人郭金明及二被上诉人的委托诉讼代理人潘成中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洁的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判二被上诉人退还上诉人购房款16万元并支付违约金1万元。事实与理由：1、一审法院认定80400元为定金并适用定金罚则，事实不清；2、一审认定上诉人存在违约行为，证据不足；3、上诉人存在先履行抗辩权的情形。郭金明、李亚丽辩称，定金不得超过主合同标的额的20%，故一审法院认定定金为80400元，符合法律规定；2、上诉人称涉案房屋存在道路通行权纠纷，不是事实；3、本案先履行一方为上诉人，故上诉人无权主张先履行抗辩权。综上，一审认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。刘洁向一审法院起诉请求：请求判决郭金明、李亚丽返还其购房款16万元并赔偿损失1万元，诉讼费由郭金明、李亚丽承担。一审法院认定事实：2016年3月27日，原告刘洁与被告郭金明、李亚丽签订《私有房屋买卖合同》一份，该合同内容为：“私有房屋买卖合同.出卖人：郭金明、李亚丽.买受人：刘洁.甲乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订阅合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方愿意将自有座落在正阳县真阳镇西大街南侧房屋一座面积170平方米，土地面积107平方米，出售给乙方。二、双方协定房屋价款人民币肆拾万零贰仟元整（￥402000.00）由甲方售卖给乙方。三、经甲乙双方协商签订本合同起乙方先付给甲方定金壹拾万元整，剩余叁拾万零贰仟于4月20日前付清，甲方连同原房屋所有权协议（准建证，甲方姓名为李亚丽，面积110平方米交给乙方，土地使用证原证有甲方保存，乙方持有复印件）等点交给乙方，由乙方出具收到凭证。四、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的费用，概由甲方负责。五、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利纠纷。六、在此期间，如甲方违约，除退还乙方所付定金外，另由甲方付现金壹万元赔偿乙方损失。七、在此期间，如乙方违约，由乙方付现金壹万元赔偿甲方损失。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。2016年3月27日.”。原被告均在上述协议上签字并捺印。签订协议当日原告付给二被告160000元，被告郭金明给原告出具收条一张，该收条载明：“收条.今收到购房款定金壹拾陆万元正.收款人郭金明.2016年3月27日.”。上述房屋并未交付给原告，原告也未向被告支付剩余的购房款。2016年4月19日，原告刘洁以二被告出售给原告的房屋出路存在纠纷及房屋没有所有权证书为由诉至正阳县人民法院，要求二被告返还购房款16万元，正阳县人民法院审理后于2016年6月20日作出（2016）豫1724民初954号民事判决。二被告不服该判决上诉至驻马店市中级人民法院，该中院于2016年9月28日作出（2016）豫17民终2367号民事判决，判决撤销正阳县人民法院（2016）豫17民初954号民事判决，驳回被上诉人刘洁的诉讼请求。2016年11月19日，被告郭金明向原告送达一份催告履行通知书，要求原告三日内履行合同。2016年11月27日，被告郭金明向原告送达一份解除房屋买卖合同通知书。原告刘洁认可收到该份解除房屋买卖合同通知书，并在收到后诉至正阳县人民法院，要求二被告返还购房款16万元并赔偿损失1万元。为此，双方成讼。另查明，庭审中原告刘洁提交房屋所在地正阳县真阳镇北农管理委员会出具的证明，用以证明二被告出售给原告的房屋通行上存在纠纷，但该证明没有村委负责人的签名，不符合法律规定，对该证明不予采信。一审法院认为，原告刘洁于2016年4月19日起诉时的诉讼请求为“1、请求判决二被告返还原告购房款16万元，2、诉讼费用由被告承担”，而本案的诉讼请求为“1、请求判决二被告返还原告购房款16万并赔偿损失1万元，2、诉讼费用由被告承担”，两次诉讼的诉讼标的不同，且诉讼所依据的主要事实已经变更，故原告再次起诉二被告不构成重复起诉。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。原、被告签订的《私有房屋买卖合同》约定合同标的为402000元，定金为100000元，该约定超过法律的强制性规定。故原告刘洁交给被告郭金明的160000元，其中80400元应当为定金，其余部分为购房款。原告诉称二被告出卖给原告的房屋通行上存在纠纷，但驻马店市中级人民法院（2016）豫17民终2367号民事判决已经确认二被告出卖给原告的房屋具备房屋交易的法定条件，双方签订的房屋买卖合同有效，且原告没有其他证据证实该房屋出路上存在纠纷。对于原告的该项诉称，不予采信。被告郭金明以原告未履行合同为由向原告送达解除房屋买卖合同通知书，原告认可已经收到该通知书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原被告之间签订的《私有房屋买卖合同》已经解除。故原告已支付的购房款79600元应当退还给原告。因原告未按照合同约定履行交付购房款的义务，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，原告无权要求二被告返还定金80400元。关于原告要求二被告赔偿损失10000元的诉讼请求，因本案中二被告并未违约，原告也未提供证据证实其损失，对于该项诉讼请求不予支持。综上，判决：一、限被告郭金明、李亚丽于本判决生效后十日内退还原告刘洁购房款柒万玖仟陆佰元整。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，二被告承担1790元，原告刘洁承担1910元。二审中，上诉人刘洁围绕上诉请求提交了新证据：正阳县真阳镇北农管理委员会出具的证明一份，目的是证明被上诉人无法解决房屋通行权，存在违约行为。被上诉人亦提交了证据：彭新伟、阮冬丽、陈玉梅、李秋红出具的证人证言，目的是证明涉诉房屋不存在通行权问题。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人刘洁与被上诉人郭金明、李亚丽签订的《私有房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且经生效判决确认其效力，该合同合法有效。双方均应依约履行各自的义务，否则将承担违约责任。关于上诉人刘洁是否违约的问题。上诉人刘洁提供的正阳县真阳镇北农管理委员会出具的证明，无其他证据相印证，上诉人刘洁称房屋存在通行问题，证据不足。上诉人刘洁以房屋存在通行问题为由未依合同约定履行付款义务，已构成违约。关于一审法院认定定金为80400元并适用定金罚则是否正确的问题。由于双方当事人签订的《私有房屋买卖合同》约定的合同标的额为402000元，根据相关法律关于定金不得超过主合同标的额20%的规定，一审法院认定定金为80400元并适用定金罚则，符合法律规定。关于上诉人刘洁是否享有先履行抗辩权的问题。先履行抗辩权适用于先履行一方违约的情形。根据双方当事人签订的合同，上诉人刘洁作为买受人，负有先支付全部房款的义务，故上诉人刘洁应为先履行一方。故上诉人刘洁主张其享有先履行抗辩权，不符合法律规定，不予支持。综上所述，刘洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由刘洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 李光明审 判 员 贾保山代理审判员 袁玉慧二〇一七年七月二十一日书 记 员 杨亚茹 来源：百度搜索“”