（2017）川32民终87号

裁判日期: 2017-07-21

公开日期: 2017-09-22

案件名称

成都金珠星联酒店管理有限公司与胡亚平娄美娥、胡冠宇四川九寨黄龙机场置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院

所属地区

四川省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

成都金珠星联酒店管理有限公司,娄美娥,胡冠宇,胡亚平,四川九寨黄龙机场置业发展有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川32民终87号上诉人（原审被告)：成都金珠星联酒店管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区。法定代表人：杜昌云，该公司经理。委托诉讼代理人：李舟，四川法锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宸锋，四川法锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡亚平，男，1962年1月22日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：周永孟，四川永茂律��事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，四川永茂律师事务所律师。原审原告：娄美娥，女，1963年10月25日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。原审原告：胡冠宇，男，1990年11月14日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。原审原告共同委托诉讼代理人：周永孟，四川永茂律师事务所律师。原审原告共同委托诉讼代理人：陈科，四川永茂律师事务所律师。原审被告：四川九寨黄龙机场置业发展有限公司，住所地四川省成都市武侯区。法定代表人：王宏国，该公司董事长。委托诉讼代理人：李舟，四川法锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宸锋，四川法锐律师事务所律师。上诉人成都金珠星联酒店管理有限公司（以下简称金珠星联公司）因与被上诉人胡亚平，原审原告娄美娥、胡冠宇，原审被告四川九寨黄龙机场置业发展有限公司（以下简称九黄机场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省九寨沟县人民法院（2016）川3225民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年4月5日立案后依法组成合议庭，于2017年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人金珠星联公司的委托诉讼代理人李舟、向宸锋，被上诉人胡亚平、原审原告娄美娥、胡冠宇的共同委托诉讼代理人陈科，原审被告九黄机场公司委托诉讼代理人李舟、向宸锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金珠星联公司的上诉请求：撤销一审判决第二项。事实与理由：1、诉争租金已经超过法定时效。诉争租金属于定期给付之债，应当按照约定年度分别为一年时效。一审判决以部分信函为由认定租金请求权时效中断不妥。首先，被上诉人所举示的部分信函没有原��，不能作为定案依据。且就庭审查明的情况，这些函件通过邮件个别送达，被上诉人不能出示原件的，不能证明上诉人曾对其作出相应意思表示，则不能作为其时效抗辩的证据。其次，相关函件不能对落款时间之后的租金债务产生中断时效的效果。2、原审法院计算租金年度时间节点错误导致最终租金数额计算错误。按照约定，结合庭审双方的陈述，租金的计算年度不是自然年度，而是签约确定支付日期间隔年度。一审判决第二项计算的截至2015年12月31日的租金实际是截至2016年对应自然年度的给付租金时间点期间的租金，导致租金多算，多算部分应予扣除。3、一审庭审中，上诉人即告知被上诉人可以随时收房，一审判决后，上诉人再次以书函形式通知被上诉人收房，则上诉人不应再承担腾退房屋及支付通知以后的租金或房屋占用费的责任。4、一审判决对于诉讼费在当事人之间的分配比例计算有误。被上诉人胡亚平，原审原告娄美娥、胡冠宇共同答辩称，1、租金给付权适用时效中断、中止的情况，不是法律上一般的除斥期间，且所有导致租金时效中断的信函均有上诉方公司盖章。2、上诉人在一审期间未对租金金额提出任何异议，且当时被上诉人所说的租金是2014年至2015年的租金，并不是2015年至2016年的租金。一审法院还少判了几个月的租金。3、被上诉人未收到过上诉人收房通知。4、一审判决对诉讼费用的分配正确。原审被告九黄机场公司答辩称，一审判决九黄机场公司不承担责任，无答辩意见发表。胡亚平、娄美娥、胡冠宇一审起诉请求：1、解除金珠星联公司与胡亚平签订的承包经营合同，限期腾退交还房屋并一直支付租金，直到将房屋移交为止；2、金珠星联公司支付拖欠房屋租金（截止到2016年1月1日为75，000元）及利息，支付后续租金及欠付总租金20%的违约金，计算至金珠星联公司实际将房屋交还之日止；3、金珠星联公司、九黄机场公司连带支付胡亚平为追讨租金而支出的交通差旅费及律师费用等。一审法院认定事实：2005年11月3日，胡亚平与九黄机场公司签订《商品房买卖合同》，合同约定胡亚平购买九黄机场公司位于九寨沟县漳扎镇漳扎村的“康巴林卡·九寨风情村”酒店式公寓房产，总价为247，450元。同日，胡亚平与金珠星联公司签订《承包经营协议书》，承包期限为8年即2005年11月3日至2013年11月2日止，期满未签订协议，但金珠星联公司在实际经营并支付了2014年的租金。该承包经营协议书第四条约定:每年租金为原购房款总额的8.33%，即20，613元，租金为每年11月3日支付一次。至2015年12月31日，金珠星联公司欠付胡亚平租金共计63，637元。另查明：2013年11月25日四川康巴林卡酒店管理有限公司名称变更为金珠星联公司。2011年3月25日、2012年3月9日、2013年1月9日、2013年5月22日、2014年1月21日、2015年12月25日四川康巴林卡酒店管理有限公司《致康巴林卡业主公开信》、《致全体业主的慰问信》、《关于召开债务重组紧急沟通会事宜告业主书》均承认以前欠付的租金，待经营情况好转时支付欠付租金。一审法院认为，胡亚平与金珠星联公司签订的承包经营协议，系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期���之前通知承租人。胡亚平与金珠星联公司所签订的租赁合同到期后，双方再未续约但仍按原协议使用房屋、交付或接受租金，双方之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限已为不定期，而对不定期租赁合同双方当事人都可以随时解除，对胡亚平解除与金珠星联公司签订的租赁合同的请求，予以支持；对于胡亚平主张金珠星联公司支付2015年12月31日之前欠付的租金共计63，637元，金珠星联公司对欠付2008-2011年40%的租金无异议，对欠付2015年以后的租金不予认可，金珠星联公司认为其租金请求权已超过一年的法定诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起诉讼时效期间重新计算。金珠星联公司《致全体业主公开信》、《致全体业主慰问信》及《关于召开债务重组紧急���通会事宜告业主书》均承认以前欠付的租金，并承诺待经营情况好转时支付欠付租金，所以本案诉请并未超过诉讼时效；对于胡亚平请求金珠星联公司连带支付总租金20%的违约金，因该项请求没有合同依据，也没有证据证实，故不予支持；对于胡亚平请求金珠星联公司、九黄机场公司连带支付胡亚平为追讨租金而支出的交通差旅费及律师费用，因没有证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定判决：一、解除胡亚平、娄美娥、胡冠宇与金珠星联公司于2005年11月3日就九寨沟县漳扎镇漳扎村康巴林卡·九寨风情村格桑阁3F-18号房签订的《承包经营协议书》；二、金珠星联公司于判决生效���日起十日内腾退交还房屋给胡亚平，并支付2015年12月31日之前欠付胡亚平、娄美娥、胡冠宇的租金共计63，637元，并按原签订的《承包经营协议书》约定的租金数额（即每月1，717元的标准），支付2016年1月1日起至实际交还房屋止的房屋租金及占用费；三、驳回胡亚平其他诉讼请求。案件受理费1，676元，由金珠星联公司负担。保全费770元，由胡亚平、娄美娥、胡冠宇负担。二审中各方当事人均未提交新证据。二审中查明，金珠星联公司欠付胡亚平、娄美娥、胡冠宇：2008年至2011年租金32，981元、2015年度租金20，613元、2015年11月3日至2015年12月2日租金1，717元、2015年12月3日至2015年12月31日租金1，659元，欠付房租总额为56，970元。二审查明事实与一审查明一致。本院认为，1、关于诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制��若干问题的规定》第十六条“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方同意履行义务”的规定，金珠星联公司《致全体业主公开信》、《致全体业主慰问信》及《关于召开债务重组紧急沟通会事宜告业主书》均承认以前欠付的租金，并承诺待经营情况好转时支付欠付租金，因此一审判决认定本案未超过诉讼时效正确。2、关于尚未支付租金数额的问题。一审中金珠星联公司对胡亚平、娄美娥、胡冠宇主张的2008年至2011年租金计算金额无异议，即每年租金20，613元，欠付20，613元×40%×4年=32，981元；对于2015年度的租金，按照双方签订的原《承包经营协议书》执行，计算至2015年11月2日为20，613元；2015年11月3日至2015年12月2日租金，即20，613元÷12月×1个月=1，717��；2015年12月3日至2015年12月31日租金，即1，717元÷30天×29天=1，659元。欠付房租总额为32，981元+20，613元+1，717元+1，659元=56，970元，一审法院支持63，637元错误，二审予以纠正。3、关于金珠星联公司是否应支付2016年1月1日起至实际腾退交还房屋期间的费用问题。金珠星联公司称在一审中已告知胡亚平、娄美娥、胡冠宇可以随时收房，但金珠星联公司在一、二审中并未举证证明其对该房屋已经腾退可以随时收房，对该上诉理由不予采纳。4、对于一审案件受理费负担比例问题，案件受理费按照胡亚平、娄美娥、胡冠宇起诉金额计算为1，676元，因二审将认可金额变更为56，970元，因此一审案件受理费应当由金珠星联公司负担1257元，胡亚平、娄美娥、胡冠宇负担419元。综上，金珠星联公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省九寨沟县人民法院（2016）川3225民初131号民事判决第一项；二、撤销四川省九寨沟县人民法院（2016）川3225民初131号民事判决第三项；三、变更四川省九寨沟县人民法院（2016）川3225民初131号民事判决第二项即“被告金珠星联公司于本判决生效之日起十日内腾退交还房屋给原告，并支付2015年12月31日之前欠付原告胡亚平、娄美娥、胡冠宇的租金共计63，637元，并按原被告签订的《承包经营协议书》约定的租金数额（即每月1，717元的标准），支付2016年1月1日起至实际交还房屋止的房屋租金及占用费”为：成都金珠星联酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退交还房屋给胡亚平、娄美娥、胡冠宇，并支付2015年12月31日之前欠付胡亚平、娄美蛾、胡冠宇的租金共计56，970元，并按胡亚平、娄美娥、胡冠宇与成都金珠星联酒店管理有限公司签订的《承包经营协议书》约定的租金（即每月1，717元的标准），支付2016年1月1日起至实际交还房屋止的房屋租金及占用费；四、驳回胡亚平、娄美娥、胡冠宇的其他诉讼请求；五、驳回成都金珠星联酒店管理有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，676元，由成都金珠星联酒店管理有限公司负担1，257元，胡亚平、娄美娥、胡冠宇负担419元；二审案件受理费1，391元，由成都金珠星联酒店管理有限公司负担1，043元，胡亚平、娄美蛾负担348元。本判决为终审判决。审判长　　单琦娟审判员　　吴延丽审判员　　陈卉佳二〇一七年七月二十一日书记员　　何怡然 关注公众号“”