（2017）黑06民终1421号
裁判日期: 2017-07-21
公开日期: 2017-09-26
案件名称
李静与王运秀;陈蕊房屋租赁纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省大庆市中级人民法院
所属地区
黑龙江省大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李静,王运秀,陈蕊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终1421号上诉人（原审被告）：李静，女，汉族，1973年10月14日出生，个体。委托诉讼代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王运秀，女，汉族，1964年9月24日出生，大庆市让胡路铁路公务段退休职工。被上诉人（原审原告）：陈蕊，女，蒙古族，1986年6月13日出生，杜蒙县工商局职工。上诉人李静因与被上诉人王运秀、陈蕊房屋租赁纠纷一案，不服大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初1104号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李静的委托诉讼代理人宋何伟到庭参加了本案的诉讼活动，被上诉人王运秀、陈蕊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。上诉人李静的上诉请求：一、请求撤销大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初1104号民事判决；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人应给付被上诉人房屋租金的起算日期应为2015年1月1日。二、上诉人应给付被上诉人房屋租金的截止日期应为2015年12月31日。三、根据上诉人与易诚万邦签订的租赁合同约定，2016年1月1日之后，上诉人也可以不支付租金。综上，应给付租金期间为2015年1月1日至2015年12月31日，即一年，上诉人已经向被上诉人支付了一年的租金，上诉人并不拖欠被上诉人租金，故请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王运秀、陈蕊未应诉答辩。原审原告王运秀、陈蕊向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付房屋租金27000元及违约金3958元；合计30958元；2、诉讼费用由被告承担。一审查明，原告系大庆市让胡路区xxx号房的所有权人。2014年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《鑫运城房屋租赁合同》，双方约定，由乙方承租甲方房屋用于商业经营；租期5年，自2014年4月1日至2019年5月31日，免租期为60天，即从起租日起算的第61日开始支付租金；租金支付以12个月为支付期间，乙方于该期间第一个月的前30日交付租金，首年租金一次性支付；第一年至第五年租金分别为：26736元、27000元、27264元、27528元、27792元。关于违约责任，双方约定：“乙方必须依约定按时缴纳租金，如有拖欠，甲方有权收回房屋，如合同继续履行每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于所拖欠租金万分之二的违约金”，“免租期内若甲方签约业户未能满足145户，乙方有权解除合同，双方互不承担责任”。合同签订后，被告已向原告支付了第一年租金26736元。因被告未按合同约定于2015年5月1日前向原告交纳第二年租金，原告等10人作为与被告签订房屋租赁合同的业主代表，于2015年12月26日向被告李静和商铺使用人发出通知书，要求被告支付2015年6月1日至2016年5月31日的第二年租金，并要求解除被告和60名业主签订的房屋租赁合同，限其于2016年1月1日前交还房屋。另查，涉案鑫运购物商场的部分业主（不包括本案原告）作为甲方代表，以业主委员会的名义与乙方易诚万邦公司签订《xxx商场（xxx市场）商业房屋委托租务服务管理合同》，约定由甲方委托乙方对委托物业对外招租管理，与商户签订《商业服务租赁合同》，商场日常经营管理等事宜。被告于庭审时提交了该份合同所附“附件1”，名称为“鑫运城商场业主授权业主委员会”，内容为“同意业主委员会和开发商洽谈事物、招商、洽谈合同及运营中监督”。本案原告并未在该附件中签名。现原告诉至法院，要求被告给付房屋租金27000元及违约金3958元；合计30958元。一审认为：本案争议焦点为原、被告签订的房屋租赁合同是否有效，原告作为涉案商铺的所有权人与被告签订的该份租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。被告虽主张包括原告在内的绝大多数商场业主已授权业主委员会（或业主代表）与易诚万邦公司签订了涉案商场的委托租赁服务管理合同，但原告方并未在该合同中签名，被告也未提交该“业主委员会”依法成立并在相关行政主管部门登记备案的相关证据。另外，根据该服务管理合同所附的附件1“鑫运城商场业主授权业主委员会”中业主授权的内容为“同意业主委员会和开发商洽谈事物、招商、洽谈合同及运营中监督”，而涉案商场的开发商为“大庆市鑫仁泉房地产开发有限公司”，并非易诚万邦公司；从授权内容上看，业主也未明确授权业委会或业主代表与易诚万邦公司签订该份服务管理合同，因此，无论包括本案原告在内的各业主是否签名以及签名真实与否，均不能据此认定各签名业主即同意授权易诚万邦公司代表他们签订涉案商场的委托租务服务管理合同。综上，本院对被告主张涉案商场的承租人为大庆西寨鑫运企业管理有限责任公司，而非被告李静的抗辩意见，依法不予支持。现已查明，原、被告签订的合同明确约定租期为5年，自2014年4月1日至2019年5月31日，免租期为60天，故计租期限应为2014年6月1日至2019年5月31日。同时，合同约定被告应于当年租期的第一个月的前30日交付租金，故第二年租金27000元被告应于2015年5月1日前交纳，故本院对原告要求被告给付租金27000元的诉请，依法予以支持，原告要求被告给付违约金不符合合同约定，但因被告逾期给付租金，应自2015年5月1日起赔偿原告相应的利息损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告李静于本判决生效后五日内一次性给付原告王运秀、陈蕊房屋租金27000元及利息（以27000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年5月1日起计算至判决确定履行期满日止）。案件受理费950元由被告负担。结合双方一审提交的证据及一、二审诉辩理由，本院查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，关于上诉人主张应给付被上诉人房屋租金的起算日期应为2015年1月1日的问题。根据双方签订的租赁合同的约定，租赁期间自2014年4月1日至2019年5月31日，免租期为60天，故租金起算日期应为2014年6月1日，故上诉人该项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人主张应给付被上诉人房屋租金的截止日期应为2015年12月31日的问题。由于被上诉人向上诉人发出通知书要求解除合同，且上诉人也明确认可2016年1月1日前实际使用了房屋，被上诉人收取房屋租金的截止日期应为2015年12月31日，故2015年6月1日至2015年12月31日期间的租金上诉人应给付被上诉人，经计算，租金应为13500元（27000元/2），原审判决支持上诉人应向被上诉人支付全年租金27000元，属认定事实错误，应予纠正，故上诉人该项上诉理由，本院予以支持。关于上诉人主张其租金已支付完毕的问题。根据本案查明的事实，上诉人尚欠2015年6月1日至2015年12月31日期间的租金未付，故上诉人该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人李静上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实有误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更大庆市让胡路区人民法院（2016）黑0604民初1104号民事判决“被告李静于本判决生效后五日内一次性给付原告王运秀、陈蕊房屋租金27000元及利息（以27000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年5月1日起计算至判决确定履行期满日止）”为“被告李静于本判决生效后五日内一次性给付原告王运秀、陈蕊房屋租金13500元及利息（以13500元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年5月1日起计算至判决确定履行期满日止）”一、二审案件受理费1425元，由上诉人李静负担712.5元，被上诉人王运秀、陈蕊负担712.5元。本判决为终审判决。审判长 邹吉东审判员 张智源审判员 张 余二〇一七年七月二十一日书记员 曹利伟 百度搜索“”