（2017）京03民终6173号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-21
案件名称
杨素芹与李明宜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨素芹,李明宜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十五条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6173号上诉人（原审原告）：杨素芹，女，1968年7月25日出生，住北京市平谷区。被上诉人（原审被告）：李明宜，男，1963年11月18日出生，住北京市平谷区。上诉人杨素芹因与被上诉人李明宜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨素芹、被上诉人李明宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨素芹上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判李明宜给付杨素芹2016年4月至2017年3月的房屋租金27000元。同意一审判决的第一、二项关于解除租赁合同和搬走设备、腾退场地的判决。事实与理由：2015年9月，李明宜开始租用杨素芹家房屋用于服装加工，2015年9月至2016年3月的房屋租金是杨素芹通过起诉，平谷法院判决给付的。但2016年4月至2017年3月期间，李明宜设备仍放在涉案院房内，其房屋租金一直没有给。一审法院认定2016年4月至2017年1月期间占用房屋是因为之前的租金和李明宜欠杨素芹的借款没有执行完之前，杨素芹不让把设备拉走，该期间属于债权担保，因此李明宜不付相应租金。这是错误的，杨素芹也从未说过不还钱不让拉走设备这样的话。还有，一审认定执行完毕后2017年1月至3月，双方对占用房屋都存在过错，平均承担房租。这也是错误的，李明宜一直在租用涉案院房，应支付全部租金。一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求依法查清事实，支持杨素芹的诉讼请求。李明宜辩称，同意一审判决。不同意杨素芹的上诉意见。2016年第一次平谷法院判决的时候实际上就已经解除租赁合同了，但杨素芹说李明宜什么时候给钱什么时候让拉设备。杨素芹向一审法院起诉请求：1.要求李明宜给付杨素芹2016年4月至2017年3月房屋租金共计27000元；2.解除杨素芹、李明宜之间的租赁合同，并判令李明宜于判决生效后二日内搬走设备，腾退场地。一审法院认定事实：1.杨素芹与李明宜口头约定租赁房屋事宜，双方约定杨素芹将位于北京市平谷区××房屋出租给李明宜，用于李明宜经营服装加工使用。2.2016年，杨素芹曾起诉李明宜要求其给付2015年9月至2016年8月的房屋租金25000元。法院对此已作出一审判决，确定双方租赁合同属于不定期租赁，月租金标准为每月2250元；李明宜给付杨素芹2015年9月至2016年3月的房屋租金15750元。3.现双方均同意解除租赁合同法律关系，且李明宜亦认可在本判决生效后两日内将占用杨素芹房屋的设备腾退，并将房屋返还给杨素芹。双方就2016年4月至2017年3月期间，李明宜占用杨素芹房屋是否应支付租赁费存有争议。杨素芹认为系李明宜不积极腾退房屋，导致事实租赁法律关系产生。而李明宜表示系双方之间的债权债务纠纷未解决，且杨素芹明确表示必须解决双方债权债务纠纷之后才允许李明宜腾退房屋。双方就此争议均未向法院提供证据予以证明。法院对此认定事实如下：1.涉案租赁房屋的钥匙在杨素芹处掌控。2.2016年6月1日，经法院调解确认李明宜应偿还杨素芹借款10000元。3.2017年1月20日，法院判决李明宜给付租金案件执行完毕。2017年1月20日，法院调解李明宜给付借款案件执行完毕。一审庭审中，杨素芹认可向李明宜表示过在未履行完毕给付欠款义务之前，李明宜不得将设备拉走。但杨素芹同时表示，李明宜亦承诺过在未履行完毕给付欠款义务之前不会拉走设备。李明宜对杨素芹的陈述不予认可。一审法院认为，杨素芹、李明宜之间的租赁行为，已由法院生效法律文书确认为不定期租赁。从双方在法庭上陈述可知，李明宜设备放置在杨素芹处的目的不是履行双方租赁合同，而是为了对杨素芹债权提供相应担保，故李明宜设备在法院确定履行给付钱款义务后至实际给付之日止应属于留置期间，杨素芹无权主张租金。至于李明宜实际履行义务后仍将设备存放于杨素芹处的行为，李明宜应支付相应的租金。但由于双方对于已生效法律文书执行完毕后的占用房屋情况均存在一定过错，故对于此期间的租赁费用应由双方平均承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：1.解除杨素芹与李明宜之间的房屋租赁合同；2.李明宜于判决生效后2日内将放置在杨素芹位于北京市平谷区××房屋内的全部设备搬离，并将上述房屋腾退给杨素芹；3.李明宜于本判决生效后七日内给付杨素芹2017年1月至2017年3月的房屋租金1763元；4.驳回杨素芹的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨素芹向法庭提交三份书面证人证言，用以证明杨素芹曾经让李明宜把设备搬走，并未扣留李明宜的设备。李明宜对上述证据不予认可。本院经审查认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条规定，经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：（一）因健康原因不能出庭的；（二）因路途遥远，交通不便不能出庭的；（三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的；（四）其他有正当理由不能出庭的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。本案中，杨素芹在庭审中明确表示本案三位证人均不出庭作证，但该三位证人均不存在法律规定的有正当理由不能出庭的情形，且李明宜对该三位证人出具的证人证言亦不予认可，故本院对杨素芹提供的三份证人证言不予采信。此外，李明宜亦向法庭提交了2017年5月31日的短信截屏打印件，用以证明杨素芹不让李明宜把设备搬走。杨素芹认可该证据的真实性，但不认可证明目的。本院经审查认为：杨素芹对该证据的真实性认可，本院对此亦不持异议；对于上述证据的证明目的，本院认为并不能以杨素芹在2017年5月31日即二审期间对腾退房屋的表态当然认定其2017年3月之前的态度，故本院对李明宜该证据不予采信。二审期间，本院合议庭于2017年6月27日前往涉案院落对需腾退设备进行勘验，在清点之后，李明宜自愿将其放置于杨素芹涉案院房内的设备搬走腾空，并已执行完毕。杨素芹于现场向本院申请撤回关于腾退房屋的起诉请求，李明宜表示同意，本院经合议庭评议予以准许，并作出口头裁定，同时记入笔录。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关文书等证据在案佐证。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.2016年3月，法院判决李明宜欠付租金案件生效后，双方的房屋租赁合同关系是否仍然存续并实际履行。2.2016年4月至2017年3月期间，李明宜没有腾退杨素芹的房屋，是否具有合法的理由。关于第一个争议焦点，李明宜在诉讼中主张双方的房屋租赁合同关系事实上已于第一次判决后即2016年4月解除了，是杨素芹要求其必须付清欠款后才可以搬走设备，所以才拖延至今。杨素芹则主张双方的合同关系并未解除，其也未表示过李明宜必须付清欠款后才可搬走设备。根据本院查明的案件事实，双方在2016年4月法院判决李明宜给付租金欠款后，李明宜未在租赁的房屋进行生产，房屋内仅存放着李明宜的相关设备。在本案一审审理中，杨素芹亦在法庭上认可其向李明宜表示过付清欠款才能搬走设备，同时称李明宜自己也同意付清欠款后再搬设备。依据以上查明的事实，本院认为双方在2016年4月即欠付房租案件生效后就不再有房屋租赁的合意了，因为李明宜未能及时履行生效判决确定的给付拖欠房租的义务，杨素芹不同意李明宜搬走设备，才产生本案的争议事实。因此，应当确认双方之间的房屋租赁合同已于2016年4月事实上解除了。此后虽然存在李明宜的设备继续占用杨素芹房屋的情形，但对应的法律关系已非租赁合同关系。因此，一审判决处理双方的房屋租赁合同关系的裁判结果应予纠正。关于第二个争议焦点，2016年4月至2017年3月期间李明宜没有腾退杨素芹的房屋，是否具有合法的理由。针对2016年4月至2017年1月期间，李明宜的设备没有搬走，一审法院认为就此一节，不是履行双方租赁合同，而是为了对杨素芹债权提供相应担保，故李明宜设备在此期间应属留置，杨素芹无权主张租金。本院经过审查，依据杨素芹在本案一审审理中的陈述，可以认定杨素芹有留置李明宜的设备以保证债权履行的意思表示，本院认可一审法院的裁判理由和裁判结果。针对2017年1月至3月期间的房屋占有费用，一审法院认为，2017年1月20日租金欠款案件实际执行完毕后，考虑到腾退房屋需要一段合理期间，认为在2017年1月26日之后，李明宜应将设备搬走，但其仍将设备存放于杨素芹处，应当支付租金，但由于双方对占用房屋情况均存在一定过错，故对于此期间的费用判由双方平均承担。本院经审查认为，李明宜在2017年1月20日之后不再具有继续占用杨素芹房屋的理由，理应主动腾退。而李明宜始终没有主动行为，直至二审期间在合议庭主持下，才将争议房屋全部腾空交还杨素芹。虽然其向法庭提交了2017年5月31日的手机截屏拟证明仍然是杨素芹不同意其搬走设备，但该证据形成的时间并非争议的时间段内，难以证明2017年1月至3月期间的情形。因此，本院不采纳李明宜的辩驳意见。李明宜在2017年1月至3月期间没有合法合理的理由继续占用房屋，应当比照原租金标准支付房屋占有使用费。结合杨素芹起诉要求截至3月止的请求，本院按照2个月计算，该期间房屋占有使用费应为四千五百元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初555号民事判决第二项、第四项。二、变更北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初555号民事判决第一项为：确认李明宜租赁杨素芹位于北京市平谷区南独乐河镇新立村的房屋的合同关系已于二〇一六年四月解除。三、变更北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初555号民事判决第三项为：李明宜于本判决生效后七日内给付杨素芹二〇一七年一月至二〇一七年三月期间的房屋占有使用费四千五百元。驳回杨素芹主张的二〇一六年四月至二〇一七年一月期间房屋占有使用费的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费476元，由杨素芹负担400元（已交纳），由李明宜负担76元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘双玉代理审判员 方 玉代理审判员 于洪群二〇一七年七月二十一日法官 助理 杨 扬书 记 员 王 彬 关注公众号“”