（2017）苏03民终3428号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-08-07
案件名称
阚丽娜与徐州彭泰市场管理服务有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州彭泰市场管理服务有限公司,阚丽娜
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终3428号上诉人（原审被告）：徐州彭泰市场管理服务有限公司，住所地徐州经济技术开发区泰隆商业街17号。法定代表人：朱明佑，该公司总经理。委托诉讼代理人：张贺，男，1990年2月28日生，汉族，该公司员工，住徐州市铜山区。被上诉人（原审原告）：阚丽娜，女，1986年11月20日生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：佟玉廷，徐州市鼓楼区为民法律服务所法律工作者。上诉人徐州彭泰市场管理服务有限公司（以下简称彭泰公司）因与被上诉人阚丽娜租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2017）苏0391民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回阚丽娜的诉讼请求。事实和理由：因双方当事人在合同解除后并没有对阚丽娜在使用期间发生的水电费及物业费进行结算，无法确定最终双方的损失情况。一审法院以水电费、物业费、空调费等与本案不是同一法律关系不予理涉为由，驳回彭泰公司的主张，认定事实错误。请求二审法院从彭泰公司应支付给阚丽娜的款项中扣除物业费2097元、空调费1200元。阚丽娜辩称：彭泰公司隐瞒了涉案租赁房屋未经过消防验收的事实，为了谋取利益，与阚丽娜签订了《商铺租赁合同》，其主观上具有重大过错。彭泰公司主张的物业费及空调费双方既没有书面的合同约定，而且彭泰公司并没有聘请物业公司进行物业服务，空调也没有使用，彭泰公司在一审中也没有提供相关的证据。彭泰公司的上诉请求与阚丽娜的诉讼请求不是同一法律关系，彭泰公司在一审中没有提出反诉。如果存在上述费用，彭泰公司应当另案诉讼。阚丽娜向一审法院起诉请求：1、依法解除双方当事人于2014年8月15日签订的商铺租赁合同；2、彭泰公司返还押金5000元、租金8500元、装修损失3500元，合计17000元。一审法院查明：阚丽娜、彭泰公司于2014年8月15日签订商铺租赁合同，约定阚丽娜承租位于徐州经济技术开发区泰隆商业街17号楼一层B5号场地，租期自2014年9月15日起至2017年9月15日止。签订合同后，阚丽娜缴纳了租金35830元、保证金5000元，花费装修费用7000元。阚丽娜接收租赁物后进行了装修并使用，因该租赁物未通过消防验收，阚丽娜于2016年12月26日将租赁物交还彭泰公司。一审法院认为：案涉租赁物属于人员密集场所，在未通过消防验收的情况下禁止投入使用。故案涉租赁合同因违反法律禁止性规定，应当认定为无效。无效的合同自始没有法律约束力，则阚丽娜主张解除租赁合同缺乏法律基础，不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。彭泰公司收取阚丽娜的5000元保证金应当予以返还。因阚丽娜实际使用了租赁商铺，应参照合同约定的租金标准支付实际占用期间的使用费，数额为27264元，即35830元÷36个月×27个月（2014年9月15日至2016年12月14日）+32.7元/天×12天（2016年12月15日至2016年12月26日）。在扣除占用费后，则彭泰公司应返还阚丽娜租金8500元。对阚丽娜的装修费用损失，应当由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。综合考虑办理消防合格证的责任在彭泰公司，阚丽娜在租赁商铺时没有审慎审查租赁商铺手续以及装修物品已实际使用的年限等因素，酌定参照阚丽娜提供的装修支出费用数额7000元计算，按照双方各承担50%的比例予以分担，则彭泰公司应当赔偿阚丽娜装修损失3500元。彭泰公司辩称应由阚丽娜支付的水电费、物业费、空调费等，没有证据证实或与该案不是同一法律关系，不予理涉。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决：一、彭泰公司于判决生效之日起十日内向阚丽娜一次性返还租金8500元、保证金5000元，赔偿装修损失3500元；二、驳回阚丽娜的其他诉讼请求。案件受理费1125元减半收取562.5元，由彭泰公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，彭泰公司二审期间陈述，阚丽娜租赁使用涉案商铺经营期间该公司提供了物业及空调服务，双方曾签订过补充协议，约定物业费是每月8元每平方米、空调费每年600元，旦未向本院提交相应的补充协议。阚丽娜否认曾与彭泰公司签订过上述补充协议，亦否认彭泰公司在其经营期间提供过物业和空调服务。本院认为：彭泰公司主张与阚丽娜签订过补充协议，约定了物业费及空调费的负担及其具体标准，且在阚丽娜经营过程中其实际提供了相应的服务，并据此主张将相应的费用从应支付给阚丽娜的款项中扣除。阚丽娜对彭泰公司的上述主张不予认可，而彭泰公司作为负有举证责任的一方，未对此提供证据进行证明，故应作出对其不利的认定，即彭泰公司的上诉主张缺乏依据，不予支持。综上所述，彭泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐州彭泰市场管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 单云娟审 判 员 张建民代理审判员 张 涛二〇一七年七月二十一日书 记 员 张军茹