（2017）晋04民终1368号

裁判日期: 2017-07-21

公开日期: 2017-08-30

案件名称

上诉人李嫒嫒与被上诉人王居尧因租赁合同纠纷一案的二审民事判决书

法院

山西省长治市中级人民法院

所属地区

山西省长治市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李媛媛,王居尧

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山西省长治市中级人民法院民事判决书（2017）晋04民终1368号上诉人（原审被告、反诉原告）：李媛媛，女。委托诉讼代理人：戴宇，山西戴德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王居尧，男。委托诉讼代理人：耿富明，山西耿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔雄霞��山西耿诚律师事务所实习律师。上诉人李嫒嫒因与被上诉人王居尧租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市郊区人民法院（2016）晋0411民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李嫒嫒的委托诉讼代理人戴宇、被上诉人王居尧的委托诉讼代理人耿富明、崔雄霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李媛媛上诉请求：撤销山西省长治市郊区人民法院（2016）晋0411民初1240号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，上诉人不存在向被上诉人交付水、电、暖卡的情况，上诉人不存在违约，延迟支付租金经过双方协商，是被上诉人违约、侵权导致合同解除。一审法院应当支持上诉人的反诉请求，被上诉人应当向上诉人赔偿因其锁门的侵权行为给上诉人造成的一系列损失共计220000元，被上诉人应就其收取的租金向上诉人开具正规发票并自行纳税，上诉人向被上诉人支付物业费、暖气费没有事实和法律依据，被上诉人的过错造成房屋空置，一审法院判决上诉人支付50000元违约金没有依据。王居尧辩称，水电暖卡不存在交付问题，装修费不应由答辩人负担，物品丢失无证据证明，一审判决认定事实清楚，二审人民法院应驳回上诉，维持原判。王居尧向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告之间《房屋租赁合同》，判令被告立即腾清房屋，恢复原状并将房屋以及水、电、暖卡交付原告；2、判令被告支付其交付原告房屋之前所欠的租金、物业费、暖气费，其中：截止起诉日（2016年11月22日）所欠租金为70218元，物业以及暖气费19882元；3、判令被告承担因其违约给原告造成的经济损失160000元。诉讼过程中，原告（反诉被告）王居尧将原诉讼请求物业以及暖气费19882元变更为物业以及暖气费14562元。李媛媛向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还扣留在租赁房屋内反诉原告的所有财产，包括冰箱、电视、电脑等物品，如不能返还原物或者已经损毁的，赔偿反诉原告150000元；2、判令反诉被告解除合同及锁门行为给反诉原告造成的装修损失130000元、营业损失40000元（暂时自2016年10月16日至2016年12月16日），共计170000元；3、判令反诉被告就已经收取的租金金额向反诉原告开具符合税务部门规定的发票。一审法院认定事实：2015年9月18日原告（反诉被告）王居尧与被告（反诉原告）李媛媛签订房屋租赁合同，约定：王居尧将购买的坐落于长治市府秀江南小区D6幢3号、4号商铺出租给李媛媛使用。租期为60个月，王居尧于2015年9月18日交��（装修期一个月），租赁期从2015年10月18日起至2020年10月17日止。租金按年支付，第一年租金为30万元，第二年为32万元，第三年为34万元，第四年为34万元，第五年为34万元。李媛媛应在租期开始当年提前一个月一次性交清当年期房租，并需遵守当地区域的各项规章制度，按时交纳水电暖物业等费用。王居尧仅收取房屋租金，其它相关费用由李媛媛承担。租赁期间双方均无权单方解除或改变合同规定内容，否则需要向对方支付当年房租三倍金额的违约金。合同签订当日，王居尧将约定房屋交付李媛媛使用。合同签订前，李媛媛曾支付王居尧定金20000元。合同签订后，李媛媛分别于2015年9月29日支付租金100000元、2016年3月31日支付租金100000元、2016年8月2日支付租金40000元。之后，李媛媛未再支付租金。截止2016年9月18日第二年租金支付期前，李媛媛共给付王居尧2015年期间租��260000元，欠付2015年期间租金40000元。2016年期间租金亦未支付。长治市府秀江南小区D6-3商铺拖欠2016年7月1日至2016年12月31日物业费2636元，2016年至2017年采暖费2440元已交纳；长治市府秀江南小区D6-4商铺拖欠2016年1月1日至2016年12月31日物业费4926元，且拖欠2015年至2016年停供状态采暖费2280元，2016年至2017年停供状态采暖费2280元。因李媛媛未按约支付租金，王居尧曾多次催要无果后，通知李媛媛将于2016年10月16日解除合同，收回房屋。2016年10月16日王居尧将涉案租赁房屋上锁，此时李媛媛租房后添附的财产仍放置在该房屋内，其中部分财产已打包装箱。争议发生时，李媛媛报警，但无处理结果，之后涉案3号商铺由王居尧上锁，4号商铺由王居尧与李媛媛分别上锁。案件审理过程中，经本院主持，双方协商一致确认涉案租赁合同解除，李媛媛同意搬出涉案租赁房屋内个人添附的可拆除财产，将腾清的房屋交还王居尧。2017年2月10日，按双方约定时间王居尧将锁打开，李媛媛将租赁房屋内个人添附的可拆除财产全部搬出，并将腾清的房屋交还王居尧。一审法院认为，原告（反诉被告）王居尧与被告（反诉原告）李媛媛签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，应严格按照合同约定全面履行相应的义务。对于争议焦点一：双方是否存在违约行为，合同是否解除，王居尧主张李媛媛支付租金、腾清房屋，恢复原状是否有法律和事实依据。本院认为，李媛媛未按约支付租金，构成违约，依法应当承担相应的法律责任。因李媛媛违约在先，王居尧行使法定单方解除权，于2016年10月16日通知李媛媛解除合同，故该合同自李媛媛接到通知之日，即视为解除。王居尧要求李媛媛腾清房屋、恢复原状，支付所欠2015年期间租金40000元，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于案件审理中，经双方协商，李媛媛已经将涉案房屋腾清，故该项请求本院不再予以处理。另合同约定李媛媛应按时交纳水、电、暖、物业等相关费用，按照一般交易习惯，认定李媛媛持有所租房屋的水、电、暖卡。王居尧主张李媛媛返还相关交费卡的请求，应予支持。双方争议焦点二：王居尧主张2016年10月16日之后的租金及因违约给其造成的损失是否有法律和事实依据。本院认为，2016年10月16日王居尧行使单方解除权，双方之间租赁合同已经解除，且在通知解除合同当日，王居尧将租赁房屋上锁，导致李媛媛不能腾清房屋内物品，也未能继续占有、使用该租赁房屋，王居尧主张合同解除之后的租赁费没有法律和事实依据，该项请求本院不予��持。但由于李媛媛未按约完全履行交付第一期租金的义务，导致王居尧无法及时利用该租金是事实，造成损失是必然的结果，故李媛媛应对该部分损失酌情予以赔偿。同时因为李媛媛的违约行为最终导致合同解除，而王居尧在解除合同后，将房屋另对外租赁势必需一定的合理期限，在此房屋闲置期间产生的损失，应由违约方李媛媛承担。综合王居尧擅自锁门，导致李媛媛不能及时搬出放置在该房屋内的财产等因素，上述损失参照双方约定的第一年租赁费酌情计算两个月，由李媛媛承担。双方争议焦点三：李媛媛应否承担物业及取暖费。本院认为，按照双方签订的房屋租赁合同约定，租赁期间李媛媛应当按时交纳水、电、暖、物业费。故对于合同未解除，李媛媛实际租赁期间的相关费用，应由其承担。合同解除之后，李媛媛未再占有、使用该房屋，且采暖费是按年度收取，王居尧通知解除合同的时间恰好在2016年至2017年供暖期开始之前，显然再由其交纳相关费用，有失公允。结合王居尧提供的拖欠费用的相关证据以及合同解除时间，李媛媛应交纳长治市府秀江南小区D6-3商铺2016年7月1日至2016年10月16日期间物业费与长治市府秀江南小区D6-4商铺2016年1月1日至2016年10月16日期间物业费共计5442.3元（依王居尧提交证据折算），以及长治市府秀江南小区D6-4商铺2015年至2016年停供状态的采暖费2280元。双方争议焦点四：王居尧锁门行为是否给李媛媛造成损失，应否承担赔偿责任。本院认为，王居尧虽因李媛媛违约，而行使单方解除合同的权利，但应给其预留合理的搬离合法财产的时间。王居尧在李媛媛尚未搬出其财产的情况下，擅自实施锁门行为构成侵权，应对造成的后果承担赔偿责任。案件审理过程中，经双方协商一致，李媛媛已将其放置在该租赁房屋内的财产予以清点并取回，虽主张有部分财产丢失，但未提供相关证据证明该财产在王居尧锁门前放置在该房屋内以及当时的状态，该项请求不予支持。经本院现场勘验，可以认定该涉案房屋内确有肉质植物死亡、部分家庭日用品毁损的事实存在，李媛媛虽提供了购买该植物的订单，但该单一证据不能证明与本案的关联性。故综合植物正常生长需具备多种条件，而现有证据不足以证明王居尧锁门导致未能及时浇灌是造成该植物死亡的唯一原因，却也不能排除是原因之一等因素，依据公平原则，王居尧应酌情赔偿李媛媛损失2000元。另李媛媛主张合同解除给其造成的装修损失，由于涉案合同的解除是李媛媛违约导致的，且王居尧也未同意利用其租赁期内的装饰装修，其主张王居尧赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，不符合相关法律规定，请求不予支持。截止王居尧锁门之日，李媛媛因其自身原因，租赁涉案房屋欲开办的体验中心尚未实际经营，其主张营业损失无法律和事实依据。双方争议焦点五：李媛媛主张王居尧开具已支付租赁费的相应税票。本院认为，因双方未就房屋租赁税的承担问题予以明确约定，而根据合同中约定的“王居尧仅收取房屋租赁费，其他相关费用由李媛媛承担”的内容，可以认定李媛媛已支付的租赁费中不包含税费，该费用应当由李媛媛承担。且承租方支付相应房屋租赁税，由出租方代开相关税票，并不违反相关法律规定。故本案应由李媛媛缴纳相关房屋租赁税，由王居尧代其到相关税务机关开具相应的税费票据。综上，本案经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认2015年9月18日由原告（反诉被告）王居尧与被告（反诉原告）李媛媛签订的房屋租赁合同于2016年10月16日解除；二、被告（反诉原告）李媛媛应将所租赁的坐落于长治市府秀江南小区D6幢3号、4号商铺腾清、恢复原状后交付原告（反诉被告）王居尧（该内容已履行完毕），并于本判决生效后三日内将房屋的水、电、暖卡交付原告（反诉被告）王居尧；三、被告（反诉原告）李媛媛支付原告（反诉被告）王居尧所拖欠2015年期间的租金40000元；四、被告（反诉原告）李媛媛给付原告（反诉被告）王居尧长治市府秀江南小区D6-3商铺2016年7月1日至2016年10月16日期间物业费与长治市府秀江南小区D6-4商铺2016年1月1日至2016年10月16日期间物业费合计5442.3元，以及长治市府秀江南小区D6-4商铺2015年至2016年停供状态的采暖费2280元，之后由原告（反诉被告）王居尧将上述物业费及采暖费向有关机构交纳；五、被告（反诉原告）李媛媛赔偿原告（反诉被告）王居尧因违约造成的经济损失50000元；六、驳回原告（反诉被告）王居尧的其他诉讼请求；七、反诉被告（原告）王居尧酌情赔偿反诉原告（被告）李媛媛损失2000元；八、反诉原告（被告）李媛媛应就支付的租赁费缴纳相关税费，由反诉被告（原告）王居尧到相关税务机关代开相应的税收票据；九、驳回反诉原告（被告）李媛媛的其他反诉请求。上述三、四、五、七、八项应于本判决生效之日起七日内履行完毕。经本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，2015年9月18日王居尧与李媛媛签订房屋租赁合同，约定：王居尧将购买的坐落于长治市府秀江南小区D6幢3号、4号商铺出租给李媛媛使用。租期为60个月，王居尧于2015年9月18日交房（装修期一个月），租赁期从2015年10月18日起至2020年10月17日止。租金按年支付，第一年租金为30万元，第二年为32万元，第三年为34万元，第四年为34万元，第五年为34万元。合同签订后，李媛媛分别于2015年9月29日支付租金100000元、2016年3月31日支付租金100000元、2016年8月2日支付租金40000元。之后，李媛媛未再支付租金。截止2016年9月18日第二年租金支付期前，李媛媛共给付王居尧2015年期间租金260000元，欠付2015年期间租金40000元。关于上诉人所诉的物业费和暖气费，该费用是谁居住使用由谁交纳，故一审法院认定该费用由上诉人承担正确。关于上诉人所诉的违约金及相关损失，因其未能提供相关有效证据予以证明，故一审法院未予支持正确。关于本案中的开具发票及纳税问题，一审法院认定并无不当。综上所述，李嫒嫒的上诉请求不��成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5052元，由李嫒嫒负担。本判决为终审判决。审判长　　闫明先审判员　　张建兵审判员　　冯振旗二〇一七年七月二十一日书记员　　魏少峰关注公众号“”