（2017）沪01民终4095号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-09-19
案件名称
梅放诉郭燕房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梅放,顾铮华,郭燕
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4095号上诉人（原审被告）：梅放，女，1964年4月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：顾铮华，女，1929年11月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。两位上诉人的共同委托诉讼代理人：邢伟华，上海明伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭燕，女，1990年8月18日出生，汉族，户籍所在地湖南省桂东县普乐乡。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。上诉人梅放、顾铮华因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初46793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梅放、顾铮华的共同委托诉讼代理人邢伟华、被上诉人郭燕及其委托诉讼代理人柴小森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梅放、顾铮华上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项，改判上诉人无需返还定金、亦无需赔偿损失。事实和理由：被上诉人在一审中提交的录音和短信虽均属实，但都是被上诉人为了诉讼而特地制作的，上诉人的相关回应是在被上诉人的语言诱导下作出的；上诉人从没想要违约，上诉人的真实想法是，如果双方能协商一致提高房价自然最好，但若协商涨价不成，上诉人也愿意继续按原价履约；上诉人自始自终没有明确表示不履约，被上诉人完全可以等到履约期限届满、视上诉人的实际行动再决定是否起诉；上诉人此前不知道被上诉人属于限购对象，直到协商涨价的过程中才了解到这一情况，被上诉人在起诉时还单身，仍不具有购房资格，却仍贸然起诉，可见真正有违约意图的是被上诉人。被上诉人郭燕辩称，在双方签订居间协议时，被上诉人近三年中缴纳社保已满两年，符合当时的购房条件；此后房地产新政出台，故双方又补充约定可以变更购房人、且网签期限长达240天，可见当时上诉人对被上诉人的购房条件不仅是清楚的，而且还愿意给予配合；双方在2016年5月底、6月初的协商，不是针对被上诉人的购房资格，而是针对上诉人提出的涨价要求，被上诉人能够接受的房价无法达到上诉人所称的底线，上诉人就明确表示要双倍退还定金，上诉人的这一表态实质上就是拒绝履约，因此被上诉人有权根据合同约定提出解约，上诉人也应承担合同约定的违约责任；综上，一审判决正确，二审应予维持。郭燕向一审法院起诉，请求判令：1.解除双方于2016年3月29日签订的关于买卖上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称“系争房屋”)的《房屋买卖合同》；2.梅放、顾铮华双倍返还定金人民币（以下币种均为人民币）40万元；3.梅放、顾铮华赔偿损失80万元；4.本案诉讼费用由梅放、顾铮华承担。一审法院认定事实：梅放、顾铮华是系争房屋的权利人。2015年12月28日，郭燕(乙方，买受方)与梅放(甲方、出售方)、上海A有限公司(丙方、居间方)就买卖系争房屋签订一份《房地产买卖居间协议》，其中第五条约定，甲、乙双方应当在本协议签订后90日内共赴丙方处，按本协议约定的买卖条件签订示范合同。2016年1月14日，顾铮华出具委托书，委托梅放作为代理人出售系争房屋，并经上海市虹口公证处于2016年2月1日出具(2016)沪虹证字第199号公证书予以公证。2016年3月29日，郭燕(乙方，买受方)与梅放(甲方、出售方)、上海B有限公司(丙方、居间方)就买卖系争房屋重新签订《房地产买卖居间协议》，其中第3.2条约定，乙方应于甲方签署《房屋买卖合同》后10日内补足定金至20万元。同日，郭燕(乙方，买受方)与梅放(甲方、出售方)就买卖系争房屋签订《房屋买卖合同》。合同第二条约定，该房地产的转让价格共计116万元。第三条约定，为办理交易过户手续之需，双方应于本合同签署后240天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。第四条约定的付款方式：乙方应于签订示范合同并办理公证手续（若需）后3日内向甲方支付首期房价款，计33万元；乙方通过以下方式支付第二期房价款81万元；乙方在房屋交接完成后当日内向甲方支付尾款2万元。第五条约定，甲、乙双方应于2017年1月31日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。第七条第六款约定，在本合同约定的交易条件保持不变的情况下，乙方可以增加、减少或变更本协议中的“买受方”。本合同项下的权利义务由增加、减少、变更后的“买受方”概括承受。第八条约定，乙方所支付的定金系为担保本次交易的履行。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付的定金由甲方没收。2015年12月28日，郭燕通过余额宝转账向梅放支付定金5万元；2016年1月20日，郭燕通过银行转账向梅放支付定金5万元；2016年4月5日，郭燕通过银行转账向梅放支付定金10万元。2016年6月1日，郭燕、梅放、顾铮华、中介人员就系争房屋转让价格再次协商。梅放主张将合同约定的系争房屋转让价格116万元上涨至150万元，并称150万元是其“心理底线”，而郭燕只愿意将合同约定的系争房屋转让价格116万元加至140万元，最终买卖双方未能达成一致意见。2016年6月3日，郭燕通过手机短信向梅放问道：“梅姐，你是确定房子违约不卖给我了，还是说一定要加价到150万元才卖？”梅放未回信。2016年6月13日，郭燕通过手机短信向梅放问道：“梅小姐，既然你房子都不愿意卖给我了，还不接电话这样算怎么回事？”梅放回复道：“5月31日，我就打电话给你，是你先不接的，我主动想把20万还你，再赔你20万的，是你不出来解决的。”郭燕又说道：“你当初叫我加价50万元，虽然我觉得很不合理，但还是给你加了二十多万，想用我的诚意解决，但你非要加价那么高!既然你现在房子不愿意卖给我了，那你赔偿我二十万损失我肯定不接受!按你之前的说法，如果你违约不卖房子给我，我要求的违约金最少50万!”关于梅放、顾铮华主张郭燕不具备购房资格从而是合同解除原因的抗辩，郭燕提供了一份截止2016年7月份个人所得税税单以及2016年8月29日登记结婚的结婚证，法院认为，上述证据已经显示，郭燕在2016年8月底就满足了2016年3月24日上海市规定的新购房条件，即缴纳个人所得税或社会保险自购房之日前连续缴纳满5年及以上(63个月满60个月)。更何况，“自购房之日”是以“网上备案合同时间”为准，双方之间尚未签订网上备案合同。所以，在整个合同履行的过程中，郭燕已具备购房资格，不对合同履行存在障碍，法院对于梅放、顾铮华的该抗辩不予认可。关于梅放、顾铮华主张的2016年6月1日协商内容是在郭燕因其不符合购房资格而要求变更“买受方”合同主体的前提下开展的抗辩，法院认为，2016年6月1日双方协商的录音内容无相关事实，梅放、顾铮华亦无其他证据材料提供佐证，法院不予认可。关于梅放、顾铮华对郭燕婚姻状况存异的抗辩，无证据予以佐证，法院亦不予认可。对于系争房屋的实际差价损失，一审中，郭燕提出对系争房屋的市场价值进行评估的申请。法院通过上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司（以下简称“八达公司”）对系争房屋进行估价。八达公司于2016年10月31日出具了房地产估价报告，报告结论：2016年7月11日总价值为206万元；2016年6月13日总价值为201万元。对此估价报告结论，郭燕表示认可，但主张应以2016年7月11日总价值206万为准计算系争房屋差价损失。主要理由是：2016年6月13日，梅放、顾铮华向郭燕发短信要求解除合同，但梅放、顾铮华没有解除合同的权利，应当以郭燕提出解除合同的时间为准，即以2016年7月11日向法院起诉的时间节点为准。梅放、顾铮华认可估价报告结论，但对评估结论作为赔偿依据不认可，因为郭燕提供的证据不能证明梅放、顾铮华是违约方。一审法院另查明，梅放、顾铮华于2016年7月17日收到起诉状副本。一审法院认为：在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。在本合同履行的过程中，梅放、顾铮华应按照双方约定的系争房屋转让价格进行交易，在擅自涨价的行为没有得到郭燕认可的情况下，亦应当按照双方约定的转让价格进行交易。从2016年6月1日协商时最后梅放的表态“150万就是我的心理底线”、2016年6月13日梅放向郭燕发短信称“我主动想把20万还你，再赔你20万的……”以及庭审中梅放、顾铮华对是否可以继续履行合同的问题的回避回答的态度来看，梅放、顾铮华拒绝按照双方约定的转让价格进行继续交易，所以，郭燕享有解除合同的权利。合同自通知到达对方时解除，本案中以梅放、顾铮华收到的起诉状副本时间2016年7月17日为合同的解除日。合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。梅放、顾铮华违反约定的擅自涨价行为是导致《房屋买卖合同》无法继续履行的原因，解除合同的过错在梅放、顾铮华。关于梅放、顾铮华主张郭燕可以在合同履行过程中变更“买受方”合同主体的《房屋买卖合同》第七条第六款无效的主张，法院认为，当违反法律、行政法规的强制性规定时，合同条款无效，违反限购规定只构成合同履行的障碍，并不影响合同条款的效力。关于梅放、顾铮华主张的2016年6月1日协商内容是在郭燕因其不符合购房资格而要求变更“买受方”合同主体的前提下开展的抗辩，对于该事实法院已不予认可。退一步说，即使存在，也符合双方签订的《房屋买卖合同》第七条第六款的约定，梅放、顾铮华也无权要求按新的市场价格进行交易，所以，过错还在梅放、顾铮华。现郭燕要求梅放、顾铮华双倍返还定金40万元的诉讼请求，法院予以支持。关于郭燕要求梅放、顾铮华赔偿超过定金部分的损失80万元的主张，法院认为，首先，在评估因解除合同而产生的系争房屋市场实际差价损失的时间节点的选择上，应以合同的解除日2016年7月17日为准，结合2016年度上海市房价不断上涨的客观事实，郭燕主张2016年7月11日为评估系争房屋的市场价格的时间节点，法院予以支持。其次，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，考虑系争房屋实际差价损失为90万元(2016年7月11日的市场价值206万元减去合同约定的转让价格116万元)，已支持双倍返还定金，尚有损失差额70万元，故确定梅放、顾铮华赔偿郭燕损失70万元。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，于二〇一六年十二月八日作出判决：一、确认郭燕与梅放、顾铮华于2016年3月29日签订的《房屋买卖合同》于2016年7月17日解除；二、梅放、顾铮华于判决生效之日起十日内双倍返还郭燕定金共计40万元；三、梅放、顾铮华于判决生效之日起十日内向郭燕赔偿损失70万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,600元，减半收取计7,800元，保全费5,000元，评估费6,885元，共计19,685元，由郭燕负担650元，由梅放、顾铮华负担19,035元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明,讼争双方于2016年3月29日订立的《房屋买卖合同》第九条（违约责任）约定：“……，守约方有权单方解除本合同并要求违约方支付总房价20%的违约金。”该事实有经双方在一审中当庭质证的证据为证，应予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明事实，上诉人在约定的网签期限尚未过半之时，即明确提出涨价（涨幅近30%）的要求，在被上诉人表示无法接受之后，上诉人又“主动想”向被上诉人双倍返还定金，其上述言行足以使交易对象确信其不再按已签署的合同履行，被上诉人依法有权以守约方的身份提出解约。上诉人辩称其主观上并无违约意图，是在被上诉人的诱导下作出上述言行，该等抗辩显无事实及逻辑依据，本院不予采信。至于被上诉人的购房资格，从讼争双方在合同中约定网签期限长达240天、买方“可以增加、减少或变更本协议中的‘买受方’”等内容而言，出售方不仅清楚买受方可能涉及限购，还准许买受方通过一定的变通方式来克服限购障碍。上诉人现对被上诉人购房资格提出质疑，缺乏客观履行障碍之依据，本院难予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。讼争双方在《房屋买卖合同》的“违约责任”条款项下约定的违约金数额仅为房价的20%，并未涉及房价上涨的差价。应当认为，上诉人在订立《房屋买卖合同》时应知的违约后果，即为合同约定的定金责任和违约责任。根据现有的估价结果，在讼争双方订立《房屋买卖合同》后不到4个月，系争房屋的市场价值即达到206万元，较之合同约定的房款116万元，溢价幅度超过77%，溢价金额则为被上诉人实付房款（定金）数额的4.5倍。现有证据无法证明，上诉人在订立合同时，已预见到或应当预见到有限期限内大幅房屋差价，在此情况下，原判所及赔偿金额并非妥适，此为其一。其次，考虑到本案双方合同履行程度显非达到主要或全部义务均已履行，被上诉人亦只完成定金支付，不能认为被上诉人已达至其主张（期待利益）差价损失的确定性或完全履行状态。据此，本院综合考虑涉案合同的履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、以及房地产市场的实际情况等因素，比照约定标准酌定上诉人除向被上诉人双倍返还定金之外、应另行赔偿被上诉人损失25万元。综上所述，上诉人梅放、顾铮华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初46793号民事判决主文第一、二项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初46793号民事判决主文第三项；三、梅放、顾铮华应于本判决生效之日起十日内赔偿郭燕人民币25万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币15,600元，减半收取计人民币7,800元，由郭燕负担人民币2,650元，梅放、顾铮华负担人民币5,150元；保全费人民币5,000元、评估费人民币6,885元，由郭燕负担人民币5,467元，梅放、顾铮华负担人民币6,418元；二审案件受理费人民币14,700元（梅放、顾铮华预付），由郭燕负担人民币4,400元（郭燕应于本判决生效之日起十日内将该款支付给梅放、顾铮华），梅放、顾铮华负担人民币10,300元。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军审 判 员 刘 佳代理审判员 王振伟二〇一七年七月二十一日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 微信公众号“”