（2017）沪0104民初11453号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-09-19
案件名称
顾婵嫔、朱秀娴与John Wu、李莺房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾婵嫔,朱秀娴,ＪｏｈｎＷｕ,李莺
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第三十一条
全文
中华人民共和国上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初11453号原告：顾婵嫔，女，1978年11月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：朱秀娴，女，1954年1月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾婵嫔(系原告朱秀娴的女儿)，住上海市浦东新区。被告：JohnWu，男，1978年12月11日出生，现住美国。委托诉讼代理人：周晓，上海博拓律师事务所律师。被告：李莺，女，1990年6月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：郑何顺，上海博拓律师事务所律师。原告顾婵嫔、朱秀娴与被告JohnWu、李莺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月3日公开开庭进行了审理。原告顾婵嫔暨原告朱秀娴的委托诉讼代理人，被告JohnWu的委托诉讼代理人周晓、被告李莺的委托诉讼代理人郑何顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾婵嫔、朱秀娴向本院提出诉讼请求：1.要求JohnWu、李莺支付装修期赔偿金36,000元；2.要求JohnWu、李莺支付中介费用28,000元。事实和理由：JohnWu于2015年11月30日承租顾婵嫔、朱秀娴所有的上海市徐汇区嘉善路XXX号部分商铺，约定租期自2016年1月1日至2017年12月31日。因JohnWu系美国籍，故由李莺提供履行租赁合同约定权利义务的担保。JohnWu于2016年12月9日向顾婵嫔方提出要转租该商铺并告知租金付至2016年12月31日，双方协商一致，租赁合同于2016年12月31日提前终止并按合同约定履行相应权利义务。按照合同约定，JohnWu违约提前退租，除需承担违约责任外，还需承担装修免租期赔偿金和顾婵嫔方支付的中介费用，故顾婵嫔、朱秀娴诉至法院，请求判如所请。JohnWu辩称，JohnWu并无任何违约行为，不应承担违约责任。JohnWu并未提出提前退租，而是提出了转租申请，顾婵嫔方不同意转租申请，双方协商一致解除合同，约定互不承担违约责任，即使判决承担违约责任，违约金约定过高，希望法院调整。JohnWu尚有108,000元租赁保证金在顾婵嫔处，要求本案一并处理。JohnWu对合同于2016年12月31日解除没有异议，房屋交接时相关费用已结清，顾婵嫔方应当全额返还租赁保证金。合同没有约定装修免租期，顾婵嫔方现有证据无法证明其是否支付中介费及具体金额，故不同意顾婵嫔方全部诉请。李莺辩称，主要意见与JohnWu的答辩意见一致。JohnWu是外籍人士，按顾婵嫔方要求，为便于联系JohnWu履行合同事宜，李莺出具了履约保函，李莺与JohnWu并不认识，签订保函是为方便双方间联系，不同意顾婵嫔方全部诉请。本院认定事实如下：顾婵嫔、朱秀娴为上海市徐汇区嘉善路XXX.XXX号XXX层商铺权利人，建筑面积668.55平方米。2015年11月30日(租赁合同上无签订时间，JohnWu认为签订日期为2015年12月10日)，顾婵嫔、朱秀娴(出租方，甲方)与JohnWu(承租方，乙方)、上海同联房地产经纪事务所(居间方，丙方，以下简称同联地产)签订《房地产租赁合同》，约定租赁房屋地址为上海市徐汇区嘉善路XXX号XXX楼XXX室(以下简称系争房屋)，建筑面积约220平方米。租赁期为两年，自2016年1月1日至2017年12月31日。甲方于2015年12月10日前将系争房屋交付给乙方使用。月租金为36,000元，租金每三个月支付一次。乙方在签订合同时交付给甲方72,000元作为承租该房屋的保证金。该保证金不可视为乙方预付的租金。甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金及水电费等相关费用后当天内无息返还给乙方。当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足。甲、乙双方约定，双方若有任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为，则按以下第壹条规定赔偿违约金：(壹)无论甲、乙双方何方违约，则违约金金额为72,000元。甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同或其他严重违约行为致使本合同无法正常履行，则甲方须退还保证金，同时将按合同约定违约金额赔偿给乙方；若给乙方造成其他损失的，甲方还应负相应的赔偿责任。乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法正常履行的，视乙方为违约。乙方需按本合同约定的违约金赔偿给甲方，并结清各种费用。若给甲方造成其他损失的，乙方还应负相应赔偿责任。其他约定事项：乙方违约提前退租，除本合同约定的违约责任外，需承担装修免租期和甲方已支付的中介费用。合同签订后，顾婵嫔提交的房屋租赁交付清单显示系争房屋交付时间为2015年12月2日，而JohnWu认为交房日期为2015年12月10日。2015年12月1日，JohnWu(承租方)与李莺(担保方)签订《履约保函》，并出具给顾婵嫔、朱秀娴(出租方)。内容主要为：鉴于顾婵嫔、朱秀娴与JohnWu就系争房屋签订租赁合同，李莺同意作为承租方的担保人，就承租人于租赁期内在主合同项下的义务向出租方承担不可撤销的连带保证责任。担保方的保证范围是承租方未按照主合同约定的时间履行主合同义务。担保的方式为连带责任保证。担保方的担保期间为2015年12月1日至2017年12月31日。2016年9月22日，顾婵嫔(出租方，甲方)与JohnWu(承租方，乙方)签订《租赁补充协议》，约定：乙方在签订合同时交付给甲方108,000元作为承租系争房屋的保证金。如乙方提前退租违反租赁合同约定，除合同约定的违约责任外另需承担装修免租期相应的租金和甲方已支付的中介费用(以中介公司提供的收据为凭)。关于租赁期限、租金及支付方式等约定与租赁合同一致。2016年12月30日，JohnWu委托案外人黄某某办理退房事宜，结清所有款项。JohnWu确认2016年12月31日作为原租赁合同的最后履行日，自2017年1月1日起不再支付租金，2017年1月5日前搬离系争房屋。顾婵嫔提交同联地产工作人员陈某出具的收条，内容为收到系争房屋出租中介费28,000元，付款人为顾婵嫔，日期为2015年12月15日，盖有同联地产万体馆店店长陈某2专用章。顾婵嫔提交的银行转账凭证显示，顾婵嫔于2015年12月4日向陈某转账20,000元，于2015年12月15日向陈某转账8,000元，两笔转账共计28,000元。庭审后，JohnWu提交其中介费12600元的微信转账记录及佣金确认书。佣金确认书为2015年11月30日签订，中介费转账时间为2015年12月11日，收款人同样为同联地产工作人员陈某。另查明，2017年3月8日，顾婵嫔、朱秀娴(出租方，甲方)与上海剑优教育科技有限公司(承租方，乙方)就系争房屋签订《租赁合同》。约定：租期自2017年1月1日至2019年12月31日。自2017年3月1日至2018年12月31日，月租金为38,000元。自2019年1月1日至2019年12月31日，月租金为41,000元。甲方应于2017年1月6日将房屋交付给乙方。甲方同意自交房之日起至2017年2月28日为装修免租期。顾婵嫔另提交此次出租系争房屋的佣金确认书，佣金金额为36,000元。庭审中，顾婵嫔方对保证金由租赁合同约定的72,000元变更为108,000元无异议，因JohnWu违约，要求没收该笔租赁保证金。双方均确认系争房屋已结清租金及相关费用，办理完毕交接手续。以上事实，除庭审笔录、质证笔录外，另有上海市房地产权证、房地产租赁合同、履约保函、租赁补充协议、收条、转账凭证、租赁合同、佣金确认书、微信转账记录、房屋租赁交付清单、全权委托书等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，顾婵嫔方与JohnWu签订的《房地产租赁合同》及《租赁补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。按照租赁合同约定，租期自2016年1月1日至2017年12月31日，JohnWu在租赁合同到期前向顾婵嫔方提出转租申请，未得到顾婵嫔方同意，后双方协商解除合同并办理了系争房屋交接手续。可见，导致租赁合同提前解除的责任在JohnWu一方，JohnWu提前解约的行为构成违约。按照合同约定，JohnWu除承担合同约定的违约责任外，还需承担装修免租期相应的租金和顾婵嫔方已支付的中介费用。JohnWu要求租赁保证金在本案中一并处理，为避免讼累，本院对租赁保证金一并作出处理。租赁合同约定的违约金数额为72,000元，补充协议未对违约金数额作出调整，而是将保证金数额由72,000元调整为108,000元。顾婵嫔方主张没收全部保证金，意即以保证金作为违约金抵扣，但是本院认为保证金超出了合同约定的违约金数额，超出的部分即36,000元不应作为违约金。同时，JohnWu主张约定的违约金过高，要求法院调整。本院结合顾婵嫔方提交的系争房屋新签订的租赁合同对租金及租金起付时间的约定，并兼顾本案合同履行情况和当事人的过错程度，适当调整违约金数额为60,000元，故本院认可顾婵嫔方可从保证金中扣除60,000元作为违约金，剩余的48,000元保证金应当返还JohnWu。关于顾婵嫔方主张的装修免租期相应的租金损失，租赁合同虽未约定装修免租期的时间段，但顾婵嫔方提交的房屋租赁交付清单显示交房日期为2015年12月2日，JohnWu认为交房日期为2015年12月10日，但并未提交证据佐证，故交房日期以2015年12月2日为准，而系争房屋租金起付日期为2016年1月1日，故本院认定自2015年12月3日起至2015年12月31日止为装修免租期，按每日租金1,200元计算，扣除2015年12月3日前两天的租金，JohnWu应当支付装修免租期租金33,600元。关于顾婵嫔方主张的已支付的中介费用，结合顾婵嫔方提供的转账凭证、收条以及JohnWu提交的中介费微信转账记录，双方均是在同一时间段将中介费支付给同联地产工作人员陈某，故本院认定顾婵嫔方为系争房屋已支付的中介费用为28,000元，JohnWu应当按照合同约定承担该笔费用。此外，顾婵嫔方依据履约保函要求李莺共同承担装修免租期损失和中介费。本院认为，李莺作为租赁合同的担保方向顾婵嫔方出具履约保函，承诺对JohnWu履行合同义务提供连带责任保证，系其真实意思表示，且在担保期间内，合法有效。现构成违约，应按合同约定承担相应的责任，李莺作为JohnWu的保证人，亦应承担连带保证责任。李莺履行保证责任后，有权向JohnWu追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条规定，判决如下：一、JohnWu于本判决生效之日起十日内支付顾婵嫔、朱秀娴装修免租期租金33,600元；二、JohnWu于本判决生效之日起十日内支付顾婵嫔、朱秀娴中介费28,000元；三、李莺对JohnWu的上述一、二项付款义务承担连带责任；四、顾婵嫔、朱秀娴于本判决生效之日起十日内返还JohnWu租赁保证金48,000元(租赁保证金可从上述一、二项款项中抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计700元，由顾婵嫔、朱秀娴负担30元，由JohnWu负担670元。如不服本判决，顾婵嫔、朱秀娴、李莺可以在判决书送达之日起十五日内，JohnWu可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 史建红二〇一七年七月二十一日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”