（2017）鲁1322民初2735号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-07-28
案件名称
原告石明义与被告徐菲房屋买卖合同纠纷民事一审判决书
法院
郯城县人民法院
所属地区
郯城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石明义,徐菲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省郯城县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1322民初2735号原告：石明义，男，1962年5月29日出生，汉族，居民。被告：徐菲（曾用名徐建），女，1971年8月30日出生，汉族。原告石明义与被告徐菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石明义、被告徐菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石明义向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告徐菲履行土地过户事宜；2.案件诉讼费用由被告负担。事实和理由：2008年8月30日，被告徐菲与原告石明义签订了房屋买卖协议，被告将自己继承的房产作价后卖给原告，因被告家庭亲属有异议，被告没有及时将房屋的登记证件移交给原告，后经原告起诉、执行，郯城县人民法院向郯城县房管局送达（2016）鲁1322民初6696号协助执行通知书，房屋过户到原告名下，不动产权证号为：鲁（2017）郯城县不动产权第0001205号，为了将该房屋坐落下的土地456.72㎡过户到原告石明义名下，依照“地随房走”的事实，依据《民事诉讼法》第119条提起民事诉讼，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告徐菲辩称，被告父母均已去世，没有亲属。被告一直配合原告，原告当时说什么都不用被告管，被告同意协助原告过户。原告石明义为证明其诉讼请求，提交了身份证复印件、被告和原告于2008年8月30日达成的房屋买卖协议、郯城县人民法院向郯城县房管局送达的（2016）鲁1322民初6696号协助执行通知书复印件、郯城县国土资源局为原告办理的鲁（2017）郯城县不动产权第0001205号产权证。登记在被告徐菲父亲徐祗才名下的郯集用（93）字第132299号集体土地使用证。经质证，被告徐菲对原告举证无异议。经审查，本院确认身份证复印件、房屋买卖协议、协助执行通知书、产权证的相关证明力，郯集用（93）字第132299号集体土地使用证已经一二审法院判决撤销，不能证明涉案房屋坐落的土地现登记在徐祗才名下。庭后，案件承办人从法院审判业务云平台调阅了本院以下电子卷宗：（2012）郯民初字第3469号、（2013）郯民初字第1857号、（2015）郯行初字第36号、（2016）鲁1322民初6156号、（2016）鲁1322民初6696号、（2017）鲁1322执81号。对涉及本案的有关材料进行了摘抄、复制，并入卷。本院经审理认定事实如下：原告石明义系郯城县郯城街道南关三街居民，被告徐菲不是南关三街的集体经济组织成员。2008年8月30日，被告徐菲以徐祗才继承人的身份（甲方）与原告石明义（乙方）达成了房屋买卖协议，约定：甲方将其所有的位于南关三街的房屋六间及院落出卖给乙方，（详见土地使用证和房屋所有权证），乙方自愿购买上述房屋六间及院落；房屋的坐落、四至及面积，以郯集用（93）字第132299号集体土地使用证及房权证郯房字第2200023902**号为准；房屋价格为12万元，于协议达成并生效时，由乙方一次性付清，同时，甲方将房屋及房权证、土地使用证交付给乙方，买卖成交，如乙方需办理过户手续，甲方应积极协助，费用由乙方负担；协议生效后，因房屋产生的任何纠纷均由乙方负责处理承担责任，与甲方无关；协议达成并生效后，双方应共同履行，否则，违约方应向对方支付违约金并赔偿损失；协议系双方自愿达成，是真实意思表示，经双方当事人签字按手印后即具有法律效力。双方按协议交付了房款和房屋及产权证。因案外人对涉案房屋的产权及继承等问题有争议，经利害关系人的多次行政、民事诉讼，法院判决撤销了郯集用（93）字第132299号集体土地使用证和郯房字第2200023902**号房权证，确认徐菲对涉案房屋具有继承权。徐菲于2015年7月6日提起行政诉讼，要求郯城县房地产管理局为其办理涉案房屋所有权证。徐菲于2016年2月19日办理了房权证，证号为：郯房权证郯城街道字第1053**号。原告石明义于2016年11月2日起诉徐菲，要求法院判令徐菲按合同约定协助原告办理土地使用证、房屋所有权过户手续，后于2016年11月21日以准备新证据为由撤回起诉。2016年11月22日，徐菲作为甲方、石明义作为乙方协商达成了第二份房屋买卖协议，约定;甲方自愿将其所有的位于南关三街的房屋六间及院落出卖给乙方，（详见房屋所有权证），乙方自愿购买上述房屋六间及院落；房屋的坐落、四至及面积，以郯房权证郯城街道字第1053**号为准；房屋价格为12万元，于协议达成并生效时，由乙方一次性付清，同时，甲方将房屋及房权证、土地使用证交付给乙方，买卖成交，甲方应于2016年11月27日前协助乙方办理房屋过户手续，费用由乙方负担；协议生效后，因房屋产生的任何纠纷均由乙方负责处理承担责任，与甲方无关；协议达成并生效后，双方应共同履行，否则，违约方应向对方支付违约金并赔偿损失；协议系双方自愿达成，是真实意思表示，经双方当事人签字按手印后即具有法律效力。石明义又于2016年12月1日起诉徐菲，要求法院判令被告按合同约定协助原告办理房屋所有权证过户手续，本院于2016年12月7日调解双方达成协议，并出具了（2016）鲁1322民初6696号民事调解书，内容为：1.被告徐菲同意于2016年12月12日前协助原告石明义办理房屋过户手续，房产证号：郯房权证郯城街道字第1053**号。2.过户费用由原告石明义承担。本院于2016年12月14日向郯城县房管局送达了（2016）鲁1322民初6696号协助执行通知书，原告石明义于2月16日办理房屋所有权证，证号为;鲁（2017）郯城县不动产权第0001205号。原告石明义后于2017年5月22日诉来本院，要求依法判令被告徐菲协助履行土地过户事宜。被告徐菲称同意履行协助义务。本院认为，我国物权法第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。我国土地管理法第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地…农村村民住宅用地，应当符合乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准…农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。依据我国土地法律的有关规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，农村宅基地的所有权属于集体经济组织，使用权属于房屋所有人，农村居民的宅基地使用权基于集体经济组织成员身份取得，农村集体组织成员主要应当通过申请并获批准的形式取得宅基地的使用权，居民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置，宅基地不是遗产，一般不能继承，但宅基地上建成的房屋属于公民个人财产，可以继承。实践中，农村居民宅基地的继承问题可分为下列情形：1.如果继承人是本集体成员，符合宅基地申请条件，经批准后可取得被继承房屋的宅基地；2.如果继承人不是本集体组织成员或是本集体成员但不符合宅基地申请条件，则该房屋不得翻建、改建、扩建；3.如果继承人不符合申请条件，可以将房屋卖给本集体组织其他符合申请条件的村民。按照我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋，当然可以使用房屋所占范围内的宅基地，基于“宅基地不能作为遗产继承”的原则，如果继承的房子一旦倒塌或自行拆除，国家法律是不允许翻建的。就本案而言，被告徐菲将合法继承的房屋卖给原告石明义，被告办理了产权证，经诉讼、执行，将产权转移到原告名下，涉案房屋原登记在被告徐菲父亲徐祗才名下的集体土地使用证已被法院判决撤销，被告不是原告所在集体经济组织的成员，没有办理涉案房屋坐落的土地使用权证，对宅基地也没有继承权，原告石明义通过买卖、登记取得了房屋使用权证，该房屋坐落在原告所在的集体经济组织内，原告要求办理集体土地使用权登记，应提交所在集体经济组织同意其申请办理涉案宅基地的批准意见，仅依据房屋买卖协议，即使被告徐菲同意协助，因不符合国家土地管理法律的相关规定，本院不予支持其要求被告协助履行土地使用权变更登记的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告石明义的诉讼请求。案件受理费500元，减半收取计250元，由原告石明义负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 张志刚二〇一七年七月二十一日代理书记员 杨传凤 关注微信公众号“”