（2017）鲁1324执异20号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2018-07-12
案件名称
周伟、临沂市罗庄区农村信用合作联社借款合同纠纷执行审查类执行裁定书
法院
兰陵县人民法院
所属地区
兰陵县
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
周伟,临沂市罗庄区农村信用合作联社,临沂禄福良种奶牛发展有限公司,临沂美华房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条
全文
山东省兰陵县人民法院执 行 裁 定 书（2017)鲁1324执异20号异议人（案外人）周伟，女，汉族，农民。申请执行人临沂市罗庄区农村信用合作联社（以下简称罗庄信用社），住所地临沂市罗庄区政府驻地。法定代表人毛晓辉，理事长。被执行人临沂禄福良种奶牛发展有限公司（以下简称临沂禄福公司），住所地临沂市罗庄区罗西驻地。法定代表人王长征，经理。被执行人临沂美华房地产开发有限公司（以下简称临沂美华房产），住所地临沂市罗庄区湖北路中段。法定代表人周锦民，经理。申请执行人罗庄信用社与被执行人临沂禄福公司、临沂美华房产借款合同纠纷一案，本院依据生效法律文书立案执行，在执行过程中，案外人周伟向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人周伟称，一、执行裁定书中查封的房屋实际所有权人为案外人。1.位于罗庄区金地家园二期X号楼XXX室（X区X号楼X单元XXX室）房屋虽然登记在临沂美华房产名下，但在2007年8月27日案外人与临沂美华房产签订了“房屋认购协议书”，将该房屋转让给了案外人，并于2008年1月进行了房屋交接验收，将房屋交予案外人实际占有、使用、管理，而且案外人也已经交付完毕购房款。2.按照案外人与临沂美华房产签订的“房屋认购协议书”，临沂美华房产应该将该房屋过户给案外人，但临沂美华房产存在违约，拖延办理过户手续。临沂美华房产在临沂中院的开庭调解笔录中也承认了该房屋产权转让给案外人的事实。3.案外人接收房屋后，一直在实际占有、使用、管理该房屋，并支付该房屋的物业管理费、水电费等费用，房屋所在的物业管理公司和居民委员会也均予以证实案外人就是房屋的业主。二、贵院应依法撤销（2015）苍执字第XXX号执行裁定书，并立即解除对位于罗庄区金地家园二期X号楼XXX室（X区X号楼X单元XXX室）房屋的查封（扣押）等执行措施。1.案外人已经于2007年8月25日支付完毕“房屋认购协议书”约定的全部购房价款。2.案外人也早已经从临沂美华房产受理接收房屋，并实际占有、使用、管理该房屋。3.涉案房屋未办理过户手续的原因是临沂美华房产未履行《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，贵院应根据法律的规定，依法撤销（2015）苍执字第XXX号执行裁定书，并立即解除对房屋的查封等执行措施。本院审查查明，本院执行申请人执行人罗庄信用社与被执行人临沂禄福公司、临沂美华房产借款合同纠纷一案中，根据已发生法律效力的临沂市中级人法院作出的（2007）临民二初字第349号民事调解书，经临沂市中级人民法院指定本院执行。在执行过程中，本院于2012年12月12日以（2012）苍执字第XXX号执行裁定书查封了被执行人临沂美华房产名下位于罗庄区金地家园房产一宗，共计45套。2015年12月8日，本院以（2015）苍执字第XXX号协助执行通知书对上述房产进行了续查封。本院查封的房产中包含金地家园X区X号楼X单元XXX室。2017年7月11日案外人周伟向本院递交了执行异议申请，申请撤销兰陵县人民法院（2015）苍执字第XXX号执行裁定书，并解除对位于罗庄区金地家园二期X号楼XXX室（X区X号楼X单元XXX室）房屋的查封。另查明，2015年12月12日临沂美华房产出具的证明载明：案外人购买该公司的罗庄区金地家园二期X号楼XXX室与房产局备案楼房编号X区X号楼X单元XXX室系同一套房。2016年6月25日临沂美华房产出具的证明载明：涉案房屋未过户的原因系该公司办理小区产权时未联系到该住户，造成住户没有及时办理房屋产权手续。2016年4月5日美华金地家园物业出具的证明载明：案外人周伟于2008年5月份入住涉案房屋至今。案外人周伟提供的“房屋认购协议”、“美华房产公司收据”、“水电费专用收据”等证据证明：案外人周伟已于2007年8月25日支付认购协议书中约定的全部购房价款185961元，并实际占有、居住使用该涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。另据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人周伟在法院查封之前的2007年8月27日既与被执行人临沂美华房产签订房屋认购协议书，并于2007年8月25日支付全部购房价款185961元，且已实际占有、居住使用该涉案房屋。被执行人临沂美华房产出具书面证明：涉案房屋未过户的原因系该公司未联系到住户，造成住户没有及时办理房屋产权手续。据此，本院认为案外人周伟的异议理由成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：中止对本院查封的罗庄区金地家园二期X号楼XXX室（X区X号楼X单元XXX室）房屋的执行并解除查封。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向兰陵县人民法院提起诉讼。审判长 刘金萍审判员 宋占友审判员 刘晓辉二〇一七年七月二十一日书记员 赵士超 关注公众号“”