（2017）津01民终5837号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2018-07-12
案件名称
冯兴建、秋玲物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯兴建,秋玲,天津高盛君安物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终5837号上诉人（原审被告）：冯兴建，男，1953年10月21日出生，汉族，住天津市西青区。上诉人（原审被告）：秋玲，女，1953年3月23日出生，汉族，住天津市西青区。被上诉人（原审原告）：天津高盛君安物业管理有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇柳口路以西明月花苑会所内。法定代表人：石垒，经理。委托诉讼代理人：孙颖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘剑飞，天津元泽律师事务所律师。上诉人冯兴建、秋玲因与被上诉人天津高盛君安物业管理有限公司（以下简称君安物业）物业服务合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。冯兴建、秋玲上诉请求：1、撤销原审判决，驳回君安物业一审诉讼请求；2、判令君安物业修复小区水溪绿化景观；3、判令君安物业立即停止阻拦冯兴建、秋玲正常出入小区，赔偿损失、赔礼道歉；4、一、二审诉讼费用由君安物业承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，君安物业服务质量不到位，服务意识差，不能向上诉人提供物业服务合同规定的服务标准和质量；君安物业违反《前期物业服务协议》，侵害上诉人合法权利；君安物业在给冯兴建、秋玲维修自来水管道时，由于操作不当造成跑水，给冯兴建、秋玲造成很大损失。君安物业答辩称：同意一审判决。君安物业向一审法院起诉请求：冯兴建、秋玲给付物业费45909.93元、违约金11018.38元；案件受理费由冯兴建、秋玲负担。一审法院认定事实：双方于2011年7月13日签订天津市西青区杨柳青镇柳口路西侧明月花苑B区40-5号房屋前期物业管理合同。冯兴建、秋玲房屋面积为350.19平方米。按照合同规定，物业费每月每平方米３元。冯兴建、秋玲物业费交纳至2013年2月21日，之后未交纳物业费。本案中，君安物业主张冯兴建、秋玲交纳自2013年7月8日至2017年2月28日的物业费45909.93元及违约金11018.38元。违约金参照银行贷款年利率24%计算。一审庭审中，冯兴建、秋玲提供U盘图片及视频，证明小区生态环境与入住时截然不一样，车辆停放混乱、没有消防通道，绿化减少三分之一，绿化管理跟不上，树上生了很多虫子，掉一地虫屎。小区每家每户都进行装修，物业公司收取装修押金，但对装修垃圾不进行管理，君安物业还剥夺了冯兴建、秋玲出入的权利。正门不让冯兴建、秋玲进，只能走装修通道，君安物业没有按物业合同执行。君安物业主张冯兴建、秋玲提供的图片及录像不能客观反映小区物业服务的全貌，不予认可。同时主张小区喷泉被破坏，君安物业第一时间进行了制止，也向综合执法部门上报。车辆乱停乱放是小区业主婚丧嫁娶时出现的短时间现象，而且保安也出来维持、指挥。关于树木有虫子的问题，君安物业定期进行打药。如果有打不上的地方，只要业主打电话通知君安物业就会及时喷药。另外，小区实行门禁卡制度，只要业主交了物业费，就会凭卡进出。没有交纳物业费的业主没有门禁卡，只能走后门。冯兴建、秋玲说装修垃圾无人管理不存在，君安物业收取业主装修押金，业主必须将装修垃圾清理完毕，否则不退押金。所以业主不会违约不清理垃圾。另外，君安物业提交了EMS函件留存联，未提供邮件回执联,主张君安物业于2015年7月9日向冯兴建、秋玲催缴物业费。冯兴建、秋玲则表示，君安物业通过EMS发函催缴物业费，冯兴建、秋玲既没有听说也没有收到,并主张君安物业诉请的物业费存在诉讼时效问题。另查，冯兴建、秋玲提供的图片及视频涉及的内容属于公共配套设施、园林绿化、车辆停放服务范围。按照服务合同规定，公共配套设施完好率在95%以上为合格，绿化完好率98%以上为合格，机动车有序停放为合格。一审法院认为，双方签订的前期物业管理合同，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，法院予以确认。合同双方均应按照约定履行各自义务。君安物业履行了物业服务义务，冯兴建、秋玲应履行交纳物业费的义务。本案冯兴建、秋玲提供的小区环境图片及视频，无法全面反映冯兴建、秋玲欠费期间的物业服务水平，以此要求驳回君安物业的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。但是，小区物业服务是否存在问题，君安物业应予自查自纠，有则改之。法院本着维护小区物业服务正常进行，避免小区物业服务水平恶性循环,综合考虑，君安物业主张的物业费，符合法律规定，法院予以支持。君安物业主张的违约金，法院不予支持。另外，君安物业向冯兴建、秋玲发函催缴物业费，只提交了EMS函件留存联，未提供冯兴建、秋玲签字或拒收的回执联，以此证明诉讼时效中断，证据不足，法院不予支持。君安物业于2017年4月20日向法院起诉。因此，2015年4月20日至2017年2月28日的物业费，符合法律规定，法院予以支持，超过诉讼时效的物业费，法院不予支持。综上，依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零九条之规定，判决：一、冯兴建、秋玲于判决生效之日起十日内给付天津高盛君安物业管理有限公司2015年4月20日至2017年2月28日的物业费23812.92元；二、驳回君安物业其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元,天津高盛君安物业管理有限公司负担414.5元，冯兴建、秋玲负担197.5元。二审中，本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，君安物业按合同规定的内容为该小区提供了物业服务，上诉人冯兴建、秋玲作为业主应交纳相应期间的服务费用。关于冯兴建、秋玲主张君安物业物业服务不到位，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。冯兴建、秋玲据此未能提供有效证据，本院难予支持。关于冯兴建、秋玲要求君安物业修复小区水溪绿化景观、停止阻拦冯兴建、秋玲正常出入小区，赔偿经济损失、赔礼道歉的诉请，与本案不属同一法律关系，可另行解决。综上所述，上诉人冯兴建、秋玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元，由上诉人冯兴建、秋玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷 焱代理审判员 姜纪超代理审判员 康 艳二〇一七年七月二十一日书 记 员 白俊勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”